La materia dei miglioramenti sulla cosa locata ha ricevuto apposita disciplina. In pratica le questioni si presentano più frequentemente per il conduttore, perchè più spesso è il conduttore che apporta miglioramenti; ma si è contemplato anche il caso che autore dei miglioramenti sia il locatore. Al riguardo dispongono gli articoli 1592 e 1593 in linea generale, gli articoli 1632, 1633 e 1634 per gli affitti di fondi rustici non destinati alla coltivazione diretta dell'affittuario, e l'articolo 1651 per i fondi rustici coltivati direttamente dall'affittuario. In linea di principio, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti che egli compie sulla cosa locata. Se vi è stato il consenso del locatore, in qualunque forma espresso, la legge determina dispositivamente le obbligazioni inerenti al rapporto convenzionale conseguentemente formatosi: tali obbligazioni consistono nel rimborso della minor somma tra lo speso e il migliorato (art. 1592, primo comma). In ogni caso, con senso di equità, si è stabilito che, se il conduttore è responsabile di danni, può compensare questi col valore dei miglioramenti (art. 1592, secondo comma). Si è poi distinto tra miglioramenti e addizioni, come negli articoli 985 e 986. Anche le addizioni sono in sostanza dei miglioramenti, ma estrinseci. Per le addizioni, quello che importa sapere è se esse siano separabili o meno; se non lo sono, ricevono il trattamento dei miglioramenti intrinseci; se lo sono, il diritto del conduttore di toglierli è paralizzato soltanto dall'esercizio del diritto del locatore di ritenerli, nel qual caso questi deve indennizzarle.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 693
Il punto più delicato della materia concerne i miglioramenti dei fondi rustici. L'argomento è dominato dall'interesse collettivo all'incremento della produzione, e la disciplina legale prescinde dal consenso delle parti: le disposizioni dettate sono categoriche, a segno che non può derogarvi neppure la norma corporativa (art. 1634). L'inderogabilità peraltro si riferisce a quegli accordi preventivi che, direttamente proibendo in tutto o in parte, o indirettamente limitando le indennità, mortifichino le iniziative e, con queste, i risultati proficui che da esse si ripromette l'economia nazionale. Da ciò risulta chiaro che un accordo postumo tra locatore e conduttore, concernente la misura dell'indennizzo e le forme di esso, sarebbe senza dubbio efficace. In che debbano consistere i miglioramenti, si è detto con una formula elastica, ma espressiva: in essi si comprendono non soltanto gli aggiornamenti ai progressi tecnici ma anche le trasformazioni. A questo punto, il rispetto al diritto di proprietà ha consigliato una qualificazione restrittiva: si è disposto che le trasformazioni non devono alterare profondamente l'ordinamento produttivo (art. 1632, primo comma). Non si è ritenuto di scendere ad una elencazione, sempre pericolosa e incompleta, come da taluno si proponeva e come si leggeva in precedenti progetti; il giudizio sull'utilità obiettiva delle opere proposte è demandato all'autorità amministrativa, nelle forme che stabilirà una legge speciale, nella quale, se si riterrà opportuno, potrà essere anche precisato il concetto espresso nel codice con formulazione sintetica. L'iniziativa dei miglioramenti può partire dal locatore o dall'affittuario, ma di solito è presa da quest'ultimo. Eseguiti dal locatore, i miglioramenti devono essere indennizzati dal conduttore, se ed in quanto questi ne risenta i benefici, sotto forma di aumento del fitto (art. 1633, primo comma). Il regolamento diventa più delicato quando l'iniziativa è del conduttore. Si tratta di migliorare la cosa altrui indipendentemente dalla volontà del proprietario, se non proprio contro la volontà di lui, in relazione ai doveri che si collegano al diritto di proprietà. Il giudizio sull'utilità obiettiva dei miglioramenti, deferito all'autorità amministrativa, non può essere controllato dall'autorità giudiziaria, ed è seguito da quello sull'idoneità del soggetto che deve compierli e su altri punti (art. 1632, primo comma). Questa parte del giudizio spetta all'autorità giudiziaria; ma il locatore, essendo destinatario definitivo dell'utilità dei miglioramenti, può, in termine perentorio, evitare la pronunzia del magistrato, sostituendo la propria iniziativa a quella del conduttore (articolo 1832, terzo comma). Con ciò si è reso il dovuto omaggio agli interessi del locatore, che sono tenuti poi in considerazione anche circa le sue possibilità di indennizzare l'autore dei miglioramenti. Di qui una disposizione contemperatrice, secondo la quale, da una parte i miglioramenti devono essere contenuti in certi limiti, per quanto concerne il loro costo e il corrispondente diritto di indennizzo, dall'altra è concesso al giudice il potere di ratizzarne il pagamento per durata non superiore a dieci anni, previe garanzie, se del caso, a favore del creditore (art. 1633, secondo e terzo comma). Questo per i miglioramenti attuati su fondi rustici condotti da affittuari capitalisti. Miglioramenti più modesti sono considerati e disciplinati con l'art. 1651: quelli eseguiti dal conduttore coltivatore diretto (piccolo affittuario). Qui vi è massima semplicità; non occorre autorizzazione preventiva, non è riconosciuta al locatore la facoltà di sostituirsi al conduttore. Il regolamento si ispira ad una duplice esigenza: rendere la cosa più produttiva, dar lavoro al contadino piccolo affittuario. Questa ultima considerazione chiarisce che i miglioramenti regolati nell'art. 1651 sono quelli eseguibili ed eseguiti col lavoro dell'affittuario, altrimenti si ricade nella disciplina dall'art. 1613; e chiarisce inoltre il perchè debbasi far luogo ad accertamento anno per anno, e debbasi, a fine di ciascun anno, corrispondere al piccolo affittuario l'indennità che gli spetta, contenuta, come il grande affitto, entro limiti congrui.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 694