Nel determinare le modalità di riduzione delle ipoteche, l'art. 2872 non si limita a riprodurre l'art. 2024 del codice del 1865, ma, in un comma aggiunto, ponendo termine a una questione vivamente dibattuta, alla quale dava vita il silenzio del codice precedente, circa la possibilità, nel caso che l'ipoteca sia costituita su un solo immobile, di ottenere che essa sia ristretta a una parte sola di questo, dispone che la restrizione può aver luogo anche in tal caso, qualora l'immobile abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere. Poichè ciascuna di tali parti rappresenta una entità economica per sè stante, l'ipotesi non si configura sostanzialmente diversa da quella in cui l'ipoteca sia stata iscritta sopra più immobili. Coerentemente all'accennata possibilità di operare la riduzione dell'ipoteca iscritta su un solo immobile, quando le parti di questo si possano comodamente distinguere, ho chiarito (art. 2873, terzo comma) che, anche nel caso che su un edificio gravato da ipoteca siano eseguite sopraelevazioni, il costituente, sempre che siano rispettati i limiti che nelle successive disposizioni sono stabiliti in ordine al valore della cautela, può chiedere una riduzione dell'ipoteca, in guisa che le sopraelevazioni ne restino esenti in tutto o in parte. Questa deroga al rigido principio dell'estensione dell'ipoteca alle nuove costruzioni è giustificata dall'esigenza di favorire lo sviluppo della ricchezza immobiliare, essendo evidente l'interesse collettivo a che l'esistenza di un'ipoteca non dissuada senz'altro il proprietario di un edificio dall'eseguire sopraelevazioni. Nel riprodurre nel primo comma dell'art. 2873 la norma dell'art. 2025 del codice del 1865, per cui non si ammette domanda di riduzione così riguardo alla quantità dei beni come riguardo alla somma, se l'una o l'altra sia stata determinata per convenzione o per sentenza, ho ritenuto opportuno temperarne la rigidità, aggiungendo (art. 2873, secondo comma) che, qualora siano stati eseguiti pagamenti parziali in modo da estinguere almeno il quinto del debito originario, si possa chiedere una riduzione proporzionale per quanto riguarda la somma. È evidente che in questo caso non vi è motivo per negare la riduzione, poichè, essendo questa limitata alla somma per cui l'iscrizione fu presa, nessun pregiudizio può derivarne all'interesse del creditore, che conserva integra la sua garanzia originaria. Non ho apportato alcuna modifica alla norma dell'art. 2026 del codice precedente (art. 2874 del testo) circa la riduzione delle ipoteche legali (salvo che si tratti dell'ipoteca che spetta all'alienante e ai coeredi, soci e altri condividenti), nonchè delle ipoteche giudiziali, quando i beni compresi nell'iscrizione hanno un valore che eccede la cautela da somministrarsi o quando la somma determinata dal creditore nell'iscrizione eccede di un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta; ho modificato invece il successivo art. 2027 (art. 2875 del testo), allo scopo di precisare che nella determinazione del valore dei beni si deve avere riguardo non solo al tempo in cui l'ipoteca fu iscritta, ma anche al tempo in cui la riduzione è chiesta. Non sarebbe infatti giusto ammettere la riduzione, quando il valore dei beni, eccessivo al tempo in cui l'iscrizione fu presa, sia in seguito diminuito in guisa da non più superare di un terzo l'importo dei crediti iscritti accresciuto degli accessori. L'art. 2876, di nuova formulazione, risolvendo una questione che si agitava sotto l'impero del codice del 1865, chiarisce che, nell'operare la riduzione, si deve rispettare l'eccedenza del quinto per ciò che riguarda l'importo del credito e l'eccedenza del terzo per ciò che riguarda il valore dei beni. L'eccedenza si considera, in altri termini, legittima e non suscettiva di riduzione fino al limite di un quinto o di un terzo: soltanto sul di più si opera la riduzione. È opportuno lasciare al creditore questo duplice margine, potendo, da un lato, il credito subire aumenti nella liquidazione definitiva e, d'altro lato, dalla vendita coatta dei beni ipotecati ritrarsi una somma inferiore al loro giusto valore. Regolando l'onere delle spese di riduzione dell'ipoteca (art. 2877), ho ritoccato la corrispondente norma dell'art. 2028 del codice del 1865, al fine di rendere più chiaro il significato dell'ultimo comma. Dell'estinzione delle ipoteche.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1171
Alle cause estintive dell'ipoteca enumerate dall'articolo 2029 del codice del 1865 ho aggiunto, nell'art. 2878, la menzione di due altre cause: la cancellazione dell'iscrizione, in correlazione al principio della natura costitutiva dell'iscrizione, e la mancata rinnovazione dell'iscrizione prima della scadenza del termine di venti anni. Inoltre, alla formula dell'art. 2029, n. 4, del codice anteriore, il quale enunciava come causa estintiva dell'ipoteca il pagamento dell'intero prezzo nel giudizio di graduazione, ho sostituito (art. 2878, n. 7), una formula che si adegua alla disposizione dell'art. 586 del nuovo codice di procedura civile.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1172