Sentenza n. 228/1990

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi di legittimità costituzionale dell'art. 39, primo comma,

della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di

immobili urbani), promossi con le seguenti ordinanze:

1) ordinanza emessa il 29 maggio 1989 dalla Corte di cassazione

nel procedimento civile vertente tra Walde Elmar e Thomaser Michael

ed altri, iscritta al n. 692 del registro ordinanze 1989 e pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 3, prima serie speciale,

dell'anno 1990;

2) ordinanza emessa il 31 marzo 1989 dalla Corte di cassazione

nel procedimento civile vertente tra Azienda Siciliana Trasporti e

Russotti Gaetana ed altra, iscritta al n. 32 del registro ordinanze

1990 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 6,

prima serie speciale, dell'anno 1990;

3) ordinanza emessa il 31 marzo 1989 dalla Corte di cassazione

nel procedimento civile vertente tra Bocus Ferruccio e Valle Renato

ed altri, iscritta al n. 33 del registro ordinanze 1990 e pubblicata

nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 6, prima serie speciale,

dell'anno 1990;

Visti gli atti di costituzione di Walde Elmar, di Thomaser Michael

ed altri, di Abbate Grazia e di Bocus Ferruccio, nonché gli atti di

intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

Udito nell'udienza pubblica del 20 marzo 1990 il giudice relatore

Francesco Paolo Casavola;

Uditi gli avvocati Giulio Correale per Abbate Grazia, Mario Nuzzo

per Bocus Ferruccio e l'Avvocato dello Stato Mario Cevaro per il

Presidente del Consiglio dei ministri;

Ritenuto in fatto

1. - Con tre distinte ordinanze d'identico contenuto,

rispettivamente emesse in data 29 maggio 1989 (R.O. n. 692/1989) e 31

marzo 1989 (R.O. nn. 32 e 33/1990) la Corte di Cassazione (III

Sezione) ha sollevato, in relazione agli artt. 3 e 24 della

Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 39,

primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui

fa decorrere il termine di sei mesi per l'esercizio del diritto di

riscatto dalla data di trascrizione del contratto.

Nel primo dei giudizi a quibus alla Suprema Corte aveva ricorso il

conduttore di un immobile, il quale aveva agito per far dichiarare la

simulazione del contratto di compravendita intervenuto tra il

locatore ed un terzo relativamente al bene locatogli (già offertogli

in vendita e successivamente trasferito al prezzo che egli non aveva

accettato e che assumeva fittiziamente indicato nell'atto).

Negli altri due giudizi le parti conduttrici avevano proposto

azione di riscatto degli immobili loro locati, sostenendo di non aver

ricevuto dai rispettivi locatori la comunicazione dell'intenzione di

vendere, onde rendere ad essi possibile l'esercizio del diritto di

prelazione ( ex art. 38, primo comma, della legge n. 392 del 1978).

Tutte le sentenze di primo grado, confermate in appello, avevano

respinto le domande per intervenuta decadenza, essendo state proposte

oltre i sei mesi dalla trascrizione dei rispettivi contratti di

compravendita.

Secondo la Corte di cassazione il termine in argomento sarebbe

irragionevolmente dimensionato avuto riguardo al fatto assunto a

momento iniziale della sua decorrenza: la ragionevolezza di un

termine - allorché esso decorre da una circostanza che venga

svolgendosi fuori dalla sfera del soggetto che deve osservarlo -

andrebbe riguardata alla stregua della conoscibilità della

circostanza stessa, conoscibilità da valutarsi, sempre a parere del

giudice a quo, "in ragione del normale svolgimento del rapporto

giuridico in cui si inserisce il diritto che si tratta di far

valere".

Le controversie di cui ai giudizi di legittimità escluderebbero

che la conoscibilità del trasferimento da parte del conduttore

rientri tra le consuete conseguenze della successione

locatore-acquirente, anzi, osserva la Cassazione, spesso alla mancata

comunicazione dell'intenzione di vendere segue un comportamento volto

ad occultare il trasferimento, sì che il conduttore è onerato di

una periodica (almeno tre volte l'anno) ispezione dei registri

immobiliari. Il conduttore sarebbe poi tenuto a documentarsi

ulteriormente circa il prezzo ove tale elemento (non essenziale ai

fini della validità della trascrizione) non risultasse dai registri

citati.

Non vi sarebbe nessuna ragione di far decorrere il termine dalla

trascrizione, in quanto le "esigenze di sicurezza del commercio

immobiliare" sarebbero da tale istituto sufficientemente appagate con

riguardo all'inopponibilità della domanda di riscatto ove trascritta

"dopo un certo termine dalla trascrizione della vendita" (a

conclusioni del tutto identiche - afferma inoltre il giudice a quo -

deve pervenirsi nel sistema pubblicitario dei libri fondiari

applicabile nel giudizio di cui all'ordinanza n. 33 del 1990).

Nel richiamare la giurisprudenza costituzionale in tema di termine

per risolvere il contratto in caso di mutamento di destinazione, la

Corte rimettente rileva che, ove manchi la comunicazione di cui

all'art. 38, il conduttore non avrebbe motivo di consultare i

registri, onde non potrebbe utilmente richiamarsi il principio

dell'onere di vigilare a tutela del proprio diritto.

Viene infine prospettata la possibilità di accollare

all'acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore al cui

assolvimento ricollegare il decorso del termine in parola.

2. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, preliminarmente eccependo,

nel primo dei tre giudizi, l'inammissibilità della questione

(poiché l'azione di simulazione potrebbe anche essere finalizzata al

risarcimento del danno) e concludendo nel merito per l'infondatezza

in riferimento a tutte e tre le ordinanze. Infatti il diritto di

riscatto non sarebbe affatto estraneo al rapporto locatizio, onde le

modalità d'esercizio del primo inerirebbero logicamente allo

svolgimento del secondo.

L'Avvocatura osserva inoltre come il prezzo pagato possa

agevolmente essere rilevato dalla copia del contratto di

compravendita ed esclude ogni analogia con l'ipotesi di mutamento di

destinazione (oggetto della sentenza n. 185 del 1988).

3. - Nel primo giudizio si sono costituite dinanzi a questa Corte

le parti private: il conduttore insistendo per la declaratoria

d'illegittimità costituzionale, gli acquirenti dell'immobile

chiedendo la declaratoria d'infondatezza. Questi ultimi rilevano che

ben difficilmente la trascrizione potrebbe essere eseguita senza

l'indicazione del prezzo (dovendo essere prodotta copia del titolo

d'acquisto).

4. - Anche l'acquirente del bene locato, costituitosi nel giudizio

di cui all'ordinanza n. 32 del 1990 ha insistito per la declaratoria

d'irrilevanza ovvero di manifesta infondatezza.

5. - Il conduttore dell'immobile di cui al giudizio sospeso con

l'ordinanza n. 33 del 1990 ha argomentato, con ampia memoria, nel

senso dell'illegittimità della norma impugnata. La parte prospetta,

in modo specifico, la diversità di trattamento tra conduttori a

seconda che essi abbiano o meno ricevuto la comunicazione di cui

all'art. 38. Inoltre si osserva che il regime tavolare (applicabile

nel caso di specie, trattandosi di immobile sito in Cortina

d'Ampezzo) renderebbe ancora meno agevole la rilevazione del prezzo.

6. - Nell'imminenza dell'udienza tutte le parti private

costituite, ad eccezione di Walde Elmar (R.O. n. 692/1989), hanno

depositato memorie difensive nelle quali ribadiscono le

argomentazioni svolte negli atti di costituzione ed insistono per

l'accoglimento delle conclusioni già formulate.

In particolare, la memoria di Thomaser Michael ed altri (R.O. n.

692/1989) sottolinea come la stessa Corte di cassazione, (III

Sezione), con sentenza 19 agosto 1989, n. 3734, abbia ritenuto

manifestamente infondata un'identica questione di legittimità

costituzionale.

La difesa delle parti costituite nel giudizio iscritto al n. 32

del registro ordinanze del 1990, da un lato, ha insistito nella

declaratoria di inammissibilità della questione perché irrilevante

e comunque perché coinvolgente scelte rimesse al discrezionale

apprezzamento del legislatore, e, dall'altro, ha rilevato come nella

decisione di questa Corte n. 311 del 1988 siano desumibili argomenti

nel senso della non fondatezza della questione, dal momento che, in

ogni caso, non appare irrazionale la scelta operata dal legislatore.

Infine, la difesa di Ferruccio Bocus (R.O. n. 33/1990), ha

ulteriormente precisato le argomentazioni svolte nell'atto di

costituzione nel senso della illegittimità della disposizione

impugnata, da un lato, ribadendo la irrazionalità del sistema

previsto dall'art. 39, primo comma, della legge n. 392 del 1978, e la

disparità di trattamento che da tale sistema deriva tra i conduttori

per il fatto che abbiano o meno ricevuto la comunicazione prevista

dall'art. 38 della stessa legge, e, dall'altro, sottolineando le

particolarità del sistema, applicabile nel caso della iscrizione

tavolare, la quale non richiede la specificazione di tutti gli

elementi necessari all'eventuale esercizio del diritto di riscatto. Considerato in diritto

1. - La Corte di cassazione, con tre ordinanze di identico

contenuto, una del 29 maggio 1989 (pervenuta alla Corte

costituzionale il 28 dicembre 1989, R.O. n. 692/1989) e due del 31

marzo 1989 (pervenute alla Corte costituzionale il 22 gennaio 1990,

R.O. n. 32 e n. 33/1990), solleva, in riferimento agli artt. 3 e 24

della Costituzione, questione di legittimità costituzionale

dell'art. 39, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392

(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui

fa decorrere il termine di decadenza di sei mesi per l'esercizio del

diritto di riscatto dalla data di trascrizione del contratto di

compravendita per l'asserita riduzione delle possibilità del

conduttore di tutelare il proprio diritto e per irrazionalità della

scelta dell'indicato dies a quo.

2. - Va preliminarmente respinta l'eccezione d'inammissibilità

sollevata dall'Avvocatura dello Stato in riferimento al giudizio di

cui all'ordinanza n. 692 del 1989. Appare infatti del tutto

verosimile la valutazione compiuta dal giudice rimettente - e ne

devono perciò essere condivise le conclusioni - là dove ritiene che

la proposta azione di simulazione sia strumentale, nell'intento delle

parti, al successivo esercizio del diritto di riscatto e non già

alla richiesta di una tutela, certamente possibile, ma di diversa

portata qual è quella risarcitoria, ex artt. 1218 e seguenti del

codice civile. La questione è quindi rilevante.

3. - La questione non è fondata.

L'art. 38 della legge n. 392 del 1978 stabilisce che il locatore

il quale "intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve

darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di

ufficiale giudiziario"; la comunicazione deve indicare il prezzo in

danaro, le altre condizioni del negozio di compravendita e l'invito

al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione; entro

sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione il conduttore

deve esercitare il diritto di prelazione con atto notificato al

proprietario-locatore a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo

condizioni uguali a quelle comunicategli.

L'art. 39, primo comma, impugnato recita: "Qualora il proprietario

Non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il

corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di

trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla

prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,

riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo

avente causa".

Le due norme, sussunte sotto il capo II della legge n. 392 del

1978, intitolato "Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso

da quello di abitazione", sono ispirate al favor conductoris nella

sua qualità di imprenditore, cui è agevolata la consolidazione

della proprietà dell'immobile con l'esercizio d'impresa, mediante

l'attribuzione del diritto di prelazione e del diritto di riscatto.

Perché sia esercitabile la prelazione, il proprietario-locatore è

assoggettato all'obbligo ex lege di comunicare al conduttore il

programma di vendita dell'immobile locato.

Qualora tale obbligo sia eluso, o infedelmente adempiuto con

indicazione di un prezzo maggiorato per scoraggiare il conduttore dal

valersi della prelazione, interviene il diritto potestativo di

riscatto erga omnes. Il legislatore ha inteso bilanciare il descritto

favor conductoris con l'interesse più generale della circolazione

dei beni immobili stabilendo termini di decadenza per l'esercizio del

diritto di prelazione e del diritto di riscatto, rispettivamente di

sessanta giorni e di sei mesi. Le dimensioni temporali scelte non

appaiono incongrue, nel primo caso per la decorrenza da un dato di

conoscenza soggettivamente certo quale la comunicazione notificata

per ufficiale giudiziario, nel secondo da un dato oggettivamente

certo di pubblicità legale ma non di conoscenza quale la

trascrizione dell'atto di compravendita nei registri immobiliari, cui

corrisponde, nel sistema tavolare, la registrazione della domanda di

intavolazione nel giornale tavolare e non la materiale trascrizione

nel libro fondiario del decreto del giudice tavolare.

4. - La Corte di cassazione ritiene che la vanificazione della

durata del termine semestrale per la decadenza dal diritto di

riscatto può essere impedita solo da una assidua vigilanza da parte

del conduttore mediante ispezioni dei registri immobiliari, nel

sistema comune, e dei libri fondiari, nel loro insieme di libro

maestro e di collezione dei documenti, per il sistema tavolare.

Tale onere di visura aggraverebbe la posizione del conduttore ai

fini dell'esercizio del diritto di riscatto e vulnererebbe la

garanzia costituzionale del diritto di azione, di cui all'art. 24

della Costituzione.

Questa Corte ha al contrario ritenuto che periodiche ravvicinate

ispezioni dei registri immobiliari costituiscono un "onere che, pur

fastidioso, non può dirsi eccessivamente gravoso al punto di

offendere l'art. 24 Cost." (sentenza n. 311 del 1988); e persino che

"la periodica verifica dell'"esistenza in vita" dell'imputato, (...)

in quanto normalmente esperibile presso gli uffici di stato civile,

non può dirsi talmente gravosa da confliggere con l'articolo 24

della Costituzione" (sentenza n. 732 del 1988). Né può richiamarsi

il diverso principio, affermato da questa Corte in sentenza n. 185

del 1988, circa l'indispensabilità della conoscenza effettiva del

termine iniziale di decorrenza, senza del quale l'azione si intende

inutiliter data, perché ivi si trattava di mutamento di destinazione

dell'immobile ad opera del conduttore, cioè di uno stato di fatto,

per accertare il quale, non essendo predisposti né ipotizzabili

strumenti di conoscenza legale, non poteva non esigersi la conoscenza

soggettiva del locatore.

5. - Nel caso di specie, far decorrere il termine semestrale di

decadenza del diritto di riscatto dalla effettiva conoscenza del

conduttore dell'avvenuta compravendita a lui non denunziata o, se

denunziata, con indicazione di prezzo maggiorato che lo ha distolto

dall'esercitare il diritto di prelazione, significherebbe spingere il

favor conductoris fino a creare incertezza e intralcio al traffico

commerciale degli immobili, restando il terzo acquirente

permanentemente esposto per un tempo indeterminato all'esercizio del

diritto di riscatto del conduttore. Imporre d'altra parte al terzo

acquirente un onere di comunicazione verso il conduttore a supplenza

della mancata denuntiatio del locatore-venditore postulerebbe un

vizio del trasferimento qualora esso non fosse adempiuto. Si tratta,

come ognun vede, di operazioni di ricostruzione della norma che

richiedono ponderazione di interessi sociali riservata al

legislatore.

Se quest'ultimo, tenendo conto degli inconvenienti addotti nelle

controversie presso i giudici di merito, vorrà confermare il favor

conductoris fino a sostituire la conoscibilità legale tramite i

registri immobiliari con la conoscenza effettiva, sarà egli a

dettare una nuova formulazione della norma.

Al giudice delle leggi non resta che rilevare allo stato della

disciplina la non irragionevolezza del criterio adottato di assumere

come dies a quo del decorso del termine semestrale di decadenza per

l'esercizio del diritto di riscatto la trascrizione del trasferimento

a titolo oneroso nei registri immobiliari, per il bilanciamento

ch'esso realizza tra l'interesse del conduttore titolare del diritto

potestativo di riscatto, pertanto onerabile della opportuna vigilanza

sui registri anzidetti, e l'interesse del terzo acquirente ad un

sollecito consolidamento dell'acquisto a partire dalla data di

trascrizione o dalla domanda d'intavolazione. Ne consegue che, anche

in riferimento all'art. 3 della Costituzione, non è riscontrabile

lesione del principio di ragionevolezza.