Sentenza n. 242/1992

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale, in relazione all'art. 3

della Costituzione, dell'art. 69 della legge 27 luglio 1978, n. 392

(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), promosso con due

ordinanze emesse il 23 ottobre 1991 dal Tribunale di Spoleto nei

procedimenti civili vertenti tra:

1) Massaroni Gaetano, ed altro, e Trincia Enrico;

2) Massaroni Gaetano e Bianconi Sergio, iscritte rispettivamente

ai nn. 3 e 4 del registro ordinanze 1992 e pubblicate nella Gazzetta

Ufficiale della Repubblica n. 5, prima serie speciale, dell'anno

1992;

Udito nella camera di consiglio del 6 maggio 1992 il Giudice

relatore Cesare Mirabelli;

Ritenuto in fatto

1. - Il Tribunale di Spoleto con due ordinanze emesse il 23

ottobre 1991 nel corso di procedimenti di appello proposti da Gaetano

Massaroni avverso due sentenze con le quali il Pretore lo aveva

condannato a corrispondere ad Enrico Trincia ed a Sergio Bianconi

somme di danaro a titolo di indennità per avviamento commerciale in

relazione alla locazione ad uso non abitativo di due immobili siti in

Norcia, ha sollevato, con riferimento all'art. 3 della Costituzione,

questione di legittimità costituzionale dell'art. 69 della legge 27

luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, nella parte in cui

"pone a carico del locatore di immobile adibito ad uso non abitativo

l'obbligazione di corrispondere al conduttore l'indennità per

avviamento commerciale anche nel caso in cui un provvedimento della

P.A. abbia ordinato l'evacuazione totale dell'immobile, facendone

così venir meno la utilizzabilità economica". Il giudice di primo

grado aveva ritenuto irrilevante la causa di cessazione del rapporto

di locazione, costituita dalla ordinanza di evacuazione totale del

fabbricato emessa dal sindaco di Norcia, a seguito degli eventi

sismici del 1979.

2. - Le ordinanze di rimessione rilevano che l'art. 34 della legge

n. 392 del 1978, che determina i casi in cui il conduttore ha diritto

alla indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, è stato

dichiarato costituzionalmente illegittimo "nella parte in cui non

prevede i provvedimenti della pubblica Amministrazione tra le cause

di cessazione del rapporto che escludono il diritto del conduttore

alla indennità per la perdita dell'avviamento" (sentenza n. 542 del

1989). La fattispecie all'esame del giudice a quo concerne contratti

di locazione sorti anteriormente alla legge n. 392 del 1978, per i

quali trova applicazione l'art. 69 della stessa legge. Questa

disposizione disciplina il diritto di prelazione in caso di nuova

locazione e la indennità per l'avviamento commerciale, senza

prevedere la esclusione della indennità stessa quando il rapporto

cessa per provvedimento della pubblica Amministrazione. Il Tribunale

di Spoleto ha sollevato pertanto questione di legittimità

costituzionale dell'art. 69 della legge 392 del 1978, che è chiamato

ad applicare, in quanto la indennità di avviamento spetterebbe al

conduttore in un caso di "mancata prosecuzione della locazione di un

immobile per la cui sopravvenuta inabitabilità è stata emessa

ordinanza di evacuazione totale".

Il giudice rimettente ha ritenuto la questione non manifestamente

infondata in relazione all'art. 3 della Costituzione, in quanto

l'art. 69 della legge n. 392 del 1978 disciplina i casi di esclusione

del diritto del conduttore all'indennità di avviamento in modo del

tutto analogo all'art. 34 della stessa legge, senza che vi sia alcuna

fondata ragione che giustifichi una differenza di trattamento a

seconda che l'indennità concerna i contratti soggetti alla

disciplina transitoria ovvero quelli soggetti alla disciplina

ordinaria.

3. - Le due ordinanze sono state pubblicate sulla Gazzetta

Ufficiale n. 5, prima serie speciale, del 29 gennaio 1992. Considerato in diritto

1. - Il Tribunale di Spoleto, con due ordinanze di analogo

contenuto, ha sollevato questione di legittimità costituzionale, in

relazione all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 69 della legge 27

luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani)

nella parte in cui pone a carico del locatore di immobile adibito ad

uso non abitativo l'obbligazione di corrispondere al conduttore

l'indennità di avviamento commerciale anche nel caso in cui un

provvedimento della pubblica Amministrazione abbia ordinato

l'evacuazione totale dell'immobile, facendone così venir meno

l'utilizzabilità economica.

Il giudice rimettente sottolinea che la disciplina dettata per il

regime transitorio dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978, da

applicare ai contratti di locazione stipulati anteriormente alla

entrata in vigore della legge stessa, è del tutto analoga alla

disciplina prevista dall'art. 34 per i contratti stipulati

successivamente alla entrata in vigore della legge. Questa disciplina

è stata già dichiarata costituzionalmente illegittima nella parte

in cui l'art. 34 della legge n. 392 del 1978 non prevede, tra le

cause di esclusione dell'obbligo di corresponsione dell'indennità

per l'avviamento commerciale, i provvedimenti amministrativi che,

impedendo la utilizzabilità economica dell'immobile, escludono ogni

possibile arricchimento del locatore.

I due giudizi, riferiti alla stessa disposizione e di identico

contenuto, sono evidentemente connessi e possono essere riuniti e

decisi congiuntamente.

2. - La questione è fondata.

Questa Corte ha più volte affermato che è conforme ai precetti

costituzionali una disciplina diretta a tutelare l'avviamento

commerciale mediante la previsione, a favore del conduttore che

rilascia l'immobile, di una speciale indennità compensatrice della

perdita che egli subisce e che, secondo una valutazione tipica del

legislatore, tiene conto dell'arricchimento del locatore per effetto

dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per l'attività

svolta dal conduttore (sentenze n. 300 del 1983, n. 882 del 1988 e n.

116 del 1989).

L'esigenza di ripristinare l'equilibrio dei soggetti del rapporto,

bilanciando la perdita dell'avviamento per il conduttore e

l'arricchimento senza causa propria del locatore, viene meno quando a

porre fine al rapporto di locazione, senza responsabilità del

locatore, è un provvedimento della pubblica Amministrazione che

vieta sine die l'utilizzazione dell'immobile ed esclude ogni effetto

lucrativo della cessata relazione contrattuale. Questo principio è

stato già affermato nella sentenza n. 542 del 1989 che ha dichiarato

la illegittimità costituzionale dell'art. 34 della legge 27 luglio

1978, n. 392, nella parte in cui, disciplinando l'indennità per la

perdita dell'avviamento, non prevede i provvedimenti della pubblica

Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione

che escludono il diritto del conduttore alla indennità. Difatti è

stato ritenuto irragionevole non riconoscere a tale causa di

cessazione del rapporto gli stessi effetti che si verificano negli

altri casi di cessazione del rapporto che, secondo la previsione

legislativa, non danno titolo alla indennità di avviamento.

Lo stesso principio deve trovare applicazione per la analoga

disciplina dettata dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978 per i

rapporti sorti anteriormente alla entrata in vigore della legge.

Anche per questi rapporti la cessazione della locazione o la mancata

prosecuzione di essa determinata da un provvedimento autoritativo,

adottato senza responsabilità del locatore e che vieta sine die

l'uso dell'immobile, esclude ogni effetto lucrativo derivante dal

cessato rapporto di locazione. Ne segue la irragionevolezza, già

valutata per la analoga disciplina dettata dall'art. 34 della legge

392 del 1978 e che si estende anche alla ipotesi ora presa in

considerazione.

Deve essere pertanto dichiarata la illegittimità costituzionale,

in riferimento all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 69 della

legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili

urbani) nella parte in cui non prevede che l'obbligo per il locatore

di corrispondere al conduttore la indennità per l'avviamento

commerciale non ricorre quando causa di cassazione del rapporto

locativo è un provvedimento della pubblica Amministrazione che,

senza che vi abbia dato causa il locatore, esclude sine die la

utilizzazione economica dell'immobile e non determina per il

conduttore alcun effetto lucrativo per la cessata relazione

contrattuale.