Sentenza n. 294/1994

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 27, terzo

comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni

di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il 16 marzo 1992

dalla Corte di appello di Venezia nel procedimento civile vertente

tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina ed altri, iscritta al n. 99 del

registro ordinanze 1994 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della

Repubblica n. 12, prima serie speciale, dell'anno 1994;

Udito nella camera di consiglio dell'8 giugno 1994 il Giudice

relatore Cesare Ruperto;

Ritenuto in fatto La Corte d'appello di Venezia, nel corso del procedimento civile

vertente tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina, con ordinanza emessa

il 16 marzo 1992, ha sollevato, in riferimento all'art. 3 della

Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 27,

terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle

locazioni di immobili urbani), nella parte in cui regolamenta solo la

locazione di immobile e non anche l'affitto di azienda alberghiera.

Oggetto del giudizio a quo è la risoluzione di un contratto di

affitto di azienda stipulato tra il Togni e Ramazzotti Caterina ved.

Andreis, Giacomina, Giampaolo e Gabriella Andreis, in relazione al

quale gli Andreis avevano inviato formale disdetta al Togni.

Quest'ultimo, con citazione notificata il 7 ottobre 1985, conveniva i

medesimi Andreis dinanzi al Tribunale di Verona, chiedendo che

"venisse dichiarata la sussistenza di un contratto di locazione di

immobile ad uso non abitativo, precisamente alberghiero, con

conseguente diritto a continuare nella detenzione dello stesso fino

alle scadenze di cui all'art. 27 della legge n. 392 del 1978". In

subordine, il Togni chiedeva la declaratoria di non manifesta

infondatezza della questione di legittimità costituzionale degli

artt. 27, 38 e 40, della legge n. 392 del 1978 in riferimento

all'art. 3 della Costituzione, per il fatto che dette norme prevedono

solo la locazione di immobili, ancorché attrezzati ad uso

alberghiero, e non anche l'affitto di azienda.

Le domande venivano disattese dal Tribunale, mentre la Corte

d'Appello riteneva rilevante e non manifestamente infondata la

questione di legittimità costituzionale, sollevata nei termini sopra

riportati, riproposta dal Togni.

Il giudice a quo, ribadita la distinzione tra la "locazione di immobile attrezzato" e l'affitto di azienda, sottolinea che in

quest'ultimo - a differenza di quanto accade nella prima - l'immobile

non viene in considerazione nella sua individualità giuridica, ma

solo come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in

un rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri

elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo.

A parere del giudice rimettente, però, i due istituti, pur

essendo suscettibili sul piano concettuale ed astratto di una

distinzione tecnica, presentano elementi di sostanziale identità,

"cosicché la reale differenza tra le due fattispecie sarebbe

talmente inconsistente da far dubitare della sua effettiva

sussistenza". Poiché, infatti - rileva la Corte d'appello di Venezia

- nel complesso dei beni, coordinati al fine dell'esercizio

dell'azienda alberghiera, l'immobile dotato delle necessarie

attrezzature assume di norma una posizione di grandissimo rilievo, al

punto che, da solo, costituisce elemento sufficiente alla sussistenza

di un organismo aziendale, ne deriva che la locazione di un "immobile

attrezzato" non si differenzia, nella sostanza, rispetto all'affitto

di azienda alberghiera e che l'art. 27, disciplinando solo la

locazione di immobile, introduce una disparità di trattamento, che,

per essere riferita a situazioni obiettivamente omogenee, appare

arbitraria e contraria al principio di eguaglianza. Considerato in diritto

1. - La Corte d'appello di Venezia ha sollevato, in riferimento

all'art. 3 della Costituzione, questione di legittimità

costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978,

n. 392, nella parte in cui, stabilendo che "la durata della locazione

non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se

ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere", esclude dal

proprio a'mbito di applicabilità l'ipotesi di affitto di azienda

destinata ad identiche attività, così da determinare - in

violazione del principio di eguaglianza formale di cui all'art. 3

della Costituzione - trattamenti giuridici diversi per situazioni

sostanzialmente omogenee.

2. - La questione non è fondata.

Che la locazione di immobile, anche se "attrezzato", e l'affitto

di azienda siano rapporti giuridici non assimilabili costituisce ius

receptum, condiviso dallo stesso giudice rimettente. Ed invero la

giurisprudenza ha sempre affermato che nell'affitto d'azienda

l'immobile viene in considerazione non nella sua individualità

giuridica ma come uno dei beni che costituiscono il complesso

aziendale, in un rapporto di complementarità e interdipendenza con

gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine

produttivo; mentre nella locazione di immobile, questo, anche se

caratterizzato dal fatto che il suo godimento deve avvenire per un

uso determinato, costituisce l'oggetto esclusivo o quanto meno

principale del contratto, con la conseguenza che le eventuali

attrezzature di cui l'immobile fosse dotato costituiscono elementi

accessori rispetto all'immobile stesso, considerato nella sua

autonoma consistenza.

3. - Sul presupposto di siffatta diversità strutturale e

funzionale fra i due rapporti poggia il riconoscimento, già espresso

da questa Corte (Ordinanza n. 384/1988), della legittimità

costituzionale di trattamenti normativi correlativamente

differenziati, in guisa da risultare coerenti con le reciproche

peculiarità delle situazioni poste a raffronto.

A ciò aggiungasi che l'art. 1, comma 9-septies, del decreto-legge

7 febbraio 1985, n. 12 (recante disposizioni in favore delle aree ad

alta tensione abitativa), convertito, con modificazioni, nella legge

5 aprile 1985, n. 118, ha poi contribuito a dissipare i dubbi da più

parti precedentemente espressi in ordine a un'asserita irragionevole

disparità di trattamento dei due rapporti in esame. Il legislatore

del 1985, infatti, con lo stabilire che "si ha locazione di immobile

e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività

alberghiera sia stata iniziata dal conduttore", è intervenuto al

fine di "eliminare le incertezze ermeneutiche relative al criterio

discriminatore" fra i due tipi contrattuali (v. sentenza n.

108/1986), non assoggettabili, per eterogeneità, a identica

disciplina.

Rimane in tal modo escluso che si possa recepire, ai fini di cui

alla norma impugnata, una nozione puramente statica dell'azienda, in

virtù della quale la giurisprudenza era pervenuta più volte ad

escludere dal regime vincolistico il rapporto avente ad oggetto un

immobile così attrezzato da formare con gli elementi accessori un

complesso coordinato allo scopo produttivo d'un servizio alberghiero,

anche se realizzabile solo in tempi successivi alla conclusione del

contratto. È quindi divenuta possibile (e netta), attraverso la

previsione d'una presunzione juris et de jure, la sola alternativa

fra locazione d'un immobile comunque attrezzato ed affitto di

un'azienda intesa rigorosamente nella sua nozione dinamica: così

restando relegata nell'a'mbito della prima, quella dubbia figura di

opificio industriale non ancora gestito dal concedente, che dottrina

e giurisprudenza avevano elaborato ai fini di cui sopra.

4. - Orbene, una volta stabilita la reciproca autonomia formale di

determinati istituti giuridici e la loro distinguibilità sotto il

profilo sia strutturale che funzionale, l'affinità dei medesimi non

impone affatto un identico trattamento normativo di tutti gli

svolgimenti e le implicazioni dei rapporti ad essi, rispettivamente,

riconducibili. Né il richiamo ad esigenze comuni (come già è stato

precisato con le sentenze nn. 68 del 1983, 73 del 1979 e 209/1975) è

premessa idonea per inferirne che ogni differenza di regolamentazione

incidente sul soddisfacimento di tali esigenze si risolva in una

violazione dell'art. 3 della Costituzione: a tal fine richiedendosi,

per contro, la sussistenza di una palese irrazionalità delle

divergenti discipline confrontate. Vizio, dal quale resta immune la

disposizione censurata.

Anzi può dirsi che della non estensibilità di essa all'affitto

di azienda si rinviene ragionevole giustificazione nell'esigenza di

evitare, con la protrazione coattiva del rapporto, lo sfruttamento

dell'azienda in danno del proprietario ed eventualmente della

produzione nazionale, come del resto la Corte di cassazione ha

ripetutamente rilevato. Una maggiore duttilità nella disciplina

della durata costituisce difatti strumento indispensabile per

scongiurare l'eventualità che il coacervo dei beni aziendali resti

troppo a lungo vincolato ad un affittuario, il quale potrebbe non

dare sufficienti garanzie di idonea gestione, con danno sia

all'impresa sia all'economia turistica locale. E poiché non è

certamente secondario l'interesse pubblico che a quest'ultima si

ricollega, nel conflitto fra siffatto interesse e quello

dell'affittuario alla continuazione del rapporto appare dunque

giustificata la scelta fatta dal legislatore di accordare preferenza

al primo, rendendo l'affitto d'azienda insensibile a quegli stessi

vincoli di durata che riguardano il caso in cui oggetto del rapporto

sia non un complesso organizzato di beni ma un immobile in sé e per

sé considerato.