Sentenza n. 33/1985

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi riuniti di legittimità costituzionale degli artt. 58 e

65 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni degli

immobili urbani), promossi con ordinanze emesse l'8 giugno 1983 dal

Pretore di Roma, il 4, il 7 novembre e il 7 dicembre 1983 dal Pretore

di Aversa (n. 4 ord.), il 14 dicembre 1983 dal Pretore di Milano (n. 2

ord.), il 21 dicembre 1983 dal Pretore di Aversa (n. 5 ord.), il 15

dicembre 1983 dal Pretore di S. Severo, il 23 gennaio 1984 dal Pretore

di Aversa, il 6 dicembre 1983 dal Pretore di Alessandria, il 26

settembre e il 31 ottobre 1983 dal Pretore di Palermo (n. 3 ord.), il

10, 18 e il 27 gennaio 1984 dal Pretore di Piacenza (n. 5 ord.), il 25

gennaio 1984 dal Pretore di Aversa (n. 2 ord.), iscritte ai nn. 825,

1077, 1101 del registro ordinanze 1983, e ai nn. 59, 142, 217, 218, da

225 a 229, 240, 247, 266, 284, 285, 286, da 307 a 311, 352 e 353 del

registro ordinanze 1984 e pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della

Repubblica nn. 60, 141, 148, 155, 162, 176, 183, 197, 224, 231, 238,

245 del 1984.

Visti gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

udito nell'udienza pubblica dell'11 dicembre 1984 il Giudice

relatore Francesco Saja;

udito l'Avvocato dello Stato Renato Carafa per il Presidente del

Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - Nel corso di un procedimento vertente tra De Cataldo Lucio e

Ferlazzo Elsa ed avente ad oggetto licenza per finita locazione di un

immobile abitativo, il Pretore di Roma con ordinanza dell'8 giugno 1983

(reg. ord. n. 825 del 1983) sollevava questione di legittimità

costituzionale degli artt. 58 e 65 l. 27 luglio 1978 n. 392, in quanto

il primo di essi, per i contratti in corso alla data di entrata in

vigore della stessa legge e soggetti a proroga secondo la legislazione

precedente, non prevede il rinnovo tacito del rapporto locativo in

assenza della previa disdetta del locatore, di cui all'art. 3 st.l.,

mentre l'art. 65 per i contratti non soggetti a proroga richiama

espressamente l'art. 3 cit. La differenza di trattamento, in quanto non

giustificata, sembrava dar luogo a contrasto con l'art. 3 Cost.

Osservava, in particolare, il Pretore come a suo avviso la Corte

costituzionale, con la sentenza n. 22 del 1980, avesse ritenuto

strettamente analoghe le due categorie di contratti di cui all'art. 58

e all'art. 65 citt., contenendo quest'ultimo, sostanzialmente, una

proroga legale. Di qui la lamentata disparità di trattamento, che

consentiva solo ai conduttori con contratto "non prorogato" di

raggiungere la certezza circa l'ulteriore corso del rapporto sei mesi

prima della scadenza.

2. - La stessa questione veniva sollevata dai Pretori: di Aversa

con ordinanze nn. 1077, 1101 del 1983, 59, 142, da 225 a 229, 247, 352,

353 del 1984; di Milano, con ordinanze nn. 217, 218 del 1984; di San

Severo, con ordinanza n. 240 del 1984; di Alessandria, con ordinanza n.

266 del 1984; di Palermo, con ordinanze nn. 284, 285, 286 del 1984; di

Piacenza, con ordinanze nn. da 307 a 311 del 1984. I Pretori di Milano,

di Piacenza e di San Severo richiamavano anch'essi la sentenza n.

22/1980 di questa Corte; i primi due, anzi, vi aggiungevano anche il

richiamo alla sent. n. 250/1983.

Il Pretore di Aversa, pur senza un'espressa citazione delle dette

sentenze, sosteneva che entrambe le categorie di contratti, dell'art.

58 e dell'art. 65 citati, dovevano sostanzialmente ritenersi prorogate

dalla legge n. 392/1978. Egli insisteva sull'irrazionale disparità di

trattamento delle due categorie, non sembrandogli giustificato che i

conduttori con contratti già prorogati (art. 58) dovessero perdere la

disponibilità dell'abitazione senza preavviso del locatore.

Lo stesso Pretore notava infine che l'art. 56 della legge n. 392

del 1978 permette di differire l'esecuzione del provvedimento di

rilascio fino a dodici mesi: tale disposizione, in quanto operante

soltanto sul piano del diritto processuale, non eliminava tuttavia

l'ingiustificata disparità di trattamento sul piano del diritto

sostanziale a sfavore dei conduttori con contratto "prorogato".

Le ordinanze del Pretore di Palermo sono prive di qualsiasi

motivazione sulla rilevanza della questione nei giudizi a quibus.

3. - La Presidenza del Consiglio dei ministri interveniva nelle

cause nn. 1077 e 1101 del 1983, da 225 a 229, 240, 247, 266 e da 307 a

311 del 1984, prospettando l'eventualità che le norme denunciate

potessero essere interpretate nel senso che anche per i contratti

"prorogati" fosse necessaria la disdetta prima della scadenza. Essa

però escludeva poi tale possibilità.

Secondo l'interveniente non era parimenti ravvisabile alcuna

violazione del principio di eguaglianza, stante l'eterogeneità delle

due categorie di rapporti locativi: infatti quelli "non prorogati", di

cui all'art. 65 l. cit., erano dal legislatore destinati ad essere in

poco tempo equiparati a quelli disciplinati dal regime definitivo della

legge sull'equo canone (d'onde la previsione, anche per essi, della

disdetta di cui all'art. 3 st. l.), mentre quelli "prorogati", di cui

all'art. 58, continuavano ad essere soggetti al principio già espresso

nelle precedenti leggi di proroga, secondo cui la scadenza determinata

per legge non richiede la disdetta da parte del locatore. Considerato in diritto :

1. - Tutte le ordinanze in epigrafe sollevano la medesima questione

di legittimità costituzionale degli artt. 58 e 65 l. 27 luglio 1978 n.

392, concernente la disciplina delle locazioni di immobili urbani:

pertanto i relativi giudizi vanno riuniti per essere decisi con unica

sentenza.

2. - Si osserva anzitutto che le ordinanze del Pretore di Palermo

(nn. 284, 285, 286 reg. ord. 1984) non fanno alcun riferimento alla

fattispecie concreta e quindi non contengono nessun cenno sulla

rilevanza della questione nel giudizio principale.

Pertanto, non risultando osservata la prescrizione dell'art. 23

della legge 11 marzo 1953 n. 87, che impone al giudice a quo di

indicare nell'ordinanza di rinvio i termini e i motivi

dell'impugnativa, va dichiarata, conformemente alla costante

giurisprudenza di questa Corte (sentt. nn. 127 del 1983 e 281 del

1984, ordd. nn. 164, 196 e 227 del 1984), l'inammissibilità della

questione sollevata con detti provvedimenti.

3. - Gli altri giudici a quibus muovono dalla premessa -

corrispondente alla prevalente giurisprudenza di merito, non risultando

ancora alcuna pronuncia specifica della Corte di cassazione - che le

norme anzidette pongono una disciplina differenziata in tema di

rinnovazione dei contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad

uso di abitazione. Invero, mentre l'art. 58 - relativo a quelli già

soggetti a proroga e da esso ulteriormente prorogati - non richiede la

disdetta per la cessazione del rapporto alla scadenza, per contro,

l'art. 65 - concernente i contratti in corso alla data di entrata in

vigore della legge e non soggetti a proroga - dispone che a questi si

applica la disciplina generale delle nuove locazioni, prevista dalla

cit. l. n. 392 del 1978 negli artt. 1 e 3: quest'ultimo stabilisce che

il contratto si intende rinnovato in mancanza di disdetta, da

comunicare sei mesi prima della scadenza.

La rilevata diversità del regolamento giuridico sembra ai giudici

suddetti violare - stante la sostanziale identità che, a loro avviso,

esisterebbe tra le situazioni considerate dalle suddette norme - il

principio di eguaglianza sancito dall'art. 3, primo comma, della

Costituzione; pertanto essi prospettano l'esigenza di una parificazione

mediante la dichiarazione di illegittimità costituzionale del cit.

art. 58 nella parte in cui non prevede la disdetta anche per i

contratti in esso considerati.

4. - Ciò posto, la Corte osserva che la questione non è fondata.

Invero le norme impugnate si riferiscono a due categorie di

contratti intrinsecamente differenti, come questa Corte ha avuto modo

recentemente di rilevare (sent. n. 281 del 1984). L'art. 65 considera i

contratti non soggetti a proroga, che il legislatore riconduce

nell'alveo della nuova disciplina, sicché applicandosi anche l'art. 3

della stessa legge n. 392/1978, consegue la necessità della disdetta.

L'art. 58 per contro, riferendosi ai contratti soggetti a proroga ed

ulteriormente prorogati (a data fissa), contiene una sua propria

speciale disciplina, molto più favorevole al locatario, nella quale il

legislatore non ha ritenuto di introdurre anche l'istituto della

disdetta.

5. - Tale diversa disciplina non può ritenersi priva di razionale

fondamento, in quanto la rinnovazione tacita, conseguente alla mancata

disdetta, presuppone, di norma, la sussistenza di un rapporto

liberamente voluto dalle parti secondo la loro autonomia negoziale,

sicché, in mancanza di una manifestazione di volontà contraria, il

legislatore può ragionevolmente presumere che ricorra il comune

intento di protrarre ulteriormente il rapporto medesimo: per contro, in

caso di intervento autoritativo che sposti il termine di scadenza del

contratto, disponendone la proroga, la ricordata presunzione non può

intuitivamente sussistere ed è logico quindi che il contratto,

indipendentemente dalla disdetta, cessi con lo spirare del termine

finale. Il che trova precisa conferma nei numerosi provvedimenti di

legislazione vincolistica, in cui, salve due sole eccezionali e anomale

ipotesi, non è stata mai prevista la disdetta, escludendosi con ciò

la rinnovazione tacita del contratto.

Né può condividersi il rilievo, contenuto in alcune ordinanze,

che, così argomentando, ne risulterebbe un trattamento deteriore per

i titolari di contratti previsti nell'art. 58 l. cit. La situazione

deve infatti essere considerata con una valutazione complessiva, dalla

quale si evince agevolmente che tali contratti risultano di certo

maggiormente protetti perché il conduttore fruisce sempre di una

proroga di notevole entità. Tale certezza non sussiste invece per i

rapporti di cui all'art. 65, in quanto la loro protrazione, dovendosi

detrarre dalla durata stabilita dall'art. 1 il tempo già trascorso

dall'inizio della locazione (o, in caso di intervenuto rinnovo

contrattuale, dalla data di esso), può ridursi, nella multiforme

varietà di casi concreti, ad una misura minima ed eventualmente

trascurabile. Se così è, non si può accusare la normativa di

irrazionalità, in quanto la disciplina ex art. 58 risulta di certo

più favorevole al conduttore ed appunto per tale maggior favore è

stata sollevata la questione della sua estensione ai contratti previsti

nel cit. art. 65 (e su ciò la Corte si è pronunciata negativamente

con la ricordata sent. n. 281/1984 sul rilievo della eterogeneità

delle due categorie).

6. - I giudici a quibus aggiungono però che la diseguaglianza

delle due situazioni, considerate rispettivamente dai citt. artt. 58 e

65, anche se esistente originariamente, sarebbe venuta meno in

conseguenza delle decisioni di questa Corte nn. 22 del 1980 e 250 del

1983. Queste, avendo esteso alle locazioni di cui all'art. 65 la

facoltà di recesso prevista dall'art. 59 l. cit. per i contratti di

cui al precedente art. 58, avrebbero in realtà stabilito un'identità

ontologica tra le due categorie di locazioni, identità che non

consentirebbe più un diverso trattamento ai fini della disdetta.

Non è però possibile seguire tale ragionamento.

Invero con le due richiamate decisioni la Corte ha ritenuto che il

cit. art. 59 aveva limitato irrazionalmente la rilevanza delle

circostanze straordinarie, giustificative di un recesso anticipato, ai

contratti indicati nel precedente art. 58 in quanto esse, per

l'identità della ratio, consistente nelle urgenti e inderogabili

necessità del locatore, dovevano valere in tutti i casi di protrazione

coattiva del rapporto. La Corte, quindi, non parificò a tutti gli

effetti - né poteva ovviamente farlo - situazioni intrinsecamente

differenziate, ma ritenne soltanto, sotto un profilo del tutto

particolare, che le gravi esigenze del locatore non fossero

razionalmente suscettibili del diverso trattamento disposto dal

legislatore. Tale essendo il contenuto delle ricordate decisioni, è

evidente come nessuna conseguenza possa da esse derivare in tema di

disdetta. Questa, invero, non ha nessuna correlazione con l'estensione

della disposizione dell'art. 59 anche ai contratti di cui all'art. 65

l. cit., dovendosi ricercare altrove, come già si è detto, il

fondamento della mancata previsione di essa rispetto ai contratti

previsti nell'art 58.