Sentenza n. 542/1989

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 34 della legge

27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili

urbani), promosso con ordinanza emessa il 19 aprile 1989 dal Pretore

di Tolentino nel procedimento civile vertente tra Ferranti Franco e

Vissani Primo ed altri, iscritta al n. 319 del registro ordinanze

1989 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 26,

prima serie speciale, dell'anno 1989;

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

Udito nella camera di consiglio del 25 ottobre 1989 il Giudice

relatore Francesco Paolo Casavola;

Ritenuto in fatto

1. - Nel corso di un giudizio in cui il conduttore aveva richiesto

il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento

commerciale, pur avendo dovuto abbandonare l'immobile a seguito di

provvedimento del Sindaco, motivato dalle precarie condizioni di

stabilità, il Pretore di Tolentino, con ordinanza emessa il 19

aprile 1989, ha sollevato, in relazione all'art. 3 della

Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 34

della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui impone il

pagamento dell'indennità anche nell'ipotesi "in cui la cessazione

del rapporto derivi dal provvedimento della P.A. che abbia nel

contempo determinato la giuridica impossibilità di utilizzare

l'immobile stesso da parte del locatore o di farne oggetto di

qualsiasi rapporto di scambio".

Secondo il giudice a quo, la fattispecie sarebbe qualificabile in

termini di cessazione della locazione dovuta ad un provvedimento

della pubblica Amministrazione in cui il bene locato avrebbe perduto

ogni possibilità giuridica di diventare oggetto di scambio, onde

risulterebbe irragionevole la previsione della norma impugnata la

quale, non contemplando il caso in argomento tra le ipotesi di

esonero dall'obbligo di corrispondere l'indennità, penalizzerebbe il

locatore il quale sarebbe irragionevolmente ed iniquamente sottoposto

allo stesso sacrificio patrimoniale a cui è assoggettato il locatore

che, in condizioni normali, può riutilizzare il bene nel suo valore

intrinsecamente aumentato.

Il Pretore rimettente conclude escludendo che la questione possa

risolversi secondo la ratio della sentenza n. 576 del 1987 con la

quale questa Corte ha ritenuto che l'obbligazione di corrispondere

l'indennità viene meno in conseguenza del totale perimento

dell'immobile.

2. - È intervenuta, in rappresentanza del Presidente del

Consiglio dei ministri, l'Avvocatura dello Stato, sostenendo che la

cessazione del rapporto principale di locazione per impossibilità

della prestazione - dipendente dall'assoluta impossibilità di uso a

tempo indeterminato dell'immobile - produce il venir meno della causa

stessa dell'obbligazione accessoria riguardante l'indennità di

avviamento, dato il collegamento sia funzionale che strutturale di

quest'ultima col rapporto principale (essendo il valore di avviamento

inerente all'utilizzabilità dell'immobile stesso). L'Avvocatura

conclude quindi chiedendo che la questione venga dichiarata

infondata. Considerato in diritto

1. - Il Pretore di Tolentino con ordinanza del 19 aprile 1989

(R.O. n. 319/1989) chiede verifica di legittimità costituzionale, in

relazione all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 34 della legge 27

luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),

"nella parte in cui pone a carico del locatore di immobile adibito ad

uso non abitativo la obbligazione di corrispondere al conduttore

l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale anche nel

caso in cui la cessazione del rapporto derivi dal provvedimento della

P.A. che abbia nel contempo determinato la giuridica impossibilità

di utilizzare l'immobile stesso da parte del locatore o di farne

oggetto di qualsiasi rapporto di scambio".

2. - La questione è fondata.

Questa Corte ha ritenuto, in sentenza n. 576 del 1987, che: "alla

totale e definitiva distruzione dell'immobile (...) consegue, secondo

i principî generali, l'automatica ed immediata risoluzione del

contratto per impossibilità sopravvenuta, con effetto estintivo

riguardo agli obblighi delle parti relativi alle reciproche

prestazioni", con la conseguenza che "anche la causa

dell'obbligazione accessoria concernente l'indennità di avviamento

viene meno in tale ipotesi, in quanto collegata al rapporto

principale sia funzionalmente che strutturalmente, per "l'inerenza

all'immobile locato" propria del valore d'avviamento (cfr. sentenza

20 marzo 1980, n. 36)".

Nel caso prospettato invece dal Pretore di Tolentino non

l'interitus rei, ma il factum principis determina la cessazione del

rapporto contrattuale. Tale evento causante non è contemplato

dall'impugnato art. 34 della legge n. 392 del 1978, che elenca

tassativamente l'inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o

una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267

(Disciplina del fallimento, del concordato preventivo,

dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta

amministrativa), come escludenti il diritto del conduttore

all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto atto a

definire una pluralità di situazioni non tutte produttive dei

medesimi effetti sul rapporto.

3. - A differenza del perimento dell'immobile - che, pur essendo

non preveduto dalla norma impugnata, è ipotesi dagli effetti

regolati da principî generali e pertanto non esclusa dalla

disposizione normativa che ne taccia - il factum principis, per la

sua attitudine a contenere una serie aperta di statuizioni con

effetti diversi ed eterogenei sui rapporti, non ha una portata

ermeneutica tale da poter resistere al canone ubi lex tacuit noluit.

Ne consegue che, non figurando il provvedimento della pubblica

Amministrazione nell'elenco di cause di cessazione del rapporto di

locazione per le quali non sorge diritto del conduttore

all'indennità per la perdita dell'avviamento, la norma impugnata

collide con il principio di ragionevolezza di cui all'art. 3 della

Costituzione.

Infatti, malgrado il provvedimento amministrativo privi sine die

l'immobile della utilizzabilità economica, sia da parte del

conduttore, destinatario direttamente raggiunto dall'ordinanza

sindacale di sgombero, sia da parte del locatore, che inutilmente ne

riottiene la disponibilità, il tenore attuale dell'art. 34 della

legge n. 392 del 1978 porterebbe egualmente a riconoscere il diritto

del conduttore a ricevere dal locatore l'indennità per la perdita

dell'avviamento.

4. - Secondo l'insegnamento di questa Corte (cfr. sentenze n.

882/1988, n. 126/1988, ordinanza n. 583/1987, sentenze n. 576/1987,

n. 300/1983, n. 128/1983, n. 36/1980, n. 73/1966) la predetta

indennità trova la propria ratio nell'esigenza di ripristinare

l'equilibrio economico e sociale e si giustifica nei confronti dei

soggetti del rapporto sotto un duplice profilo: a) per il conduttore

a titolo di indennizzo per la perdita dell'avviamento; b) nei

confronti del locatore perché non si arricchisca, senza causa

propria, dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per

l'attività ivi svolta dal conduttore.

Ma la presunzione che - secondo l'id quod plerumque accidit -

investe sia il danno che l'utilità, esimendo in concreto l'avente

diritto dall'onere di allegazione e precludendo all'obbligato la

prova contraria, non ha più ragione d'essere quando, per la causa di

forza maggiore che ha posto fine alla locazione (al di fuori

dell'area di responsabilità del locatore), sia esclusa in re ipsa

l'anzidetta funzione riequilibratrice dell'indennità.

Il factum principis, vietando sine die l'utilizzazione

dell'immobile, determina la cessazione del rappporto di locazione e

pertanto è obiettivamente idoneo ad elidere l'aspetto descritto sub

b), dato che il locatore non si arricchisce dell'incremento di valore

prodottosi nella res per l'attività del conduttore, a fortiori

quando il recupero della disponibilità dell'immobile sia meramente

astratto e formale, risolvendosi nella conservazione del titolo di

proprietà spogliato del suo contenuto economico e del tutto estraneo

agli effetti non più lucrativi della cessata relazione contrattuale.

Sarebbe perciò irragionevole non riconoscere esplicitamente al

factum principis, nella delineata accezione, gli stessi effetti di

cui ai casi previsti di cessazione del rapporto di locazione per

risoluzione da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o

per una delle procedure previste dalla legge fallimentare.