Sentenza n. 882/1988

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 1, ultimo

comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n. 832 ("Misure urgenti in

materia di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso

da quello di abitazione"), convertito, con modificazioni, in legge 6

febbraio 1987, n. 15, promosso con ordinanza emessa il 23 ottobre

1987 dal Pretore di Milano nel procedimento civile vertente tra

l'Associazione Italiana Zincatura e la Società Reale Mutua di

Assicurazioni, iscritta al n. 825 del registro ordinanze 1987 e

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 54, prima

Serie speciale, dell'anno 1987.

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

Udito nella camera di consiglio del 6 luglio 1988 il Giudice

relatore Francesco Paolo Casavola.

Ritenuto in fatto Nel corso di un giudizio in cui la parte attrice - associazione

senza finalità di lucro - aveva richiesto l'applicazione dell'art.

1, ultimo comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n. 832 ("Misure

urgenti in materia di contratti di locazione di immobili adibiti ad

uso diverso da quello di abitazione"), convertito, con modificazioni,

nella legge 6 febbraio 1987, n. 15, il Pretore di Milano, con

ordinanza emessa il 23 ottobre 1987, ha sollevato - su istanza del

convenuto ed in relazione all'art. 3, primo comma, della Costituzione

- questione di legittimità costituzionale di detta norma, nella

parte in cui riconosce soltanto per i rapporti in corso de iure al

momento d'entrata in vigore della legge soggetti a regime transitorio

un compenso di "buonuscita" in favore dei conduttori che abbiano

utilizzato gli immobili per attività professionali, ovvero che non

comportassero contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei

consumatori, o comunque previste dall'art. 42 della legge n. 392 del

1978.

A parere del giudice a quo, il beneficio introdotto dalla norma,

concretando un diritto nuovo, del tutto irrazionalmente sarebbe stato

previsto per i soli contratti sorti sotto il vigore del previgente

regime vincolistico e non per quelli soggetti alla disciplina

ordinaria in cui il canone è stato liberamente convenuto. Una

ulteriore disparità di trattamento sarebbe poi ravvisabile

nell'esclusione dei contratti già regolati dalla normativa

transitoria ma ormai scaduti all'atto dell'entrata in vigore della

norma, da ritenersi irretroattiva.

Osserva poi il Pretore come il "compenso" de quo appaia

ingiustificato in quanto disancorato da qualsiasi effetto

pregiudizievole per il conduttore conseguente all'acquisizione da

parte del locatore di un bene- avviamento che non è ipotizzabile

nelle attività in argomento.

La rilevanza della questione risulterebbe dalla data di scadenza

del contratto (30/6/1987), pacifica tra le parti, in virtù della

quale sarebbe applicabile la norma impugnata.

È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato che ha concluso per la

infondatezza della questione osservando come il legislatore abbia

inteso porre una remora alla finite locazioni, nel tentativo di

agevolare tra le stesse parti la conclusione di un nuovo contratto

dopo che questa Corte, con sentenza n. 108 del 22 aprile 1986, aveva

dichiarato l'illegittimità dell'ulteriore rinnovo obbligatorio alla

scadenza del periodo transitorio già sancito dalla legge n. 118 del

1985. Considerato in diritto

1. - Il Pretore di Milano con ordinanza del 23 ottobre 1987 (R.O.

n. 825/1987), in riferimento all'art. 3, primo comma, della

Costituzione, solleva questione di legittimità costituzionale

dell'art. 1, ultimo comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n.

832, convertito, con modificazioni, nella legge 6 febbraio 1987, n.

15.

La norma impugnata recita: "Le disposizioni del presente articolo

si applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per

lo svolgimento di attività di cui all'art. 27, primo comma, che non

comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei

consumatori, di attività professionali e di attività di cui

all'art. 42. In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai

sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici

mensilità. Il compenso non è dovuto qualora il locatore intenda

ottenere la disponibilità dell'immobile per i motivi di cui all'art.

29".

Il giudice a quo ritiene che tale norma discrimini "nell'ambito

dei contratti attinenti alle attività di cui agli artt. 27 e 42 L.

392/78, sia tra quelli assoggettati al regime transitorio, sia tra

questi ultimi e quelli stipulati in regime ordinario, discriminazione

non giustificata considerato che la norma finisce col negare, oltre

tutto, il 'compensò al conduttore che abbia locato l'immobile dopo

il 30.7.78 con un canone liberamente convenuto, attribuendolo invece

a chi lo abbia locato prima di tale data con un canone soggetto alle

restrizioni della legge vincolistica e delle nuove norme

sull'aggiornamento dello stesso (per i contratti relativi ad

attività di cui all'art. 27 e 42 L. 392/78, fra l'altro, il

legislatore non è intervenuto solo a quantificare in modo diverso il

compenso in base a nuovi criteri legali, ma ha introdotto, per i

contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della L. 392/78 e in

corso de iure, un diritto del tutto nuovo per il conduttore, diritto

non previsto né prevedibile - anzi escluso dalla giurisprudenza

durante la vigenza della legge 27 gennaio 63 n. 19 e specificamente

dall'art. 35 L. 392/78 - vuoi al momento della stipulazione vuoi al

momento della proroga del contratto in base alla L. 392/78)".

2. - La questione è fondata.

Per costante orientamento di questa Corte (cfr. sentt. nn.

73/1966, 36/1980, 128/1983, 300/1983, 108/1986, 576/1987; ord. n.

583/1987) la normativa che dispone il pagamento di una somma di

danaro da parte del locatore a favore del conduttore che rilascia

l'immobile locato, ove abbia gestito una impresa, si giustifica sotto

un duplice profilo:

a) a titolo di indennizzo per la perdita di avviamento nei

confronti del conduttore;

b) per impedire che il locatore si arricchisca, senza causa

propria, dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per

l'attività ivi svolta dal conduttore.

Tale esborso tende dunque a ristabilire un equilibrio di ordine

economico- sociale tra le due parti di un cessato rapporto di

locazione avente le caratteristiche suddescritte.

La fattispecie contemplata nella norma impugnata - attività di

cui all'art. 27, primo comma, della legge n. 392 del 1978 e cioè

industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico, "che

non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei

consumatori", nonché attività professionali ed altre di cui

all'art. 42, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, di

sede di partiti o di sindacati, o di enti statali e pubblici - non

rientra nel quadro giustificativo della spettanza al conduttore di

una indennità per perdita dell'avviamento commerciale e in

reciprocità dell'obbligo di esborso a carico del locatore per

incremento di valore dell'immobile.

3. - Il beneficio da essa introdotto, applicandosi soltanto ai

contratti sorti sotto il previgente regime vincolistico, non ancora

scaduti, e non a quelli stipulati in base alla successiva legge

dell'equo canone, non si giustifica neppure come ispirata dalla

finalità di una disciplina transitoria, dal momento che esso non è

residuo ultrattivo di normativa anteriore, ma un quid novi intermedio

che non sopravvive in quella recenziore. Vengono a giovarsene sine

ratione conduttori, la cui lex contractus non prevedeva siffatto

vantaggio, dal quale sono inopinatamente gratificati solo perché il

loro rapporto non è sottoposto al regime definitivo.

Che la introduzione di un così evidente privilegio valga quale

remora alle finte locazioni, coartando la volontà della parte tenuta

all'esborso verso il rinnovo del contratto, è risultato di una

tecnica legislativa che, mentre afferma il diritto del locatore alla

conclusione del rapporto per finita locazione, ne condiziona la

realizzazione ad un impoverimento pecuniario, tendente ad impedirne

preventivamente l'esercizio.

Viene qui in evidenza non tanto l'effetto discriminatorio verso

altre categorie di conduttori, ben potendo il legislatore dare

diverso rilievo a diverse situazioni di soggetti interessati

soprattutto allorché i vantaggi degli uni non alterano la posizione

contrattuale degli altri, quanto piuttosto la interna contraddizione

di una mens legis che contemporaneamente vuole e disvuole

l'affermazione di un atto di autonomia privata.

Anche sotto questo profilo è palesemente violato il principio di

ragionevolezza imposto al legislatore dall'art. 3 della Costituzione.