Art. 2823 c.c. — Ipoteca su beni futuri

Era controverso sotto l'impero del codice del 1865 se l'ipoteca su cosa altrui fosse nulla in modo assoluto o soltanto annullabile e se fosse pertanto suscettiva di convalida nel caso che colui che l'aveva concessa fosse divenuto proprietario a qualsiasi titolo del bene ipotecato. Mentre la prevalente dottrina riteneva trattarsi di nullità assoluta, la giurisprudenza, orientata verso l'opposta tesi, ammetteva, nell'ipotesi di successivo acquisto della cosa da parte del concedente, che l'iscrizione presa conservasse efficacia dalla propria data. Ho creduto opportuno adottare una soluzione intermedia, analoga, sotto alcuni aspetti, alla soluzione che nell'art. 1478 si adotta, per la vendita di cosa altrui. Il negozio costitutivo dell'ipoteca ha efficacia obbligatoria, nel senso che il costituente è tenuto a procurare al creditore l'acquisto del diritto d'ipoteca, ma l'iscrizione può essere validamente presa solo quando il bene è entrato nel patrimonio del costituente (articolo 2822, primo comma), sì che l'iscrizione eventualmente presa prima non ha alcuna efficacia e non può neppure convalidarsi. È regolato anche il caso che l'ipoteca sia concessa da chi agisce come rappresentante senza averne la qualità: l'iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario abbia ratificato la concessione (stesso art. 2822, secondo comma).

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1147

Non ho riprodotto il divieto sancito dall'art. 1977 del codice del 1865 di concedere ipoteca su beni futuri. Comunemente si giustifica tale divieto con il rilievo che l'ipotecabilità dei beni futuri favorisce l'usura; ma la preoccupazione mi è sembrata eccessiva, tenuto anche conto delle sanzioni che per l'usura commina il codice penale (art. 644). Ho pertanto disposto che l'ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta quando la cosa sia venuta ad esistenza (art. 2823). Rimane naturalmente fermo, qualora si tratti di beni derivanti da futura successione, il divieto che, in tema di patti successori, è stabilito dall'art. 458.

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1148