Sentenza n. 22/1980

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi riuniti di legittimità costituzionale degli artt. 58,

59 e 65 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (disciplina delle locazioni

di immobili urbani), promossi con ordinanze emesse il 16 novembre 1978

dal giudice conciliatore di Roma, il 3 novembre 1978 dal giudice

conciliatore di Castellammare di Stabia, il 4 novembre 1978 dal pretore

di Sampierdarena, il 6 e il 9 novembre 1978 dal giudice conciliatore di

Bologna, il 20 dicembre 1978 dal giudice conciliatore di Verona, il 27

novembre 1978 dal giudice conciliatore di Genova - Sestri Ponente, il 7

dicembre 1978 dal giudice conciliatore di Modena, il 19 dicembre 1978

dal giudice conciliatore di Ferrara, il 22 gennaio 1979 dal pretore di

Udine, il 12 gennaio 1979 dal giudice conciliatore di Faenza, il 10

gennaio 1979 dal giudice conciliatore di Biassono, il 24 gennaio 1979

dal pretore di Rimini, il 23 febbraio 1979 dal pretore di Catania, il 1

marzo 1979 dal giudice conciliatore di Firenze, il 5 marzo 1979 dal

giudice conciliatore di Parma, il 28 febbraio 1979 dal giudice

conciliatore di Como, il 25 gennaio 1979 dal giudice conciliatore di

Collegno, il 10 gennaio 1979 dal giudice conciliatore di Anzola

dell'Emilia, il 14 dicembre 1978 dal pretore di Genova, il 20 gennaio

1979 dal giudice conciliatore di Genova - Sestri Ponente, il 16

febbraio 1979 dal giudice conciliatore di Novara, il 23 marzo 1979 dal

pretore di Ferrara, il 27 marzo 1979 dal giudice conciliatore di

Mirabello, il 24 marzo 1979 dal giudice conciliatore di Mantova, il 2

febbraio 1979 dal giudice conciliatore di Mediglia, il 4 aprile 1979

dal giudice conciliatore di Legnano e dal pretore di Potenza, il 7

aprile 1979 dal giudice conciliatore di Potenza, il 23 marzo 1979 dal

pretore di Parma, il 15 marzo 1979 dal giudice conciliatore di Lodi, il

5 marzo 1979 dal giudice conciliatore di Banchette, il 19 aprile 1979

dal pretore di Torino, il 5 aprile 1979 dal pretore di Cosenza, il 16

maggio 1979 dal pretore di Trento, il 14 maggio 1979 dal pretore di

Parma, il 17 aprile 1979 dal giudice conciliatore di Castelgoffredo, il

2 aprile 1979 dal giudice conciliatore di Sorrento e il 12 maggio 1979

dal giudice conciliatore di Milano, iscritte ai nn. 636, 641 e 665 del

registro ordinanze 1978 ed ai nn. 19, 20, 22, 39, 55, 243, 245, 261,

265, 282, 295, 307, 308, 337, 338, 342, 343, 356, 393, 394, 412, 414,

420, 421, 428, 446, 451, 460, 461, 467, 472, 476, 506, 511, 512, 513,

516 e 529 del registro ordinanze 1979 e pubblicate nella Gazzetta

Ufficiale della Repubblica nn. 52, 59, 80, 87, 140, 147, 154, 161, 168,

175, 182, 189, 210, 217, 230, 237, 244 e 251 dell'anno 1979.

Visto l'atto di costituzione di Tommasino Antonio nonché gli atti

di intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

udito nell'udienza pubblica del 7 novembre 1979 il Giudice relatore

Brunetto Bucciarelli Ducci;

uditi l'avvocato Guido Parlato, per Antonio Tommasino e il

sostituto avvocato generale dello Stato Renato Carafa, per il

Presidente del Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - Con 41 ordinanze emesse da varie autorità giudiziarie,

iscritte al registro generale rispettivamente ai nn. 636, 641, 665/78;

19, 20, 22, 39, 55, 243, 245, 261, 265, 282, 295, 307, 308, 337, 338,

342, 343, 356, 393, 394, 412, 414, 420, 421, 428, 446, 451, 460, 461,

467, 472, 476, 506, 511, 512, 513,516 e 529/79 e dettagliatamente

descritte in epigrafe, è sollevata, in riferimento all'art. 3 Cost.,

questione incidentale di legittimità costituzionale della norma,

ricavabile dal combinato disposto degli artt. 59, n. 1, 58 e 65 della

legge 27 luglio 1978, n. 392, secondo cui è previsto il diritto di

recesso per necessità del locatore dai contratti in corso il 30 luglio

1978, soltanto se soggetti a proroga, nei confronti, quindi, dei

conduttori aventi un reddito inferiore agli 8 milioni annui, mentre

esso è escluso nei riguardi dei conduttori che godono di un reddito

più elevato.

Tutti i giudici a quibus sono convinti dell'impossibilità

d'interpretare la norma impugnata come estensiva del diritto di recesso

ai contratti non soggetti a proroga.

Nelle ordinanze di rimessione si osserva che la censurata

discriminazione viola il principio di eguaglianza e di ragionevolezza

sotto i seguenti principali profili: a) per l'ingiustificata disparità

di trattamento tra conduttori, nell'ambito dei quali vengono

privilegiati, in sostanza, quelli il cui reddito è più elevato

(superiore agli 8 milioni annui), laddove il regime di proroga legale

è stato in ogni tempo finalizzato alla tutela del contraente più

debole, e tale sistema vincolistico è stato riconosciuto legittimo

dalla Corte - sempre sul presupposto della sua straordinarietà e

temporaneità e quindi della sua ulteriore improrogabilità - proprio

perché diretto alla tutela sociale di quelli, tra i conduttori, che si

trovavano in condizioni economiche più disagiate; b) per la

discriminazione grave tra i locatori che - se in stato di necessità -

dovrebbero trovarsi tutti nella medesima posizione rispetto al diritto

di recesso; l'irrazionalità della norma impugnata, risulta dal

sacrificio, in modo gravemente differenziato, dei diritti del locatore

in relazione a circostanze non idonee a giustificarlo, prorogando

indiscriminatamente tutti i contratti in corso e solo in parte

equilibrando i rapporti tra locatori e conduttori, giacché mentre il

diritto di recesso è sempre ammesso dai contratti per gli immobili

destinati ad uso non abitativo, per quelli adibiti ad abitazione è

riconosciuto, paradossalmente, solo se l'inquilino ha un reddito basso.

Talune ordinanze osservano che l'esigenza, giustamente fatta valere

dal legislatore con la creazione di una "disciplina transitoria"

realizzatasi attraverso una ulteriore proroga quadriennale a scaglioni

di tutti i contratti in corso (artt. 58 e 65 legge citata) ha ricevuto

necessario ed imprescindibile temperamento nel diritto di recesso,

espressione del riconoscimento legislativo che nei casi di necessità

il diritto del locatore deve, in ogni caso, prevalere su quello del

conduttore, così realizzandosi quella composizione dei contrapposti

interessi che è conforme a Costituzione (sentenza Corte costituzionale

n. 132/72). A questo punto, soggiungono le ordinanze, sarebbe

intrinsecamente contraddittorio escludere il diritto di recesso in

relazione al maggiore reddito di cui godono taluni conduttori, per

l'inidoneità di tale circostanza, sotto tale aspetto fortuita, a

discriminare la posizione dei corrispondenti locatori, privi, in

ipotesi, di abitazione e della facoltà di riottenere la propria casa.

Con la conseguenza, inoltre, che il soggetto avente un reddito annuo

inferiore agli 8 milioni di lire può, quale conduttore, essere

sfrattato, mentre quale proprietario - locatore non può far valere

l'azione di necessità nei confronti del proprio inquilino, ove questi

sia più ricco di lui, ma soltanto un'azione per finita locazione per

quando cesserà la scadenza contrattuale prorogata ex lege di circa 4

anni.

Viene altresì rilevato che le altre differenze che caratterizzano,

per gli immobili destinati ad abitazione, i rapporti contrattuali

soggetti a proroga distinguendoli da quelli che non vi sono soggetti,

appaiono insufficienti a giustificare una discriminazione così grave

ed essenziale. Infatti la maggiore durata nell'adeguamento del canone,

i cui aumenti sono ripartiti in 6 anni di tempo, e la durata,

leggermente più breve, della proroga per i contratti non soggetti a

proroga (potendosi dedurre di regola dal quadriennio di proroga una

frazione di anno), non giustificherebbero minimamente la censurata

esclusione del diritto di recesso, essendo "indubitabilmente prevalente

l'interesse alla stabilità del rapporto", beneficio che è

riconosciuto solo ai conduttori aventi un reddito più elevato, a

coloro cioè che appaiono meno bisognevoli di quella tutela sociale che

ha sempre permeato la legislazione vincolistica e che ha ispirato la

stessa legge sull'equo canone.

In talune ordinanze (quelle iscritte al registro generale sotto i

nn. 665/78, 20, 22, 282, 467, 472, 513/79) la descritta disparità in

tema di recesso è censurata nel senso che la violazione dell'art. 3

Cost. sarebbe eliminabile dichiarando l'illegittimità, non della norma

che esclude il recesso dai contratti non soggetti a proroga, ma di

quella contenuta nell'art. 59 della citata legge, che tale istituto

prevede ancora per i contratti soggetti a proroga.

2. - Nell'ordinanza 356 del 1979, si prospetta, oltre alla censura

già descritta in riferimento all'art. 3 Cost., il dubbio che l'art. 65

della citata legge 392 del 1978, prorogando ulteriormente di 4 anni,

nei termini delineati, la durata dei contratti in corso, ed escludendo,

altresì, il diritto di recesso per necessità nei confronti dei

conduttori aventi un reddito annuo superiore agli 8 milioni di lire,

vanifichi il diritto di proprietà e di godimento della casa, con

violazione dell'art. 42, secondo comma, della Costituzione.

Il giudice a quo argomentando dagli insegnamenti contenuti nelle

sentenze della Corte costituzionale in materia (sentenze 3 e 225/76;

132/72), osserva che i sacrifici alla proprietà privata della casa

possono essere imposti, per legge, a fini sociali, allo scopo cioè di

assicurare il bene primario dell'abitazione alle categorie di soggetti

economicamente meno abbienti. Può quindi ammettersi che una

legislazione siffatta, purché temporanea e straordinaria, si

giustifichi, anche ove stabilisca un regime vincolistico dei contratti

e dei canoni a prescindere da ogni valutazione comparativa delle

condizioni di reddito del locatore e del conduttore.

Viene peraltro ricordata l'affermazione ed il monito secondo cui

deve esser realizzato un equilibrio nella tutela degli interessi dei

locatori e dei conduttori mediante una normativa che con carattere di

ordinarietà provvede ad un'equa conciliazione di detti interessi.

In tale equilibrio dovrebbe inserirsi il diritto di recesso,

considerato dalla Corte (sentenza 132/72) come istituto generale,

necessario correttivo per salvaguardare le esigenze fondamentali del

locatore, la cui previsione e disciplina normativa non può dipendere

da circostanze casuali.

Pertanto, secondo il giudice a quo, la norma impugnata, laddove

proroga ulteriormente il contratto senza prevedere il recesso per

necessità del locatore, potrebbe portare all'assurdo che quest'ultimo,

pur sfrattato, non possa riavere la propria abitazione "per il

singolare motivo che il suo inquilino è abbiente". Onde l'invocata

violazione degli artt. 3, 42, secondo comma, della Costituzione.

La medesima censura viene sostanzialmente proposta con le ordinanze

461, 476 e 512/79, le quali pongono anche in luce che, sia pure con

disposizioni transitorie (di durata peraltro non breve), è stata

eccezionalmente introdotta una proroga generalizzata di tutte le

locazioni (senza distinguere tra i conduttori quelli con reddito più

elevato e quelli economicamente più deboli) non potendosi attribuire

valore sostanziale alla distinzione tra la proroga prevista dall'art.

58 citata legge e il prolungamento della durata del contratto in corso,

coattivamente imposto dall'art. 65 legge citata.

L'illegittimità della norma impugnata sarebbe deducibile dal fatto

che il legislatore dell'equo canone, trasformando la durata minima

legale anche dei contratti in corso non soggetti a proroga, non ha

previsto il diritto di recesso, pur avendo introdotto un nuovo regime

di proroga legale pluriennale per un periodo c.d. transitorio. Lo

stesso legislatore - proseguono dette ordinanze di rimessione -

prevedendo, al contrario, per gli immobili non adibiti ad uso di

abitazione anche se non soggetti a proroga il diritto di recesso del

locatore nel periodo transitorio, avrebbe infatti espressamente

riconosciuto che la determinazione ex lege di una durata minima

contrattuale superiore a quella pattuita equivale ad una proroga:

altrimenti non avrebbe potuto riconoscere il diritto di recesso per

necessità, istituto non concepibile se non in un regime di proroga,

perché diretto, appunto, a farla cessare.

Pertanto, non troverebbe giustificazione l'esclusione del recesso

per i soli contratti di locazione ad uso abitativo i cui conduttori

abbiano un reddito superiore agli 8 milioni, con conseguente violazione

degli artt. 3 e 42 della Costituzione.

Infine, l'ordinanza n. 476/79 nega che sia imputabile al locatore

che viene ad esercitare solo oggi un'azione di necessità la

preesistente effettiva possibilità di far cessare in concreto il

rapporto locatizio, anche se rientrante tra quelli non soggetti a

proroga. Infatti, poiché dal 1973 in poi, in virtù di varie leggi,

gli sfratti restarono sospesi in relazione a sentenze o provvedimenti

di rilascio per finita locazione, il locatore, che non avesse avuto il

diritto di esercitare già allora l'azione di necessità a cagione

dell'elevato reddito del suo inquilino, non poteva comunque ottenere in

alcun modo la disponibilità dell'appartamento e non può imputarsi ad

una sua libera volontà il mancato esercizio dell'azione di finita

locazione.

Soggiunge il giudice a quo che se il d.l. n. 21 del 1979

(convertito in legge 93 del 1979) ha in qualche modo sanato le

situazioni pregresse, assai più grave appare la situazione dei tanti

locatori che avevano iniziato l'azione di necessità prima della

entrata in vigore della legge sull'equo canone, i cui conduttori

abbiano invocato l'improponibilità della domanda per essere il

rapporto locatizio sottratto a proroga legale. In tal caso il locatore

non ha l'azione di recesso per necessità e nemmeno quella di

risoluzione del contratto alla scadenza contrattuale, perché questa

scadenza è stata prorogata di circa quattro anni.

Tale situazione di forza viene concessa proprio ai conduttori con

reddito più elevato. Conclude l'ordinanza che di fronte a tali

svantaggi è ben poca cosa il vantaggio del locatore in stato di

necessità, di poter ottenere, anziché la disponibilità della casa,

un più rapido adeguamento del canone corrisposto a quello spettante

per effetto della nuova legge.

3. - In qualche ordinanza l'esclusione del diritto di recesso è

denunciata per la pretesa violazione, oltreché dell'art. 3, dell'art.

24 Cost. Si assume che il locatore che abbia necessità di riavere la

propria abitazione, sia sfornito di tutela giudiziale verso il

conduttore dotato di reddito annuo superiore agli 8 milioni di lire. Da

ciò la violazione del diritto di agire in giudizio nei suoi confronti.

4. - È intervenuto in tutti i giudizi pendenti il Presidente del

Consiglio dei ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale

dello Stato, con atti di deduzioni depositati rispettivamente l'8 e 16

marzo, il 10 e 17 aprile, il 5, 18 e 26 giugno, il 18 luglio, il 17 e

28 agosto 1979, l'11, 18 e 25 settembre 1979, chiedendo dichiararsi

l'infondatezza di tutte le censure prospettate.

Premesse alcune considerazioni generali sulla necessità, da parte

del legislatore dell'equo canone, dell'introduzione di una disciplina

transitoria che, pur volta ad ottenere per il futuro un uniforme

trattamento giuridico, ha dovuto adottare una regolamentazione

differenziata dei vari casi, la difesa dello Stato osserva che tale

discriminazione non viola l'art. 3 Cost., perché concerne situazioni

che solo erroneamente i giudici a quibus hanno potuto considerare

eguali ed omogenee.

Invero il regime dei rapporti contrattuali in corso concernenti gli

immobili destinati ad abitazione appare differenziato, a seconda che si

tratti di contratti soggetti, o meno, a proroga, non soltanto sotto il

profilo del diritto di recesso, ma anche in relazione alla durata della

proroga e dei tempi di adeguamento del canone corrisposto a quello

fissato come definitivo dalla nuova legge sull'equo canone. Infatti

dalla comparazione degli artt. 58 e 65, primo comma, legge n. 392/78,

(sempre in tema di immobili adibiti ad uso di abitazione), risulta,

quanto alla durata, che pur essendo tutti i contratti in corso soggetti

ad ulteriore proroga quadriennale, il calcolo del quadriennio è

determinato in maniera tale per cui i contratti già "soggetti a

proroga" verranno ad essere prorogati per un tempo variabile dai 4 anni

e 5 mesi ai 5 anni e 5 mesi, mentre per quelli "non soggetti a

proroga", dovendo detrarsi dal quadriennio il tempo già trascorso

dall'inizio della locazione, la proroga varierà, di regola, dai 3 ai 4

anni. Quanto all'adeguamento del canone a quello fissato nella legge,

per la prima categoria di rapporti l'art. 62 stessa legge prevede che

le variazioni, se in aumento, si possono applicare a decorrere dal 1

novembre 1978, nella misura del 20 per cento all'anno, per i primi due

anni, e del 15 per cento, per gli anni successivi, con l'applicazione

dell'equo canone dall'inizio del 6 anno dall'entrata in vigore della

legge. Per la categoria dei contratti "non soggetti a proroga",

l'adeguamento è previsto in due sole fasi: il 50 per cento

dell'aumento, a decorrere dal 1 novembre 78, il residuo 50 per cento,

dal 30 luglio 1979.

Dall'esposta diversità di regime tra le due situazioni sottoposte

a comparazione - considerate quindi non omogenee - la difesa dello

Stato deduce la legittimità della discriminazione esistente in

relazione al diritto di recesso, anche per il rilievo che tale diritto

non spettava al locatore nei confronti del conduttore di reddito

elevato nemmeno secondo la legislazione precedente, così come non

spetterà più a nessun locatore finito il regime transitorio di

ulteriore proroga, sicché sarebbe stato irrazionale introdurlo solo

adesso per i contratti non soggetti a proroga al momento dell'entrata

in vigore della nuova legge.

Secondo l'Avvocatura Generale la disciplina relativa ai conduttori

a reddito più elevato è prospettata erroneamente come più favorevole

dai giudici a quibus, perché essa non può definirsi tale ove la si

consideri non soltanto in relazione alla stabilità di durata del

rapporto, ma in una visione più ampia che tenga conto del diverso

regime degli aumenti e degli aggiornamenti ISTAT.

Dalla diversità delle situazioni prese in considerazione

deriverebbe l'infondatezza di tutte le censure prospettate per

violazione del principio di eguaglianza non solo di quelle rivolte ad

ottenere l'estensione del diritto di recesso nei confronti di tutti i

conduttori, ma anche di quelle, inverse, dirette alla declatoria di

illegittimità del recesso nei confronti dei conduttori con reddito

annuo inferiore agli 8 milioni di lire. Viene opposto, infatti, che la

maggior durata della proroga (fino a 5 anni e mezzo), la notevole

gradualità nell'applicazione degli aumenti della pigione (ripartiti in

6 anni) e dell'aggiornamento ISTAT, nonché la preesistenza,

nell'ipotesi considerata, del diritto di recesso, giustificano il

permanere transitorio di tale eccezionale istituto. Sarebbe stata

irrazionale l'abrogazione immediata del diritto di recesso nei

confronti di quei locatori la cui disciplina contrattuale è protratta

sostanzialmente per altri 5 - 6 anni.

5. - Per quanto concerne la censura mossa alla norma impugnata

sotto il profilo che l'ulteriore proroga quadriennale della durata dei

contratti in corso - anche di quelli prima non soggetti a proroga -

contrasterebbe con l'art. 42, secondo comma, della Costituzione in

quanto verrebbe a vanificare il diritto di godimento dell'abitazione,

specie se non temperata dall'istituto del recesso, che sempre costituì

il mezzo speciale di bilanciamento degli opposti interessi tutelati dal

legislatore, la difesa dello Stato a tale riguardo osserva che il

parametro costituzionale invocato consente al legislatore di apporre

limiti al godimento dei beni, tra cui può rientrare la negazione, nei

casi considerati, del diritto di recesso, per la più breve durata

contrattuale disposta dal cit. art. 65, rispetto a quella stabilita

dall'art. 58 citato.

6. - Una volta dimostrata l'insussistenza della censura mossa ex

art. 3 Cost. ne consegue logicamente l'infondatezza della denuncia per

violazione dell'art. 24 Cost. giacché, come è ben noto, laddove manca

il diritto sostanziale non può lamentarsi l'assenza di una tutela

giudiziale, quella appunto garantita dall'art. 24 Cost.

7. - Si è costituito in giudizio innanzi a questa Corte, nel

procedimento nascente dall'ord. 641/78, il Signor Antonio Tommasino,

rappresentato e difeso dagli Avvocati Guido Parlato ed Ubaldo Procopio,

con atto di deduzioni depositato il 9 marzo 1979, chiedendo dichiararsi

l'infondatezza della questione proposta.

Osserva la difesa della parte privata che il diverso regime

derivante dalla disposizione impugnata in tema di recesso - che viene

escluso nei confronti dei conduttori con redditi annui superiori agli 8

milioni (art. 65 legge 392/78) - non può violare il principio di

eguaglianza, per la diversità oggettiva dei contratti nei cui

confronti opera, gli uni già sottoposti a proroga, gli altri prorogati

per la prima volta, con la legge sull'equo canone.

La diversa regolamentazione non è peraltro nemmeno irrazionale,

sia perché la durata delle locazioni è prorogata in maniera

differenziata per le due contrapposte categorie di rapporti

contrattuali, sia perché il legislatore, abolendo per il futuro ogni

azione di necessità, non era obbligato ad introdurla in via

transitoria per i rapporti cui non era mai stata applicabile.

D'altronde, prosegue la difesa del Tommasino, dall'eccezionalità

del regime vincolistico delle locazioni, ribadita dalla stessa Corte

Costituzionale con più sentenze, dovrebbe potersi dedurre

l'eccezionalità dello stesso istituto del recesso per necessità, che

in ogni caso non potrebbe operare al di fuori di un qualsiasi regime di

proroga, perché, per sua intrinseca natura, diretto a costituirne

causa di cessazione.

Alla pubblica udienza le parti hanno ampiamente illustrato le

argomentazioni svolte, insistendo entrambe nelle conclusioni prese. Considerato in diritto :

1. - Le numerose ordinanze di rimessione, descritte in narrativa,

propongono sostanzialmente una medesima questione di legittimità

costituzionale, pur prospettandola in riferimento a diversi parametri.

I relativi giudizi vanno quindi riuniti e definiti con unica sentenza.

2. - La Corte costituzionale è chiamata a decidere se contrasti

con l'art. 3 Cost. il combinato disposto degli artt. 58, 59, n. 1, e 65

della legge sull'equo canone n. 392 del 27 luglio 1978, nella parte in

cui attribuisce al locatore il diritto di recesso per necessità di

destinare l'immobile ad uso proprio o dei prossimi congiunti

relativamente a contratti di locazione di immobili adibiti ad uso di

abitazione in corso al momento dell'entrata in vigore della legge,

soltanto ove le locazioni fossero già soggette a proroga legale, con

l'esclusione del diritto di recesso nei confronti dei conduttori in

forza di contratti non compresi nelle proroghe, perché percettori di

un reddito superiore agli otto milioni di lire annue.

Si dubita della razionalità della norma denunciata in quanto

sacrificherebbe il diritto del locatore non a vantaggio del conduttore

economicamente meno dotato, ma di quello con reddito più elevato, con

conseguente disparità di trattamento tra locatori, che si trovano,

nella ipotesi considerata, tutti in eguale stato di necessità; nonché

dell'irrazionale disparità di trattamento tra conduttori, la cui

discriminazione a vantaggio, nel complesso, di quelli di essi

economicamente più dotati, non appare finalizzata alla tutela del

contraente più debole, cui è stato da sempre improntato il regime di

proroga legale e la stessa legge sull'equo canone. La questione è

sollevata, sostanzialmente negli stessi termini, da tutte le ordinanze

sopra indicate, a volte denunciandosi il solo art. 59, a volte l'art.

65, a volte il combinato disposto degli stessi. Talune delle ordinanze

prospettano un'ulteriore disparità, sotto il profilo che per i

contratti di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo il

diritto di recesso spetta in ogni caso (artt. 73, 67, 70, 71 cit.

legge).

Altre ordinanze censurando sempre la disciplina differenziata in

ordine al diritto di recesso, ora descritta, in riferimento all'art. 3

della Costituzione, prospettano che il trattamento di favore che ne

risulta a vantaggio dei conduttori con reddito superiore agli 8

milioni, nei cui confronti il recesso è escluso, potrebbe essere

eliminato abolendo in ogni caso il diritto di recesso dai contratti di

locazione in corso ed aventi ad oggetto immobili adibiti ad uso di

abitazione.

L'esclusione del diritto di recesso del locatore, per necessità

abitativa propria, anche se sfrattato, nei confronti dei conduttori con

reddito più elevato (art. 65 cit. legge), è denunciata oltre che per

l'irrazionalità sopra delineata, per ravvisata vanificazione

sostanziale del diritto di proprietà derivante dalla norma che,

reintroducendo, di fatto, in via transitoria, una ulteriore proroga

quadriennale dei contratti - aggravata, nei casi suddetti,

dall'esclusione di ogni recesso - contrasterebbe con le garanzie poste

dall'art. 42 Cost. a tutela del godimento della proprietà, mentre il

regime vincolistico è stato dalla Corte sempre riconosciuto

compatibile con detto principio costituzionale (sentenze nn. 3 e 225

del 1976), condizionatamente però al carattere straordinario e

provvisorio della proroga ed in un'armonica composizione dei

contrapposti interessi.

L'impossibilità del locatore, che abbia necessità di disporre

immediatamente dell'immobile per proprio uso, di rivolgersi al giudice

per esercitare il diritto di recesso nei confronti dei conduttori più

abbienti, è infine denunciata per il dubbio che risulti

irrazionalmente precluso il diritto di agire in giudizio, con

violazione degli artt. 3 e 24 Cost.

3. - La questione è fondata e merita accoglimento in relazione

alla prima delle censure sopra descritte. Invero, per le ragioni che

saranno qui di seguito esposte, appare ingiustificabile la disparità

di trattamento tra diversi locatori, tutti versanti nel medesimo stato

di necessità, ad alcuni soltanto dei quali la legge consente di

ottenere la disponibilità dell'appartamento dato in locazione, mentre

il diritto di recesso deve spettare a tutti i locatori che si trovino

nelle medesime condizioni di necessità previste dall'art. 59, primo

comma, n. 1 citata legge 392 del 1978, a prescindere dalla diversa

disciplina legale o contrattuale nella quale esso viene ad operare.

A tale censura ha replicato l'Avvocatura Generale dello Stato

deducendo l'impossibilità di esaminare la denunciata violazione del

principio costituzionale di eguaglianza, per la non omogeneità delle

situazioni comparate, giacché il regime transitorio introdotto dalla

legge sull'equo canone diversifica sotto più aspetti la disciplina dei

contratti già soggetti a proroga (cit. art. 58) rispetto a quelli non

soggetti (cit. art. 65). Viene rilevato che diverso è il sistema di

adeguamento del vecchio al nuovo canone, in un caso realizzato nel giro

di un anno, nell'altro in un periodo di circa 6 anni; diverso è il

tipo di aggiornamento alle variazioni del costo della vita, accertate

dall'ISTAT; e soprattutto diversa è la protrazione della durata

contrattuale, più breve nei confronti di coloro che avevano un reddito

superiore agli 8 milioni annui (di regola da 3 a 4 anni), più lunga

nell'altro caso (da 4 anni e 5 mesi a 5 anni e 5 mesi).

È stato altresì obiettato, dalla difesa della parte privata, che

non avrebbe avuto senso introdurre il diritto di recesso nei confronti

dei rapporti locatizi la cui durata era stata libera per non esser

stati mai soggetti a proroga legale, proprio nel momento in cui veniva

emanata una legge totalmente innovatrice in materia, la quale escludeva

per il futuro il regime di proroga della durata contrattuale e,

conseguentemente, anche il diritto di recesso del locatore.

È stato infine osservato che altro è il contenuto normativo

dell'art. 58 citata legge, altro quello dell'art. 65 stessa legge,

giacché nel primo si dispone che i contratti, da esso richiamati, "si

considerano prorogati", mentre il secondo non imporrebbe una ulteriore

proroga legale, ma si limiterebbe ad estendere coattivamente ai

contratti in corso non soggetti a proroga la nuova durata legale minima

dei contratti, fissata in quattro anni per le locazioni di immobili

urbani adibiti ad abitazione.

Ritiene la Corte che le argomentazioni ora riportate non possono

essere condivise.

In primo luogo va rilevato che la diversità di disciplina posta in

luce dalla difesa dello Stato non scalfisce l'elemento fondamentale,

comune alle due ipotesi prese in comparazione - quello della pari

necessità di tutti i locatori che versino nelle ipotesi di legge - di

ottenere la disponibilità dell'immobile dato in locazione a

prescindere dalle condizioni economiche dei rispettivi conduttori e

delle conseguenti diversità di disciplina contrattuale, irrilevanti

rispetto allo stato di necessità.

Di fronte alla pari necessità del locatore, il diritto di recesso

non può essere razionalmente concesso dal legislatore nei confronti

del conduttore titolare di un contratto già soggetto a proroga a

cagione della bassa entità dei suoi redditi, e negato proprio nei

confronti dei conduttori che, a cagione del loro reddito annuo

superiore agli 8 milioni di lire, non sono stati assoggettati per il

passato al regime di proroga, del quale oggi sostanzialmente vengono

invece a beneficiare, sia pure in via transitoria.

Invero nel complesso sistema vincolistico - improntato alla maggior

tutela del contraente più debole, e considerato da questa Corte

compatibile con gli artt. 3 e 42 della Costituzione sul presupposto del

suo carattere straordinario e provvisorio ed in un'armonica

composizione dei contrapposti interessi - l'istituto della necessità

come causa di cessazione della proroga legale ha assunto, nella comune

interpretazione adeguatrice (cfr. sentenza di questa Corte n.

132/1972), carattere strumentale per la composizione dei contrapposti

interessi, prevalendo di regola quelli dei conduttori, che rimangono

sacrificati di fronte all'esigenza del locatore - proprietario di

ottenere la disponibilità dell'immobile in caso di necessità.

Appare invece intrinsecamente contrastante con il principio di

eguaglianza e di ragionevolezza che la legge sull'equo canone, nel

disporre un'ulteriore proroga generalizzata di tutti i contratti di

locazione di beni ad uso di abitazione, preveda il diritto di recesso

nei confronti dei conduttori meno abbienti, e lo escluda verso quelli

più abbienti, che appaiono, in ipotesi, meno meritevoli di tutela.

Con la conseguenza definita da taluni sul piano pratico aberrante, e

verificatasi spesso nella realtà, che il conduttore nei cui confronti

è ammessa azione di recesso non può esercitare lo stesso diritto,

fondato sulla conseguenziale necessità, per riottenere, in quanto

proprietario, la disponibilità del proprio appartamento dato in

locazione ad un conduttore che abbia un reddito superiore agli otto

milioni annui.

Occorre altresì aggiungere che questa Corte non può condividere

la tesi, sopra riferita, secondo cui l'art. 65 citato non realizza, al

di là della libera volontà dei contraenti, una effettiva proroga

della durata legale dei contratti. Le distinzioni giuridico - formali,

che ne sono il presupposto, mentre appaiono insoddisfacenti a spiegare

la natura sostanziale del fenomeno - che non può non rilevare sul

piano delle garanzie costituzionali - non costituiscono nemmeno

esplicazione coerente di un unico criterio discriminativo perseguito in

materia di recesso dal legislatore dell'equo canone. Invero, l'istituto

del recesso per necessità, limitatamente alle locazioni di immobili

adibiti ad uso non abitativo, è previsto dagli artt. 67, 71 e 73

citata legge, indipendentemente dalla circostanza - solo per altri

versi rilevante - della precedente soggezione o meno di detti contratti

al regime di proroga.

Le osservazioni che precedono in ordine alla ravvisata violazione

dell'art. 3 Cost., assorbono le censure formulate nei confronti della

norma impugnata con riferimento agli artt. 42, secondo comma, e 24

della Costituzione.

Va ancora soggiunto che, conformemente alla indicata natura del

diritto di recesso in questione, tale istituto deve trovare

applicazione necessaria soltanto limitatamente ai rapporti contrattuali

vigenti in virtù di una protrazione imposta autoritivamente dalla

legge, e non in relazione alla durata pattuita.