Sentenza n. 237/1997

ha pronunciato la seguente Sentenza nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 26, primo

comma, lettera d), della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina

delle locazioni di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il

2 maggio 1995 (e pervenuta alla Corte il 17 luglio 1996) dal pretore

di Firenze nel procedimento civile vertente tra Martine Fortemps e

Pier Francesco Rosselli Del Turco ed altro, iscritta al n. 888 del

registro ordinanze 1996 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della

Repubblica n. 39, prima serie speciale, dell'anno 1996;

Visto l'atto di costituzione di Mario Rosselli Del Turco ed altri

nonché l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

Ministri;

Udito nella camera di consiglio del 7 maggio 1997 il giudice

relatore Cesare Mirabelli.

Ritenuto in fatto

1. - Con ordinanza emessa il 2 maggio 1995 (e pervenuta il 17

luglio 1996) nel corso di un giudizio promosso per ottenere la

determinazione, secondo i criteri stabiliti dalla legge 27 luglio

1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), del

canone di locazione di una abitazione compresa in un immobile di

particolare importanza storico-artistica, sottoposto alla tutela

prevista dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089, il pretore di Firenze ha

sollevato, in riferimento all'art. 3, primo comma, della

Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 26,

primo comma, lettera d), della legge n. 392 del 1978, che esclude

dall'ambito di applicazione dell'equo canone gli immobili inclusi

nella categoria catastale A/9 (palazzi di eminente pregio artistico o

storico).

Il pretore di Firenze rileva che l'appartamento locato risulta

classificato nella categoria catastale A/4 (abitazione di tipo

popolare), pur essendo compreso in un palazzo dichiarato dal Ministro

per i beni culturali, nel suo interno e nel suo esterno, di interesse

storico artistico e sottoposto alla legge di tutela n. 1089 del 1939.

Lo stessogiudice ritiene, in conformità alla giurisprudenza

prevalente, che ai fini della determinazione del canone di locazione

non sia vincolante la classificazione che risulta dal catasto, ma

debbano essere considerate le effettive caratteristiche

dell'immobile. Tuttavia, proprio l'esclusione di immobili della

categoria catastale A/9 dalla disciplina di determinazione legale del

canone, prevista dalla legge n. 392 del 1978, non troverebbe

ragionevole giustificazione, quando la locazione riguardi una unità

immobiliare di ordinaria tipologia, sia pure compresa in un palazzo

di eminente interesse artistico o storico, nel quale si può trovare

un appartamento di scarsissimo pregio, come quello considerato che

risulta catastalmente classificato nella categoria A/4. Per tale

unità abitativa sarebbe ingiustificata la possibilità di convenire

contrattualmente un canone maggiore rispetto a quello che la legge

stabilisce per un analogo appartamento, compreso in un attiguo

palazzo non sottoposto a tutela quale immobile di interesse artistico

o storico.

Per gli immobili della categoria catastale A/9 sarebbe prevista una

compensazione con vantaggi, anche fiscali, in ragione dei vincoli e

degli oneri imposti al proprietario. Tuttavia la finalità

compensativa, legittimamente perseguita dallo Stato, non potrebbe

gravare sul conduttore, estraneo al rapporto tributario, rendendo il

canone di locazione liberamente contrattabile.

2. - È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei

Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello

Stato, chiedendo che sia dichiarata l'inammissibilità o

l'infondatezza della questione.

L'Avvocatura ritiene che l'interpretazione letterale della

disposizione denunciata consenta di affermare che l'esclusione

dall'ambito di applicazione dell'equo canone operi solo in base

all'atto formale di classificazione catastale; inoltre, la stessa

esclusione si riferirebbe soltanto alla locazione di palazzi nella

loro interezza o nella parte principale. Questa interpretazione

supererebbe il dubbio di legittimità costituzionale, prospettato in

base ad una interpretazione diversa, autorevolmente sostenuta ma che

non costituirebbe diritto vivente, secondo la quale, per un verso, il

giudice potrebbe disapplicare la classificazione dell'immobile

risultante dal catasto e, per l'altro, sarebbe sottratta al regime

dell'equo canone la locazione di ogni singola unità abitativa

compresa in palazzi di eminente pregio artistico o storico.

Ad avviso dell'Avvocatura, anche seguendo la premessa

interpretativa dalla quale muove il rimettente, la sottrazione alla

disciplina del canone legale sarebbe comunque giustificata, in

ragione delle particolari caratteristiche dell'immobile delle quali

partecipa anche la singola unità immobiliare che di esso fa parte.

Inoltre la base di calcolo dell'equo canone, che nel sistema della

legge è costituita dal costo di costruzione dell'edificio, non si

adatterebbe agli immobili di pregio artistico o storico.

3. - Hanno depositato atto di costituzione, oltre il termine di 20

giorni dalla pubblicazione dell'ordinanza di rimessione nella

Gazzetta Ufficiale gli eredi del locatore dell'immobile, che era

parte nel giudizio principale, chiedendo che la questione sia

dichiarata inammissibile o infondata. Considerato in diritto

1. - La questione di legittimità costituzionale investe l'art.

26, primo comma, lettera d), della legge 27 luglio 1978, n. 392, che,

nel contesto della disciplina delle locazioni di immobili urbani,

esclude i palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria

A/9) dall'ambito di applicazione delle disposizioni sulle locazioni

delle abitazioni e, quindi, anche dalla determinazione dell'equo

canone (art. 12).

Il pretore di Firenze ritiene che tale esclusione riguardi ogni

unità abitativa, compresa in palazzi sottoposti alla tutela prevista

dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089 per gli edifici di interesse

artistico o storico; ciò determinerebbe una lesione dell'art. 3,

primo comma, della Costituzione, per irragionevole disparità di

trattamento rispetto alla applicazione della disciplina dell'equo

canone per un appartamento con caratteristiche analoghe, ma posto in

un palazzo non sottoposto a tutela.

2. - Preliminarmente deve essere dichiarato irricevibile l'atto di

costituzione in giudizio degli eredi del locatore, perché depositato

tardivamente, oltre il termine previsto dall'art. 25 della legge 11

marzo 1953, n. 87 e dall'art. 3 delle norme integrative per i giudizi

davanti alla Corte costituzionale.

3. - Secondo la premessa dalla quale muove il giudice rimettente,

la classificazione dell'immobile, quale risulta dal catasto, è

effetto di un atto amministrativo disapplicabile dal giudice il

quale, nel decidere dell'equo canone di locazione, deve considerare

l'immobile secondo la categoria corrispondente alle caratteristiche

che esso effettivamente presenta. Lo stesso giudice ritiene che

l'esclusione dall'ambito di applicazione dell'equo canone, prevista

dalla norma denunciata, riguardi ogni unità abitativa compresa in un

palazzo che nel suo insieme sia qualificato di eminente pregio

artistico o storico.

L'Avvocatura dello Stato delinea una diversa interpretazione,

fondata sul dato testuale della disposizione denunciata, che

consentirebbe di superare il dubbio di legittimità costituzionale:

la classificazione dell'immobile che risulta dal catasto sarebbe

vincolante anche nel giudizio per la determinazione dell'equo canone,

alla cui disciplina, in ogni caso, sarebbero sottratte le locazioni

dell'intero immobile, e non quelle di singole unità abitative in

esso comprese.

Sebbene sia possibile una diversa interpretazione della

disposizione denunciata, non vi è ragione per discostarsi da quella

fatta propria dal giudice rimettente, sostenuta dalla giurisprudenza

prevalente. Una diversa interpretazione si imporrebbe solo se fosse

l'unica compatibile con la Costituzione (da ultimo, sentenze n. 99 e

n. 87 del 1997).

4. - Nel merito la questione non è fondata.

Il legislatore, nel disciplinare le locazioni di immobili urbani

adibiti ad uso di abitazione, ha determinato i criteri di

applicazione della disciplina limitativa della libera contrattazione

tra le parti, ma ha escluso da tale disciplina, tra gli altri, gli

immobili di eminente pregio artistico o storico.

Questa scelta del legislatore non è in contrasto con l'art. 3

della Costituzione sia sotto il profilo della ragionevolezza che

della parità di trattamento.

Rientra, difatti, nella discrezionalità del legislatore e non è

manifestamente irragionevole la norma che considera, ai fini del

canone di locazione, i requisiti oggettivi dell'immobile, attribuendo

rilievo al particolare pregio storico o artistico che esso presenta.

Caratteristica, questa, che può essere ritenuta prevalente rispetto

alle caratteristiche abitative altrimenti rilevanti ai fini della

determinazione dell'equo canone.

Neppure sussiste la denunciata disparità di trattamento tra il

conduttore di una unità abitativa compresa in un palazzo di eminente

pregio artistico o storico rispetto al conduttore di una abitazione

posta in un edificio privo di tali requisiti, giacché proprio questi

ultimi costituiscono l'elemento di differenziazione, idoneo ad

escludere la omogeneità e, quindi, la comparabilità delle

situazioni.