Sentenza n. 251/1983

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi riuniti di legittimità costituzionale degli artt. 1, 3

e 4 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni

degli immobili urbani) promossi con le ordinanze emesse il 6 dicembre

1979 dal Pretore di Bologna, l'11 febbraio 1981 dal Pretore di Cantù,

il 26 giugno 1981 dal Pretore di Gragnano, il 12 ottobre 1981 dal

Giudice conciliatore di Castellammare di Stabia, il 27 novembre 1981

dal Tribunale di Roma, rispettivamente iscritte al n. 172 del registro

ordinanze 1980, ai nn. 406, 688 e 721 del registro ordinanze 1981 e al

n. 155 del registro ordinanze 1982 e pubblicate nella Gazzetta

Ufficiale della Repubblica n. 138 del 1980, n. 283 del 1981 e nn. 19,

47 e 227 del 1982.

Visti gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

udito nell'udienza pubblica del 7 giugno 1983 il Giudice relatore

Francesco Saja;

udito l'avvocato dello Stato Renato Carafa, per il Presidente del

Consiglio dei ministri.

Ritenuto in fatto :

1. - Nel corso di un procedimento iniziato da Battistoni Anna,

locatrice di un appartamento d'abitazione, contro il conduttore Schirò

Paolo, ed avente per oggetto il rilascio dell'immobile prima della

scadenza del termine quadriennale di cui all'art. 1 della legge 27

luglio 1978 n. 392, il Pretore di Bologna con ordinanza del 6 dicembre

1979 (in G. U. n. 138 del 21 maggio 1980; reg. ord. n. 172 del 1980)

sollevava questione di legittimità costituzionale dell'art. 4, secondo

comma, l. cit. Il Pretore osservava che nella specie la locatrice

aveva chiesto il rilascio dell'appartamento per la propria necessità

abitativa, sopravvenuta ed imprevista, essendo stata licenziata e

perciò privata dell'alloggio di servizio; ciò premesso, egli dubitava

che la citata disposizione di legge, attribuendo al conduttore il

diritto di recesso dal contratto per gravi motivi, anche non previsti

nel contratto stesso, e non attribuendo lo stesso diritto al locatore,

contrastasse col principio di eguaglianza di cui all'art. 3 Cost.

2. - La stessa questione veniva sollevata dal Pretore di Cantù con

ordinanza dell'11 febbraio 1981 (in G. U. n. 283 del 14 ottobre 1981;

reg. ord. n. 406 del 1981), emessa nel procedimento civile vertente tra

Gobba Beata, locatrice, e Caldera Alberto, conduttore, ed avente ad

oggetto il rilascio dell'appartamento prima della scadenza del termine

suddetto per sopravvenuta necessità della figlia della locatrice,

prossima alle nozze; dal Pretore di Gragnano con ordinanza del 26

giugno 1981 (in G. U. n. 19 del 20 gennaio 1982; reg. ord. n. 688 del

1981), emessa nel procedimento civile vertente tra Cinque Catello,

locatore, e Cannavacciuolo Raffaele, conduttore, in cui la

sopravvenuta, asserita necessità del primo era data dall'inagibilità

della casa da lui abitata per effetto del terremoto del novembre 1980.

In questa ordinanza il Pretore ravvisava altresì un'ingiustificata

disparità di trattamento tra locatori che avevano concluso il

contratto di locazione prima dell'entrata in vigore della citata legge

n. 392 del 1978 e locatori che avevano concluso il contratto dopo quel

momento: i primi infatti potevano recedere prima della scadenza del

contratto ai sensi dell'art. 59 l. cit., mentre la stessa facoltà non

era data ai secondi. La questione di cui all'ordinanza del Pretore di

Bologna era sollevata anche dal Conciliatore di Castellammare di Stabia

con ordinanza del 12 ottobre 1981 (in G. U. n. 47 del 17 febbraio 1981;

reg. ord. n. 721 del 1981), emessa nel procedimento civile vertente tra

Ruocco Antonio, locatore, e Ruocco Gioacchino, conduttore, il primo

deducente la necessità della figlia, alloggiata in un unico vano

malsano; dal Tribunale di Roma con ordinanza del 27 novembre 1981 (in

G. U. n. 227 del 18 agosto 1982; reg. ord. n. 155 del 1982), emessa nel

procedimento civile vertente tra Sacco Rocco, locatore, e Renzini

Mauro, conduttore: trattandosi di contratto contenente una clausola di

recesso del locatore per necessità, il Tribunale impugnava l'intero

art. 4 cit.

3. - La Presidenza del Consiglio dei ministri interveniva nelle

cause relative a tutte le citate ordinanze, sostenendo la non

fondatezza delle questioni stante la diversità delle posizioni del

locatore e del conduttore, quest'ultimo più debole sul piano economico

e contrattuale, ed il conseguente potere discrezionale del legislatore

di differenziarne il trattamento normativo. Considerato in diritto :

1. - Le due questioni sollevate dalle ordinanze in epigrafe

concernono sostanzialmente il medesimo problema: pertanto i relativi

giudizi vanno riuniti per essere decisi con unica sentenza.

2. - Precisamente il Tribunale di Roma dubita della legittimità

costituzionale dell'art. 4 primo comma legge 27 luglio 1978 n. 392

(c.d. legge sull'equo canone) il quale prevede la facoltà delle parti

di consentire contrattualmente che soltanto il conduttore (e non anche

il locatore) possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone

avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso

deve avvenire.

I Pretori di Bologna, Cantù e Gragnano nonché il Conciliatore di

Castellammare di Stabia impugnano il secondo comma dello stesso art. 4

il quale stabilisce che, indipendentemente dalle previsioni

contrattuali (a cui si riferisce, come si è detto, il primo comma), il

conduttore (e non pure il locatore), qualora ricorrano gravi motivi,

può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di

almeno sei mesi. Per la precisione il Conciliatore menziona nel

dispositivo dell'ordinanza anche gli artt. 1 e 3 st. l., ma si tratta

chiaramente di un'inesattezza, concernendo la censura solo il cit. art.

4.

Rilevano i giudici rimettenti che la facoltà di recesso

circoscritta unicamente al locatario viola il principio di eguaglianza

sancito dall'art. 3 della Costituzione, per ingiustificata disparità

di trattamento tra locatore e conduttore e, secondo il Pretore di

Gragnano, anche tra locatori con contratto sottoposto alla disciplina

definitiva dettata dalla cit. legge n. 392 del 1978 (ai quali non

spetta in alcun caso il diritto di recesso) e locatori con contratto

soggetto alla disciplina transitoria (ai quali è attribuita la

facoltà di recedere nei casi previsti dall'art. 59 della stessa

legge).

3. - Giova premettere, in linea generale, che la ricordata legge 27

luglio 1978 n. 392 ha abrogato il sistema c.d. vincolistico, che durava

da molti decenni, ma non ha ripristinato integralmente la disciplina

generale del codice civile, introducendo invece rispetto agli immobili

urbani una speciale disciplina legale, la quale, per quelli adibiti ad

abitazione, consiste principalmente nella sottrazione del canone alle

leggi di mercato della domanda e dell'offerta e nella determinazione

della durata del contratto non inferiore a quattro anni.

La previsione relativa alla durata della locazione è diretta, come

si legge nella Relazione ministeriale al Disegno di legge, a dare pari

forza alle parti contraenti per cui "è sembrato necessario assicurare

al conduttore una sufficiente stabilità che gli eviti i disagi

connessi ai frequenti cambiamenti di alloggio, ma che soprattutto lo

metta in condizione di non cedere alle eventuali pressioni del locatore

dirette ad ottenere illegittimi aumenti del canone".

Chiaramente connessa con tale norma è quella concernente il

recesso anticipato, per cui l'art. 4 dispone che esso può essere

contrattualmente pattuito soltanto a favore del conduttore (primo

comma) e che, indipendentemente da una clausola contrattuale, il

conduttore stesso può recedere per gravi motivi (secondo comma).

Appunto contro la disposizione del cit. art. 4 è diretta la critica

delle ordinanze di rimessione: essa, però, risulta infondata sotto

entrambi i profili dedotti.

4. - In ordine al primo, va rilevato che il principio di

eguaglianza garantisce parità di trattamento solo a parità di

situazioni, la quale, nel rispetto dei limiti di ragionevolezza, deve

essere valutata dal legislatore ordinario.

Ora, nella specie, il legislatore, com'è detto espressamente nella

ricordata Relazione, ritenne di potere legittimamente introdurre in

tema di recesso una disciplina differenziata sul rilievo "che la

posizione del conduttore è sostanzialmente diversa da quella del

locatore". E ciò soprattutto per la difficoltà del primo di trovare

altra abitazione idonea alle sue esigenze, difficoltà che, nelle

condizioni del mercato edilizio tenute presenti dal legislatore del

1978 e tuttora perduranti, potrebbe essere grave e talvolta addirittura

drammatica. La ratio della norma, dunque, coincide sostanzialmente con

quella già indicata relativa alla durata del contratto, essendo

entrambe egualmente dirette a tutelare l'inquilino mediante un'adeguata

stabilità del rapporto, la cui mancanza si risolverebbe per lui in un

notevole pregiudizio.

La possibilità di recesso del conduttore, invece, non reca alcun

effettivo nocumento al locatore, in quanto il preavviso di sei mesi,

previsto sia nel primo che nel secondo comma dell'art. 4, garantisce il

locatore stesso in maniera adeguata, essendo presumibile, se non

proprio sicuro, secondo l'id quod plerumque accidit, che egli nel

frattempo trovi altro inquilino che corrisponda lo stesso canone, e

cioè quello stabilito dalla legge.

D'altro canto, la ricordata facoltà di recesso del conduttore non

è avulsa dall'intero complesso normativo, ma costituisce, in

particolare, il fondamento del divieto, contenuto nell'art. 2 primo

comma, di sublocazione totale (la quale, come avverte la richiamata

Relazione, normalmente costituisce una speculazione in danno del

proprietario).

Per vero, in tanto è stato escluso il potere di concedere in

sublocazione totale l'immobile che il conduttore non abita più, in

quanto a questo è stata riconosciuta la facoltà di recedere dal

contratto, con la conseguente possibilità di evitare il pregiudizio

che altrimenti deriverebbe dall'obbligo del pagamento del canone senza

alcuna effettiva utilità. Da ciò discende evidente come sia anche

unilaterale la prospettazione delle ordinanze di rimessione, le quali,

invece di considerare il quadro complessivo della disciplina dettata

dalla legge, hanno fatto riferimento ad una singola previsione

normativa staccata dal suo contesto. In base ai superiori rilievi, il

disposto legislativo non può quindi ritenersi né arbitrario né

irrazionale. Il che trova conferma, in linea generale, in precedenti

pronunzie di questa Corte che, sia pure ad altri fini, ha ritenuto non

assimilabile la posizione del conduttore a quella del locatore (cfr.

sent. 20 marzo 1980 n. 33 ed ivi altri richiami).

5. - Parimenti la questione non è fondata sotto il secondo

profilo, che è stato prospettato esclusivamente dal Pretore di

Gragnano.

Invero, come questa Corte ha avuto già modo di precisare, il

potere di recesso spettante al locatore ex art. 59 l. cit. per i

contratti sottoposti alla disciplina transitoria trova la sua ragione

d'essere nel fatto che in tale ipotesi il rapporto locatizio viene

protratto al di là della volontà negoziale mediante imposizione

autoritativa della legge: appunto per ciò, il legislatore, volendo

temperare il rigore di tale regime, ha disposto che, in presenza di

alcune circostanze, tassativamente previste, il locatore possa recedere

dal contratto (sent. n. 22 del 1980 e n. 250 del 1983). Nel caso,

invece, di contratto sottoposto, come nella specie, alla disciplina

definitiva dettata dalla stessa legge, la durata del rapporto è quella

conosciuta dalle parti nel momento della conclusione del contratto e da

loro accettata nell'esercizio dell'autonomia negoziale: sicché è

evidente come non sia configurabile una parità tra le due situazioni,

le quali, invece, risultano profondamente diverse. Il che basta ad

escludere la violazione del principio di eguaglianza sancito dall'art.

3 Cost.