Sentenza n. 308/1987

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi di legittimità costituzionale degli artt. 65, secondo

comma, e 71, terzo comma, della legge 27 luglio 1978,

n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), promossi con

le seguenti ordinanze:

1) ordinanza emessa il 5 maggio 1980 dalla Corte di cassazione

sul ricorso proposto da Santarelli Renato contro Chianese Maria

Antonietta, iscritta al n. 914 del registro ordinanze 1980 e

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 63 dell'anno

1981;

2) ordinanza emessa il 16 aprile 1982 dal Tribunale di Napoli

nel procedimento civile vertente tra Catalani Giuseppe, in proprio e

nella qualità, e Sfara Iolanda, iscritta al n. 482 del registro

ordinanze 1982 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 331 dell'anno 1982;

3) ordinanza emessa il 29 settembre 1982 dalla Corte di

cassazione sul ricorso proposto da Morabito Giuseppe ed altri contro

Pirrone Carmelo ed altra, iscritta al n. 103 del registro ordinanze

1983 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 184

dell'anno 1983;

4) ordinanza emessa il 15 dicembre 1983 dalla Corte di

cassazione sui ricorsi riuniti proposti da Balistreri Giuseppe contro

Seminara Paolo e da Seminara Paolo contro Balistreri Giuseppe,

iscritta al n. 804 del registro ordinanze 1984 e pubblicata nella

Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 301 dell'anno 1984;

Visto l'atto di costituzione di Catalani Giuseppe ed altri,

nonché gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

Udito nell'udienza pubblica del 1° luglio 1987 il Giudice relatore

Aldo Corasaniti;

Udito l'Avvocato dello Stato Paolo Cosentino per il Presidente del

Consiglio dei Ministri;

Ritenuto in fatto

1. - La Corte di cassazione, sul ricorso proposto da Santanelli

Renato contro Chianese M. Antonietta, con ordinanza emessa il 5

maggio 1980 (R.O. n. 914/80), ha sollevato d'ufficio questione di

legittimità costituzionale, in riferimento all'art. 3 Cost.,

dell'art. 65, comma secondo, della legge 27 luglio 1978, n. 392

(Disciplina delle locazioni di immobili urbani).

Stabilisce la norma impugnata che "le disposizioni di cui al comma

precedente (concernenti la durata legale delle locazioni per uso di

abitazione non soggette a proroga in forza della precedente

legislazione) si applicano anche ai contratti per i quali, alla data

di entrata in vigore della presente legge, è in corso procedimento

per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione".

Nella specie, il ricorrente sosteneva l'interpretazione estensiva

della norma suddetta, nel senso di consentirne l'applicazione anche

in relazione ai contratti per i quali fosse pendente - come

verificatosi nella specie - un giudizio di finita locazione

introdotto nelle forme dell'ordinario procedimento civile.

Ha osservato la Corte di cassazione che il preciso, specifico

riferimento fatto della norma ad un tipico procedimento speciale qual

è quello disciplinato dagli artt. 657 ss. c.p.c. - non sembra

lasciare spazio alla interpretazione estensiva prospettata dal

ricorrente. Trattasi, invero, di norma avente carattere eccezionale,

come tale soggetta a rigorosa interpretazione letterale: essa,

infatti, introduce eccezione non soltanto al princìpio (emergente

dal comma primo dello stesso art. 65) secondo cui la nuova disciplina

della durata legale delle locazioni è applicabile ai soli contratti

in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 392/78, e

quindi esistenti de iure (il riferimento allo "sfratto per finita

locazione" consente, infatti, l'applicazione della norma in esame

anche ai contratti già scaduti alla data suindicata), ma anche e

soprattutto alla disciplina transitoria dettata, in via generale,

dall'art. 82 della medesima legge, in base al quale ai giudizi in

corso al momento dell'entrata in vigore di essa si devono applicare

ad ogni effetto le leggi precedenti, laddove, nei procedimenti per

convalida pendenti trova applicazione la nuova disciplina.

Del resto, prosegue l'ordinanza, su questa linea esegetica

limitativa si è orientata anche la Corte costituzionale, con la

sentenza n. 18 del 1980, attribuendo rilievo esclusivamente alla

pendenza di un procedimento per convalida nella fase sommaria,

intercorrente tra la notifica dell'intimazione e l'adozione o il

diniego dell'ordinanza di convalida o dell'ordinanza provvisoria di

rilascio.

Ferma restando tale interpretazione, sorge, tuttavia, ad avviso

del giudice a quo, il ragionevole dubbio di costituzionalità della

norma in esame, in quanto essa, limitando l'ambito di applicazione

della disciplina dettata dal precedente comma primo al solo caso in

cui sia in corso un giudizio introdotto con le forme speciali del

procedimento per convalida - con esclusione, quindi, del caso in cui

il giudizio avente ad oggetto la finita locazione sia stato

introdotto nelle forme ordinarie con atto di citazione - determina

una disparità di trattamento tra soggetti che versano nell'identica

situazione sostanziale, quali sono, appunto, i conduttori convenuti

in giudizio per sentir dichiarare cessata la locazione per fine del

rapporto; disparità che non sembra trovare razionale giustificazione

nella sola diversità della forma processuale prescelta dal locatore

per l'iniziativa giudiziale.

La questione è ritenuta rilevante dal giudice a quo, in quanto la

definizione del giudizio resta affidata all'applicazione della norma

investita dal sospetto di incostituzionalità.

2. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, deducendo che la questione

non è fondata.

Osserva l'interveniente che l'art. 65, comma secondo, della legge

n. 392/78 va interpretato nel senso che il beneficio di cui al comma

precedente (durata quadriennale del contratto in corso, detratto il

periodo già trascorso dall'inizio della locazione o dalla data del

suo rinnovo) viene esteso anche ai contratti per i quali fosse

pendente, alla data di entrata in vigore della legge, un procedimento

per convalida di licenza (in relazione ad una scadenza contrattuale

futura) o di sfratto (in relazione ad una scadenza già maturata) per

finita locazione, ancora in fase sommaria (e cioè quella compresa

tra la notifica dell'intimazione e l'adozione o meno dell'ordinanza

di convalida o, nel caso di opposizione, dell'ordinanza di rilascio,

con instaurazione di un giudizio ordinario).

Ne deriva che non beneficiano della durata minima del rapporto

quei contratti in relazione ai quali penda un giudizio di finita

locazione introdotto nelle forme ordinarie.

Tale esclusione, tuttavia, deriva da una precisa scelta, rimessa

alla valutazione discrezionale del legislatore, concernente

l'individuazione dell'area dei contratti sub iudice ai quali

applicare la nuova durata legale secondo le modalità di cui al primo

comma dell'art. 65.

A tal fine - in una logica di contenimento del numero dei rapporti

da recuperare - si è infatti ritenuto di far riferimento a quei soli

contratti coinvolti in una vicenda processuale (la pendenza della

fase sommaria del procedimento per convalida) agevolmente

identificabile e contenuta in limiti temporali di regola assai

ristretti.

Se si fosse attribuita rilevanza anche alla mera pendenza di un

giudizio ordinario, invero, mancando in questo una "fase sommaria" ed

essendo destinata a cessare la "pendenza" solo con la sentenza, si

sarebbe oltremodo dilatato il numero dei rapporti coinvolti nella

nuova disciplina.

3. - Sul ricorso proposto da Morabito Giuseppe contro Pirrone

Carmelo, la Corte di cassazione, con ordinanza emessa il 29 settembre

1982 (R.O. n. 103/1983), ha sollevato, su istanza di parte, questione

di legittimità costituzionale del già citato art. 65, comma

secondo, della legge n. 392/1978, in riferimento allo stesso

parametro e sotto il medesimo profilo già enunciati dalla precedente

ordinanza n. 914/1980.

È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, concludendo per la

declaratoria di infondatezza della questione, per i motivi dedotti in

relazione alla ordinanza n. 914/1980 e riassunti nel precedente n. 2.

4. - Sui ricorsi riuniti proposti da Balistreri Giuseppe, contro

Seminara Paolo e da quest'ultimo contro il primo, la Corte di

cassazione, con ordinanza emessa il 15 dicembre 1983 (R.O. n.

804/1984), ha sollevato d'ufficio questione di legittimità

costituzionale del medesimo art. 65, comma secondo, della legge n.

392/1978, in riferimento all'art. 3 Cost.

Nella specie risultava intimata, con atto notificato l'8 maggio

1978, licenza per finita locazione alla data del 31 agosto 1978

(scadenza consuetudinaria) e la fase sommaria del procedimento per

convalida si era esaurita, per opposizione dell'intimato, all'udienza

del 7 giugno 1978, e quindi in epoca anteriore all'entrata in vigore

della legge

n. 392/1978 (verificatasi il 30 luglio 1978); in primo grado, il

pretore aveva accolto la domanda di rilascio; in appello, il

tribunale aveva riformato la sentenza, ritenendo applicabile l'art.

65, comma secondo, anche nel caso di pendenza di un giudizio in rito

ordinario; con il ricorso per cassazione si sosteneva che, essendo il

rapporto oggetto di controversia alla data di entrata in vigore della

legge n. 392/1978, doveva farsi riferimento all'art. 82 di detta

legge, che impone, in tal caso, che la lite va definita alla stregua

della legislazione precedente (nella specie, trattandosi di locazione

non soggetta a regime vincolistico, in ragione della sua scadenza

consuetudinaria fissata per data successiva a quella di cessazione

della proroga legale, la disciplina del codice civile); né poteva

trovare applicazione, in deroga alla predetta disposizione, l'art.

65, comma secondo, in quanto tale norma è operante solo nel caso

della pendenza di un procedimento per convalida nella fase sommaria e

non anche quando sia proseguito nelle forme del giudizio ordinario.

La Corte di cassazione, dopo aver ribadito che all'art. 65, comma

secondo, deve essere data la suddetta interpretazione, rileva che

questa è fonte di ingiustificata disparità di trattamento tra

soggetti in identica posizione sostanziale.

Osserva infatti l'ordinanza che il caso di specie appare

emblematico: il contratto in questione avrebbe potuto godere della

maggiore durata stabilita dal primo comma dell'art. 65, ove il

giudizio fosse stato iniziato successivamente all'entrata in vigore

della legge n. 392/1978 ovvero se, pur iniziato prima attraverso il

procedimento di convalida della licenza (come è stato), si fosse

occasionalmente trovato nella fase "sommaria" del procedimento

stesso; dovrebbe restare, invece, ancorato alla normativa codicistica

(e quindi alla scadenza pattizia o consuetudinaria) per la mera

circostanza che quella fase si era già conclusa, con prosieguo del

giudizio secondo il rito ordinario.

Richiamate le precedenti ordinanze (R.O. n. 914/80 e n. 103/83)

con le quali la stessa Corte di cassazione aveva sollevato questione

di legittimità dello stesso art. 65, comma secondo, in quanto non

applicabile nell'ipotesi di pendenza di giudizio introdotto nelle

forme ordinarie, osserva ancora il giudice a quo che più evidente e

maggiormente pregnante appare la ingiustificatezza della

differenziazione di trattamento allorché - pur essendo stato il

giudizio instaurato con lo speciale procedimento per convalida - le

discipline si divaricano a seconda che il giudice adito abbia o meno

pronunciata l'ordinanza: il che, specie allorché si tratti

dell'ordinanza di rilascio di cui all'art. 665 cod. proc. civ., può

derivare da fatti meramente occasionali quali, ad esempio, la

pronuncia del provvedimento in udienza ovvero, previa autorizzazione

di deposito di note illustrative, di riserva di ordinanza; la

concessione alle parti di un termine più o meno lungo per tali note;

la maggiore o minore solerzia del giudice nell'assumere la decisione.

5. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, contestando la fondatezza

della questione.

Osserva l'Avvocatura dello Stato che la soluzione auspicata dal

giudice a quo vedrebbe favoriti i conduttori più accorti, che

abbiano determinato, con eccezioni pretestuose, la trasformazione del

procedimento per convalida in un giudizio ordinario, rispetto a

quanti non si siano lealmente opposti all'intimazione, subendo la

convalida in epoca anteriore all'entrata in vigore della nuova legge.

Inoltre essa determinerebbe una più ampia deroga al disposto

dell'art. 82 della legge n. 392/1978, in contrasto con l'esigenza di

ridurre al minimo la portata retroattiva delle nuove disposizioni.

6. - Il Tribunale di Napoli, con ordinanza emessa il 16 aprile

1982 (R.O. n. 482/1982), ha sollevato d'ufficio questione di

legittimità costituzionale, in riferimento all'art. 3 Cost.,

dell'art. 71, comma terzo, della legge n. 392/1978.

Tale disposizione, dettata in perfetto parallelismo con l'art. 65,

comma secondo, con riferimento ai contratti di locazione per uso

diverso dall'abitazione non soggetti a proroga, prevede che le

"disposizioni di cui ai commi precedenti (durata legale minima per le

locazioni in corso) si applicano anche ai contratti di cui sopra per

i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, è in

corso procedimento di convalida di licenza o di sfratto".

Nella specie, con atto notificato il 13 luglio 1978, Catalani

Giuseppe aveva intimato sfratto per finita locazione (alla data del 3

maggio 1978), relativamente ad immobile destinato ad albergo, a Sfara

Iolanda, citandola contestualmente per la convalida innanzi al

pretore di Napoli per l'udienza del 4 settembre 1978; il pretore

aveva negato l'ordinanza di rilascio ed il giudizio era stato

riassunto davanti al Tribunale.

Quest'ultimo, dopo aver rilevato che l'art. 71, comma terzo,

riguarda anche i contratti cessati de iure e trova applicazione nel

caso sottoposto al suo esame, in quanto il procedimento per convalida

di sfratto era pendente nella fase sommaria alla data del 30 luglio

1978 (entrata in vigore della legge n. 392/1978), ha ritenuto che la

norma propone dubbi di incostituzionalità per disparità di

trattamento di identiche posizioni sostanziali: a) tra il conduttore

che si sia, anche pretestuosamente, opposto alla convalida e quello

che, per mancanza di seri motivi, non abbia proposto opposizione; b)

tra il locatore che abbia iniziato il procedimento di convalida di

licenza o di sfratto prima della data di entrata in vigore della

legge n. 392/1978 e quello che lo abbia intrapreso successivamente;

c) tra il locatore che abbia agito con le forme del giudizio

ordinario e quello che abbia scelto il procedimento speciale.

7. - Si è costituito, innanzi a questa Corte, il Catalani,

rilevando che, qualora si accolga la tesi, fatta propria dal

tribunale, dell'applicabilità dell'art. 71, comma terzo, anche ai

rapporti cessati de iure in data anteriore all'entrata in vigore

della legge n. 392/1978, la questione appare fondata.

È altresì intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, sollecitando la

declaratoria di non fondatezza della questione sotto tutti i profili

prospettati per essere state poste a raffronto situazioni

all'evidenza completamente diverse. Considerato in diritto

1. - I quattro procedimenti vanno riuniti e definiti con unica

sentenza in considerazione dell'identità o della connessione dei

rispettivi oggetti. Sono infatti impugnati, in riferimento allo

stesso parametro, l'art. 65, secondo comma, e l'art. 71, terzo comma,

della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di

immobili urbani), i quali recano analoga disciplina in materia di

durata di contratti di locazione.

2. - L'art. 65, primo comma, della legge n. 392 del 1978, mediante

il richiamo agli artt. 1 e 3, attribuisce ai contratti di locazione

per uso di abitazione non prorogati dalla precedente legislazione ed

in corso alla data di entrata in vigore della nuova disciplina (30

luglio 1978) la durata quadriennale (rinnovabile per eguale periodo

in difetto di disdetta), calcolata peraltro computandosi il tempo

trascorso dall'inizio della locazione o, in caso di intervenuta

rinnovazione contrattuale, dalla data di quest'ultima.

A sua volta, l'art. 65, comma secondo, dichiara applicabile la

suddetta disciplina (durata legale quadriennale rinnovabile) anche ai

contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della legge n.

392 del 1978, sia pendente procedimento per convalida di licenza o di

sfratto per finita locazione.

La estensione della nuova disciplina è tuttavia limitata

dall'art. 65, comma secondo, ai rapporti per i quali sia pendente

procedimento per convalida "nella fase sommaria" - cioè quella

compresa tra la notifica dell'intimazione e l'adozione, o no, da

parte del giudice, dell'ordinanza di convalida (art. 663 c.p.c.) o,

nel caso di opposizione, dell'ordinanza di rilascio (art. 665 c.p.c.)

- con esclusione, quindi, della diversa fattispecie processuale della

pendenza di giudizi a rito ordinario, perché così iniziati o

perché derivanti da trasformazione dell'originario procedimento per

convalida. In tal senso si è infatti già espressa questa Corte con

la sent. n. 18 del 1980.

Analogo è il contenuto della disciplina simmetricamente dettata,

per le locazioni non abitative non soggette a proroga, dall'art. 71

della legge n. 392 del 1978. Tale disposizione, infatti, nei commi

primo e secondo, mediante richiamo agli artt. 27 e 42, assoggetta

alla nuova durata legale (di sei o nove anni), calcolata anche qui

dall'inizio della locazione o dalla data della sua ultima

rinnovazione, i contratti in corso, assicurando ad essi almeno un

biennio di durata; mentre nel comma terzo dichiara applicabili le

disposizioni suddette anche ai contratti per i quali sia pendente,

alla data di entrata in vigore della legge, procedimento per

convalida di licenza o di sfratto.

3. - Le questioni che le quattro ordinanze sottopongono a questa

Corte sono le seguenti:

A) se sia costituzionalmente legittimo, in riferimento all'art.

3 Cost., l'art. 65, comma secondo, della legge

n. 392 del 1978, in quanto limita l'estensione dell'applicazione del

comma precedente (sulla durata legale dei contratti di locazione per

uso di abitazione non prorogati in corso) ai soli contratti per i

quali penda un procedimento per convalida di licenza o di sfratto in

"fase sommaria" (come affermato dalla Corte costituzionale con la

sentenza n. 18 del 1980, la cui interpretazione è fatta propria dal

giudice a quo).

Secondo le tre ordinanze della Corte di cassazione la norma

impugnata determinerebbe una ingiustificata disparità di trattamento

in relazione alle ipotesi nelle quali, pur essendo egualmente

controversa la cessazione della locazione, la controversia pendente

sia stata introdotta nelle forme del giudizio ordinario (R.O. n.

914/1980 e n. 103/1983), ovvero mediante procedimento per convalida,

ma già trasformatosi, al momento dell'entrata in vigore della legge

n. 392/1978, in giudizio ordinario (R.O. n. 804/1984);

B) se sia costituzionalmente legittimo, in riferimento all'art.

3 Cost., l'art. 71, comma terzo, della medesima legge, che reca

eguale disciplina per i contratti di locazione per uso diverso

dell'abitazione non prorogati

(R.O. n. 482/1982).

Secondo l'ordinanza del Tribunale di Napoli, la norma impugnata

determinerebbe ingiustificata disparità di trattamento:

1) tra conduttori nei cui confronti sia stata già emessa

l'ordinanza di convalida prima dell'entrata in vigore della legge n.

392/1978 (giudizi definiti), e conduttori che siano riusciti, anche

con difese pretestuose, a far protrarre la pendenza del procedimento

sino ad epoca successiva (giudizi pendenti);

2) tra locatori che abbiano iniziato il procedimento per la

convalida dello sfratto prima dell'entrata in vigore della nuova

legge (giudizi pendenti), e locatori che abbiano agito con lo stesso

mezzo successivamente (giudizi futuri);

3) tra locatori che abbiano agito nelle forme del procedimento

speciale e locatori che abbiano agito nelle forme ordinarie.

4. - Le questioni come sopra proposte vanno dichiarate non

fondate.

Con gli artt. 65 e 71, il legislatore, in attuazione delle

esigenze di uniformità di regime perseguite dalla legge n. 392 del

1978, ha attratto nella sfera di operatività della nuova legge, sia

pure con temperamenti a carattere evidentemente transitorio (computo

del tempo decorso dall'inizio del rapporto), oltre ai rapporti

incontestatamente non cessati, anche rapporti di durata controversa,

individuati peraltro secondo il criterio formale dell'essere i

medesimi oggetto, alla data del 30 luglio 1978, di un procedimento

sommario per convalida di licenza o di sfratto (art. 65, comma

secondo, e art. 71, comma terzo).

Ciò posto, la scelta della pendenza della contestazione

giudiziale come criterio per individuare l'oggetto dell'estensione

(questione sub B 1 e B2) è del tutto ragionevole, non potendosi

raggiungere con maggiore puntualità lo scopo - in sé non censurato

- di parificare ai contratti incontestatamente non cessati contratti

di durata controversa che mediante il riferimento a un processo già

iniziato (indice sicuro della esistenza e serietà della

contestazione), e non anche mediante il riferimento ai processi

definiti, con conseguente avvenuto accertamento della durata, ovvero

ai processi meramente eventuali alla data di entrata in vigore della

legge.

Quanto, poi, alla scelta del legislatore di ricollegare

l'applicabilità della nuova normativa alla pendenza del procedimento

sommario di convalida e non anche a quella del procedimento ordinario

di cognizione avente il medesimo oggetto, e cioè la durata del

rapporto (questione sub A e B3), non occorre indugiare sulla

particolarità della fattispecie, in cui la normativa, della quale si

tratta, derogatoria rispetto alla regola generale espressa in altra

disposizione della stessa legge (art. 82) - che nega rilevanza, ai

fini dell'applicabilità delle nuove discipline, alla pendenza dei

giudizi - è censurata, postulandosi l'estensione del trattamento di

eccezione da essa stabilito, con riferimento non già a tutti i

giudizi pendenti, ma a una categoria intermedia, omogenea a quella

prevista dalla stessa norma impugnata, cioè ai giudizi pendenti

ordinari relativi alla durata del rapporto (cfr., per ipotesi

analoghe, sentenze nn. 110 del 1980 e 142 del 1982).

Basti rilevare che in ogni caso la scelta limitativa è

razionalmente giustificata in quanto realizza un adeguato

contemperamento fra esigenze di effettività ed esigenze di certezza:

infatti il procedimento di convalida, per il carattere di rimedio il

più usuale al fine di conseguire il rilascio degli immobili locati,

consente l'applicazione della disciplina a un congruo numero di

rapporti; mentre, per l'esclusività dell'oggetto e per la natura

sommaria del rito, costituisce un mezzo di agevole e sollecita

individuazione dei rapporti locatizi di durata controversa e quindi

dell'ambito oggettivo della disciplina introdotta.