Sentenza n. 73/1966

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 4, ultimo

comma, della legge 27 gennaio 1963, n. 19, sulla "Tutela giuridica

dell'avviamento commerciale", promosso con ordinanza emessa il 16 marzo

1965 dal Pretore di Nardò nel procedimento civile vertente tra

Pignatelli Maria e Margiotta Giuseppe, iscritta al n. 91 del Registro

ordinanze 1965 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 151 del 19 giugno 1965.

Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei

Ministri;

udita nell'udienza pubblica del 4 maggio 1966 la relazione del

Giudice Nicola Jaeger;

udito il sostituto avvocato generale dello Stato Francesco Agrò,

per il Presidente del Consiglio dei Ministri.

Ritenuto in fatto :

Nel corso di un procedimento per convalida di licenza per finita

locazione, vertente fra la locatrice Pignatelli Maria e il conduttore

Margiotta Giuseppe davanti alla Pretura di Nardò, il Pretore ha

sollevato d'ufficio, con ordinanza emessa il 16 marzo 1965, la

questione di legittimità costituzionale della norma contenuta

nell'ultimo comma dell'art. 4 della legge 27 gennaio 1963, n. 19, sulla

"Tutela giuridica dell'avviamento commerciale", in riferimento all'art.

42, secondo comma, della Costituzione. Egli sospendeva quindi il

giudizio in corso, disponendo la trasmissione degli atti alla Corte

costituzionale.

L'ordinanza di rimessione prospetta alcune difficoltà di

interpretazione della norma denunciata, sia per quanto concerne la

identificazione del momento iniziale del termine concesso al conduttore

per rinunciare al compenso per la perdita dell'avviamento, previsto

nelle disposizioni anteriori, ed optare per la proroga del contratto di

locazione, sia rispetto alle regole da seguire per la determinazione

del nuovo canone "da concordarsi tra le parti".

Nella ordinanza è detto che la interpretazione più accettabile in

quanto renderebbe la norma di più possibile attuazione, anche se

appare in contrasto con la lettera e lo spirito della legge, induce a

consentire al conduttore la facoltà di optare per la proroga

indipendentemente dall'accertamento dei presupposti del diritto al

compenso per la perdita dell'avviamento, ma che in conseguenza di ciò

si verificherebbe una compressione del diritto di proprietà, senza

alcuna giustificazione di assicurarne la funzione sociale; e pertanto

vi sarebbe violazione dell'art. 42, secondo comma, della Costituzione.

Si aggiunge che la proroga sarebbe incompatibile con la garanzia

costituzionale del diritto di proprietà pur se si considerasse

condizionata la facoltà di optare all'accertamento del diritto al

compenso per la perdita dell'avviamento. Anche in questo caso il

conduttore conserverebbe la disponibilità dell'immobile fino al

compiuto accertamento dei presupposti per il compenso, e la facoltà di

optare per la proroga ove tale compenso gli fosse negato, ovvero anche

concesso, ma in misura inferiore a quella desiderata.

L'ordinanza, comunicata ai Presidenti delle Camere del Parlamento e

notificata al Presidente del Consiglio dei Ministri, è stata

pubblicata, per disposizione del Presidente della Corte costituzionale,

nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica, n. 151 del 19 giugno 1965.

Nessuna delle parti private si è costituita. È intervenuto invece

in giudizio il Presidente del Consiglio dei Ministri, rappresentato e

difeso dalla Avvocatura generale dello Stato, ed ha concluso -

nell'atto di intervento e poi in una memoria illustrativa - perché la

Corte dichiari infondata la questione di legittimità costituzionale

proposta dal Pretore di Nardò.

Dopo un'ampia esposizione dei fini perseguiti dalla legge, mediante

norme intese ad evitare l'indebito arricchimento del locatore, il cui

immobile sia stato valorizzato dall'attività commerciale o artigiana

del conduttore, la difesa dello Stato osserva che il compenso previsto

per la perdita subita da quest'ultimo può assumere due forme: quella

del pagamento di una somma di denaro o quella della proroga biennale;

ma la seconda soluzione è condizionata all'accordo bilaterale sulla

misura del canone e pertanto non dà luogo ad una specie di diritto

potestativo del conduttore: questi non può affatto pretendere di

ottenere la proroga anche nel caso di mancato accordo, ma soltanto

agire perché gli venga attribuito il compenso per la perdita

dell'avviamento conseguente alla cessazione del rapporto di locazione.

In altri termini, la norma non dovrebbe in alcun modo essere

interpretata nel senso che il conduttore abbia una assoluta libertà di

scelta, anche se - a parere della Avvocatura generale - neppure una

interpretazione in tal senso potrebbe considerarsi ingiustificata alla

stregua dei precetti costituzionali, trattandosi di tutelare, in forme

alternative, lo stesso interesse del conduttore a conservare i frutti

della propria attività e di evitare l'indebito arricchimento del

proprietario dell'immobile valorizzato per effetto di tale attività.

Alla pubblica udienza il rappresentante dell'Avvocatura generale

dello Stato ha riaffermato le conclusioni già presentate. Considerato in diritto :

Alcune delle difficoltà interpretative prospettate nella ordinanza

del Pretore di Nardò nei riguardi della attuazione della norma

denunciata sono innegabili e si debbono proprio al fatto che la legge

27 gennaio 1963, n. 19, fu frutto di una lunga e tormentata

elaborazione legislativa. Tuttavia non è esatto che sia impossibile

intendere quali siano state le intenzioni del legislatore; ed è sulla

base di queste, ricavabili peraltro dall'intero sistema della legge,

che è possibile pervenire a sciogliere i dubbi ed a risolvere i

problemi concernenti l'applicazione delle norme.

Non si può dubitare, infatti, che lo scopo preminente della legge

è stato quello di evitare che il locatore possa trarre un

arricchimento eventualmente cospicuo, e senza alcun contributo

personale, dall'attività commerciale o artigiana esercitata dal

conduttore nel corso della locazione di un immobile adibito appunto

all'esercizio di tale attività: il che potrebbe accadere tanto per il

fatto che lo stesso locatore subentri al conduttore nella medesima

attività, come per quello che egli provveda a locare l'immobile a un

terzo, richiedendo ed ottenendo canoni particolarmente elevati in

funzione di un avviamento dovuto soprattutto alla attività svolta dal

predecessore.

Per queste ragioni l'art. 4, primo comma, della legge indicata

stabilisce la regola (cui fanno eccezione i casi di risoluzione del

contratto per inadempienza del conduttore, di volontà espressa di

questi di non rinnovare il contratto o di prelazione da lui

esercitata), secondo la quale il conduttore uscente ha diritto di

essere compensato dal locatore per la perdita dell'avviamento subita

dalla propria azienda.

Nell'ultimo comma, il terzo della disposizione citata, è prevista

tuttavia un'altra fattispecie, che ha indotto il Pretore di Nardò a

sollevare la questione di legittimità costituzionale. Viene richiamato

nel testo di esso il terzo comma dell'art. 2 della legge, così

redatto: "Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme

predette (comunicazione mediante raccomandata con avviso di

ricevimento) ed entro quindici giorni dalla ricezione della

comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni eguali a quelle

comunicategli dal locatore..."; e in relazione ad esso si dispone che

"Il conduttore può rinunciare al predetto compenso (previsto nel

citato primo comma dell'art. 4), optando, nelle forme e nel termine di

cui al terzo comma dell'art. 2 (testé citato), per la proroga biennale

del contratto di locazione ad un canone da concordarsi tra le parti".

La perplessità manifestata dal giudice di merito nei riguardi di

questa norma è stata provocata essenzialmente, come si ricava dal

testo dell'ordinanza di rimessione alla Corte ed è stato riferito

nella esposizione del fatto, dai dubbi concernenti: la identificazione

del momento di decorrenza del termine assegnato al conduttore per

rinunciare al compenso sopra ricordato ed optare invece per la proroga

biennale, poi il rapporto fra il diritto alla proroga e il diritto al

compenso ed infine quale sia il sistema da adottare per la

determinazione contrattuale del nuovo canone di locazione.

Questi dubbi potrebbero apparire giustificati, ancorché non diano

necessariamente luogo a questioni di legittimità costituzionale,

qualora si considerassero singolarmente le diverse disposizioni; ma se

le si inquadrano in una visione generale, tenendo presente soprattutto

la ratio di esse, è possibile ravvisarvi un significato sicuramente

coerente e conforme alla Costituzione. Questa prevede infatti

espressamente eventuali limitazioni dei diritti reali, compreso quello

di proprietà, là dove dispone che "La proprietà privata è

riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di

acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione

sociale e di renderla accessibile a tutti" (art. 42, secondo comma);

né sembra possibile contestare che quasi dovunque, nei più diversi

ordinamenti giuridici, si viene affermando gradatamente la tendenza ad

attribuire un particolare valore e una maggiore protezione alle

attività produttive che non al godimento di beni già esistenti.

Nei riguardi della questione che forma oggetto del presente

giudizio si deve indubbiamente constatare che la legge ha introdotto

alcune limitazioni all'esercizio del diritto di proprietà, soprattutto

con la norma che riconosce al conduttore un diritto di prelazione

rispetto ad altri, aspiranti ad ottenere la conduzione dell'immobile

(art. 2); ma esse si riconducono al tipo di quei limiti al diritto di

proprietà, i quali, se disposti con legge ed allo scopo di assicurarne

la funzione sociale e di rendere tale diritto accessibile a tutti, sono

considerati legittimi dalla norma costituzionale già ricordata. È

opportuno anche rilevare che l'art. 2 sopra richiamato dispone che il

locatore deve comunicare al conduttore, mediante raccomandata con

avviso di ricevimento, le offerte ricevute da terzi, almeno sessanta

giorni prima della scadenza contrattuale o consuetudinaria, e che il

conduttore ha diritto di prelazione se offre condizioni eguali entro il

termine di quindici giorni dalla ricezione della comunicazione.

Queste forme e questi termini sono richiamati nell'ultimo comma

dell'art. 4 della legge, il quale costituisce l'oggetto del presente

giudizio, così che sembra consentito ritenere che anche "in ogni

(altro) caso di cessazione del rapporto di locazione... diverso dalla

risoluzione per inadempienza del conduttore e fuori della ipotesi di

effettivo esercizio del diritto di prelazione previsto dal terzo comma

dell'art. 2", il locatore abbia l'onere di notificare la disdetta

almeno sessanta giorni prima della scadenza contrattuale o

consuetudinaria, ai fini indicati nell'art. 1596 del Codice civile, e

il conduttore che aspira alla proroga biennale abbia a sua volta

l'onere di comunicare al locatore, entro quindici giorni dalla

ricezione della disdetta, l'offerta delle nuove condizioni, che egli è

disposto ad accettare.

Nel caso che il locatore accetti le condizioni stesse, fra le quali

è compresa ovviamente la misura del canone proposta per il tempo della

proroga biennale, o che comunque l'accordo fra le parti venga raggiunto

prima della data di scadenza contrattuale (data posteriore di sessanta

giorni a quella della disdetta e di quarantacinque giorni a quella

della comunicazione delle condizioni offerte dal conduttore), si avrà

la proroga biennale; in caso diverso il contratto di locazione sarà

risolto alla scadenza prestabilita, mentre potrà essere proposto il

quesito sulla esistenza del diritto del conduttore al compenso previsto

nei primi due commi dell'art. 4 della legge.

Né la sussistenza di tale diritto, né la misura del compenso sono

regolate dalla legge in modo assoluto. Si è già rilevato che il

primo comma dell'articolo testé citato delimita in modo preciso i casi

nei quali il conduttore può chiedere quel compenso, o indennità che

dir si voglia: la pretesa è condizionata al fatto (che, ovviamente,

deve essere provato in giudizio) della perdita dell'avviamento subito

dall'azienda in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione,

mentre il compenso trova un limite nella misura dell'utilità che ne

può derivare al locatore, non deve comunque superare il "limite

massimo di trenta mensilità del canone di affitto che l'immobile può

rendere secondo i prezzi correnti di mercato per i locali aventi le

stesse caratteristiche" e "non è dovuto se il contratto non è stato

rinnovato per volontà del conduttore".

La conseguenza paventata dalla ordinanza di rimessione non ha

pertanto ragione di essere: il richiamo dei termini, stabiliti dalla

legge, entro i quali il locatore deve intimare la disdetta, e quindi il

conduttore comunicare le sue proposte concernenti la misura del canone

offerto per il prolungamento biennale del contratto, esclude ogni

possibilità che il conduttore stesso possa pretendere di rimanere in

possesso dei locali a tempo indeterminato (vale a dire, fino al termine

di un giudizio in merito), poiché la proroga biennale è subordinata

all'accordo delle parti.

Nella ipotesi, poi, che tale accordo non sia raggiunto e che si

debba addivenire all'accertamento dell'entità del compenso dovuto al

conduttore per la perdita dell'avviamento subita dall'impresa in

conseguenza della cessazione del rapporto di locazione, non è

possibile contestare che la legge ha predisposto le forme e i limiti

necessari affinché tale accertamento abbia luogo mediante le maggiori

garanzie, offerte dalla necessità di un giudizio affidato agli organi

giurisdizionali e dai limiti minimi e massimi (utilità derivante al

locatore, riferimento alle mensilità di canone di affitto

corrispondenti ai prezzi correnti di mercato) ricavabili da elementi e

dati obbiettivi.