Art. 2919 c.c. — Effetto traslativo della vendita forzata

Per le locazioni concluse dall'espropriato, le disposizioni dell'art. 2923 confermano, con maggior vigore di quelle dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, il principio «emptio non tollit locatum». Ho infatti stabilito, risolvendo così una questione sorta nell'interpretazione dell'art. 687 del codice di procedura civile abrogato, che anche la locazione senza data certa deve essere rispettata dall'acquirente per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, qualora la detenzione del conduttore sia anteriore al pignoramento. Nel terzo comma dell'art. 2923, che riproduce il secondo comma dell'art. 687 del codice di procedura civile del 1865, ho introdotto un miglioramento rispetto a questo - che stabiliva la nota presunzione di frode per le locazioni nelle quali fosse stato stipulato un prezzo inferiore di un terzo a quello risultante da precedente locazione o da perizia - sostituendo alla presunzione di frode l'estremo obiettivo consistente nel fatto che il prezzo pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Ad annose questioni diede adito l'ultimo comma dell'articolo 687 del codice di procedura civile abrogato, che dichiarava non opponibili all'acquirente le anticipazioni di pigioni e di fitti che non fossero state eseguite in conformità degli usi locali. Più particolarmente, si discusse se l'inopponibilità investisse le cessioni e le liberazioni per una durata maggiore del triennio anche se trascritte. Nel contrasto delle opinioni finì col prevalere quella che, aderendo più da vicino alla lettera della legge, negava l'opponibilità qualora con il requisito della trascrizione non concorresse l'altro della conformità alle consuetudini locali. Tale rigore mi è sembrato privo di giustificazione. Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per una durata maggiore del triennio sono soggette a trascrizione (art. 2643, n. 9) e, una volta che questa sia avvenuta, sono rese pubbliche: per conseguenza, gli offerenti possono acquistarne tempestivamente conoscenza. Pertanto, l'articolo 2924 dispone che le cessioni e liberazioni anzidette, se trascritte anteriormente al pignoramento, sono opponibili all'acquirente, dettando così una regola analoga a quella stabilita nei confronti del creditore procedente e dei creditori che intervengono nell'esecuzione (art. 2918).

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1191