Sentenza n. 323/1993

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi di legittimità costituzionale dell'art. 11, secondo

comma e secondo comma- bis, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333

(Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica),

convertito in legge, con modificazioni, con la legge 8 agosto 1992,

n. 359, promossi con ordinanze emesse il 18 novembre 1992 dal Pretore

di Salerno, il 9 e 22 dicembre 1992 dal Pretore di Roma, il 21

dicembre 1992 dal Pretore di Bologna ed il 24 novembre 1992 dal Pretore di Busto Arsizio, sezione distaccata di Saronno, rispettivamente

iscritte al n. 796 del registro ordinanze 1992 e ai nn. 30, 56, 74 e

152 del registro ordinanze 1993 e pubblicate nella Gazzetta Ufficiale

della Repubblica nn. 1, 5, 8, 9 e 15, prima serie speciale, dell'anno

1993. Visti gli atti di costituzione di Graziella Buoni o Del Buono,

di Teresa Ferratini Volpe e di Rosalba Simonini nonché l'atto di

intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

Visto l'atto di intervento depositato dalla Confederazione

italiana della proprietà edilizia;

Udito nell'udienza pubblica del 25 maggio 1993 il Giudice relatore

Cesare Mirabelli;

Uditi gli avvocati Valerio Onida e Ugo Pansolli per Graziella

Buoni o Del Buono, l'avvocato Valerio Onida per Teresa Ferratini

Volpe e Rosalba Simonini e l'avvocato dello Stato Sergio Laporta per

il Presidente del Consiglio dei ministri;

Ritenuto in fatto

1. - I Pretori di Salerno (con ordinanza emessa il 18 novembre

1992), di Roma (con due ordinanze rispettivamente del 9 dicembre 1992

e del 22 dicembre 1992), di Bologna (con ordinanza emessa il 21

dicembre 1992) e di Busto Arsizio, sezione distaccata di Saronno (con

ordinanza del 24 novembre 1992), in altrettanti giudizi di convalida

di licenza o di sfratto per finita locazione per contratti con

scadenza successiva al 14 agosto 1992, hanno sollevato, in

riferimento agli artt. 3, 24 e 42 della Costituzione, questioni di

legittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2- bis, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 (Misure urgenti per il risanamento della

finanza pubblica), convertito in legge, con modificazioni, con la

legge 8 agosto 1992, n. 359.

I giudici rimettenti prospettano l'illegittimità della norma

nella sua interezza, ovvero nella parte in cui dispone la proroga del

contratto, senza che sia consentito di recedere dal rapporto, anche

se il locatore ha l'esigenza di riottenere la disponibilità

dell'immobile per la necessità di adibirlo ad uso proprio o di

familiari, ovvero per uno dei motivi indicati dagli artt. 29 e 59

della legge 27 luglio 1978, n. 392.

È stata inoltre sollevata questione di legittimità

costituzionale della medesima disposizione per la mancata previsione

di una speciale procedura per il rilascio dell'immobile, in caso di

esercizio del diritto di recesso da parte del locatore.

La norma denunciata stabilisce, per le locazioni in corso e con

scadenza successiva all'entrata in vigore della legge di conversione

del decreto-legge, la proroga di diritto del contratto per due anni,

nel caso in cui "le parti non concordino sulla determinazione del

canone".

Tutte le ordinanze di rimessione muovono dalla premessa che la

proroga operi in modo automatico, se le parti non hanno raggiunto

l'accordo sul canone, e che il mero rifiuto di trattare da parte del

proprietario, a prescindere dalle relative motivazioni, sia

equiparato al mancato accordo.

In particolare:

a) il Pretore di Salerno ritiene che la norma denunciata

comporti una sostanziale riedizione del regime vincolistico e

determini una indiscriminata compressione del diritto di proprietà.

Sarebbe violato l'art. 3 della Costituzione, perché la generalizzata

ed indifferenziata proroga delle locazioni non sarebbe adeguata alla

diversità delle concrete situazioni personali ed economiche dei

singoli locatori ed all'equilibrio degli interessi tra le parti. Ad

avviso del giudice rimettente l'art. 11, comma 2-bis, del decreto-legge n. 333 del 1992 contrasta anche con l'art. 42, secondo comma,

della Costituzione, in quanto penalizzerebbe soltanto il locatore,

sul quale addossa il peso (non prevedibile al momento della

stipulazione del contratto secondo il regime della legge n. 392 del

1978) di tensioni connesse al mutamento legislativo, rendendo

impossibile sottrarsi alla proroga del contratto anche in presenza di

situazioni (quale l'esigenza di destinare l'immobile ad abitazione

propria) che giustificherebbero il rifiuto del locatore alla stipula

di un nuovo accordo;

b) il Pretore di Roma (R.O. n. 30 del 1993) dubita della

legittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis, del decreto-legge n. 333 del 1992, ma solo nella parte in cui questa disposizione

esclude il diritto di recesso del locatore alla scadenza del

contratto ovvero nel corso della proroga biennale, se ha la

necessità di adibire l'immobile agli usi o di effettuare sullo

stesso le opere previsti, rispettivamente, dagli artt. 29 e 59 della

legge n. 392 del 1978.

Il giudice rimettente ritiene che la proroga, in sé, non

contrasta con alcun parametro costituzionale, essendo diretta ad

assicurare il graduale passaggio dal regime dell'equo canone a quello

della libertà contrattuale nella determinazione del corrispettivo

per le locazioni abitative. Ricorda, tuttavia, che anche nel sistema

vincolistico la composizione degli interessi contrapposti teneva

conto della necessità del locatore, considerata causa di cessazione

della proroga legale. La norma denunciata, non prevedendo la

necessità del locatore quale causa di esclusione della proroga o di

recesso dal contratto, comprimerebbe il diritto di proprietà, in

contrasto con l'art. 42 della Costituzione; violerebbe inoltre il

diritto di difesa, garantito dall'art. 24 della Costituzione, essendo

impossibile per il locatore far valere in giudizio le sue esigenze di

vita e di lavoro, socialmente apprezzabili e meritevoli di

riconoscimento e di tutela;

c) il Pretore di Roma, con altra ordinanza, emessa il 22

dicembre 1992 (R.O. n. 56 del 1993), ritiene manifestatamente

infondate le questioni di legittimità costituzionale prospettate in

riferimento agli artt. 3 e 41 della Costituzione, ma solleva il

dubbio invocando l'art. 42 della Costituzione. A suo avviso la

disposizione denunciata si risolverebbe in un irrazionale ripristino

del regime vincolistico. In proposito richiama la giurisprudenza

costituzionale, secondo la quale la disciplina vincolistica è

compatibile con l'assetto costituzionale del diritto di proprietà

solo in quanto abbia carattere straordinario e temporaneo (sentenza

n. 108 del 1986). La disciplina transitoria prevista dalla legge n.

392 del 1978 avrebbe già soddisfatto le esigenze collegate al

passaggio ad un regime definitivo, sicché neppure la transizione al

"regime libero" consentirebbe ulteriori compressioni del diritto di

proprietà;

d) il Pretore di Bologna solleva la questione in riferimento

agli artt. 24, primo comma, e 42, secondo comma, della Costituzione,

prospettando il dubbio della legittimità costituzionale della norma

nella parte in cui essa non prevede il diritto, per il locatore che

ha necessità di disporre dell'immobile per adibirlo ad abitazione

propria, di recedere dal rapporto alla scadenza del contratto ovvero

nel corso della proroga legale, e nella parte in cui non introduce,

in caso di esercizio del diritto di recesso da parte del locatore,

una procedura per il rilascio dell'immobile.

Ad avviso del giudice rimettente la proroga, in sé, non contrasta

con alcuna disposizione costituzionale, in quanto la liberalizzazione

dei canoni di locazione, che ispira la nuova legge, non può essere

resa operante senza predisporre con indispensabile gradualità una

soluzione tecnica per il passaggio al nuovo sistema. Ma già nel regime vincolistico l'istituto della necessità come causa di

cessazione della proroga legale ha assunto carattere strumentale per

la composizione dei contrapposti interessi, prevalendo quelli dei

conduttori, che rimangono tuttavia sacrificati di fronte all'esigenza

del locatore-proprietario di ottenere la disponibilità dell'immobile

in caso di necessità.

L'impossibilità per il locatore di invocare, appunto, situazioni

di necessità personale per escludere o fare cessare la proroga

determinerebbe il contrasto con l'art. 42, secondo comma, della

Costituzione.

Alla ingiustificata compressione del diritto di proprietà si

aggiungerebbe l'ulteriore anomalia dell'assenza di una specifica

procedura per disciplinare l'esercizio del recesso da parte del

locatore; ne deriverebbe una violazione dell'art. 24, primo comma,

della Costituzione, perché, ad avviso del Pretore, sarebbe

impossibile per il proprietario-locatore fare valere in concreto il

suo diritto;

e) il Pretore di Busto Arsizio, sezione distaccata di Saronno,

solleva il dubbio di legittimità costituzionale con riferimento agli

artt. 3 e 42, secondo comma, della Costituzione. La protrazione ex

lege della durata della locazione determinerebbe una sostanziale

riedizione del regime vincolistico, tale da comprimere

irrazionalmente il diritto di proprietà e da creare una non

giustificata disparità di trattamento tra locatori, a seconda che la

scadenza del contratto sia anteriore o successiva al 14 agosto 1992.

2. - Il Pretore di Busto Arsizio, sezione distaccata di Saronno,

ha sollevato inoltre, con la medesima ordinanza, questione di

legittimità costituzionale dell'art. 11, secondo comma, del decreto-legge n. 333 del 1992. Questa disposizione, subordinando la validità

dei patti in deroga alla loro stipulazione con l'assistenza delle

organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative a livello

nazionale, ad avviso del Pretore violerebbe l'art. 18 della

Costituzione ed il principio di libertà di associazione,

costringendo, anche solo di fatto, le parti del contratto ad

iscriversi a particolari organizzazioni. Inoltre, in contrasto con

gli artt. 3 e 23 della Costituzione, la norma imporrebbe una

prestazione onerosa a carico di alcune categorie di cittadini, mentre

l'implicita sanzione di invalidità dei patti conclusi senza la

prevista assistenza darebbe luogo ad una incapacità di agire a

tutela dei propri diritti, in violazione dell'art. 24, primo comma,

della Costituzione.

3. - Il Presidente del Consiglio dei ministri, col patrocinio

dell'Avvocatura generale dello Stato, è intervenuto in ciascuno dei

giudizi promossi con le ordinanze sopra indicate, chiedendo che le

questioni di legittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis,

del decreto-legge n. 333 del 1992 siano dichiarate inammissibili o,

comunque, infondate e che la questione di legittimità costituzionale

del secondo comma del medesimo art. 11 sia dichiarata inammissibile

per irrilevanza. L'Avvocatura osserva, quanto alla proroga, che la

legge tende a favorire una graduale deregolamentazione della materia

delle locazioni, attraverso un equo e ragionevole bilanciamento degli

interessi delle parti, incentivando la stipula di accordi in deroga.

Il conduttore otterrebbe due anni di proroga ad equo canone, ma con

la certezza di dovere lasciare la casa alla scadenza, mentre

beneficerebbe della lunga durata del rapporto, quadriennale con

obbligo di rinnovo, a seguito del contratto stipulato in deroga

all'equo canone. Parallelamente il locatore, in presenza della

possibilità di proroga, sarebbe indotto a preferire il nuovo

contratto con lo stesso conduttore. L'Avvocatura ritiene infondata

la denuncia di violazione dell'art. 3 della Costituzione, per

asserita disparità di trattamento, giacché sarebbero state

incongruamente accostate dal giudice rimettente situazioni diverse.

Inoltre non condivide l'interpretazione dell'art. 11, comma 2-bis,

del decreto-legge n. 333 del 1992 offerta dalle ordinanze di

rimessione. L'Avvocatura osserva che questa disposizione introduce un

principio destinato a completare logicamente la disciplina dei patti

in deroga, delineata nel secondo comma dello stesso art. 11. Si

tratterebbe di una norma applicabile solo quando il locatore sia

disponibile a consentire un ulteriore periodo di godimento

dell'immobile da parte dell'inquilino, ma non sia stato raggiunto

l'accordo sul canone. Se questa disponibilità sia in concreto

esclusa, non per effetto di una scelta del locatore ma per una sua

situazione di necessità, difetterebbe lo stesso presupposto per il

transito del rapporto sotto la nuova disciplina, che non potrebbe

quindi essere applicata neppure quanto alla proroga biennale. Questa

conclusione si fonda su di una interpretazione congiunta degli ultimi

due commi dell'art. 11 del decreto-legge n. 333 del 1992 e, in

particolare, sulla constatazione che allo stato di necessità del

locatore, il quale intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare

sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli artt. 29 e 59

della legge n. 392 del 1978, è riconosciuta l'idoneità "a risolvere

un rapporto già passato in regime di deroga". Non potrebbe quindi

disconoscersi rilevanza giuridica ad un identico stato di necessità,

sia pure preesistente al momento dell'eventuale transito del rapporto

sotto il nuovo regime.

4. - Nei giudizi promossi dai Pretori di Roma (R.O. n. 30 del

1993), di Bologna (R.O. n. 74 del 1993) e di Busto Arsizio, sezione

distaccata di Saronno (R.O. n. 152 del 1993), si sono costituite,

rispettivamente, Graziella Buoni o Del Buono, Teresa Ferratini Volpe

e Rosalba Simonini, chiedendo, tutte, che sia dichiarata

l'illegittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis, del

decreto-legge n. 333 del 1992, se interpretato nel senso, fatto

proprio dai giudici rimettenti, che la proroga legale si applica non

solo se non è stato raggiunto l'accordo sul canone ma anche quando

il locatore non intende, alla scadenza del contratto, dare nuovamente

in locazione l'immobile, o ha necessità di disporne per uso proprio.

Le parti private ritengono peraltro che questa interpretazione sia

inesatta, perché la proroga è strettamente correlata al mancato

accordo sul canone e non all'esistenza di un contratto scaduto;

presuppone quindi che il locatore destini ancora a locazione

l'immobile e che non si raggiunga l'accordo sulla determinazione del

canone. La difesa di Rosalba Simonini ha anche chiesto che sia

dichiarata l'inammissibilità o, comunque, l'infondatezza della

questione di legittimità costituzionale del secondo comma dell'art.

11 del decreto-legge n. 333 del 1992. Osserva difatti che tra le

parti del giudizio a quo non è intervenuto alcun accordo né sono

state avviate trattative per la stipulazione di un nuovo contratto.

Non essendo stata richiesta o prospettata l'esigenza di assistenza

delle organizzazioni dei proprietari e dei conduttori per la

stipulazione di patti in deroga, il Pretore non avrebbe la

necessità, né la possibilità, di applicare il secondo comma

dell'art. 11 per definire il giudizio.

Nel merito, comunque, la questione sarebbe infondata, perché le

organizzazioni di categoria prestano un'assistenza tecnica anche nei

confronti dei non iscritti, senza sostituirsi alle parti. Non ne

deriverebbe alcun limite alla capacità dei soggetti, né vi sarebbe

alcun rapporto tra l'eventuale invalidità dei patti in deroga,

conclusi senza l'assistenza delle organizzazioni rappresentative

delle categorie interessate, ed il diritto alla tutela

giurisdizionale, sempre garantito.

5. - Nel giudizio promosso dal Pretore di Busto Arsizio, sezione

distaccata di Saronno, ha depositato atto d'intervento la

Confederazione italiana della proprietà edilizia (Confedilizia),

chiedendo che sia ritenuta ammissibile la sua costituzione in

giudizio e prendendo conclusioni anche nel merito.

6. - In prossimità dell'udienza tutte le parti private hanno

presentato memorie, nelle quali hanno ulteriormente illustrato le

tesi enunciate nei rispettivi atti di costituzione. Considerato in diritto

1. - I Pretori di Salerno, Roma, Bologna e Busto Arsizio, sezione

distaccata di Saronno, dubitano della legittimità costituzionale

dell'art. 11, secondo comma e secondo comma-bis, del decreto-legge 11

luglio 1992, n. 333 (convertito in legge, con modificazioni, con la

legge 8 agosto 1992, n. 359), che integra e modifica la disciplina

delle locazioni di immobili urbani dettata dalla legge 27 luglio

1978, n. 392.

L'art. 11 del decreto-legge, al primo comma (che non è denunciato

dalle ordinanze di rimessione), esclude dall'applicazione delle norme

concernenti l'equo canone gli immobili adibiti ad uso di abitazione,

la cui ultimazione dei lavori sia successiva all'entrata in vigore

del decreto-legge; al secondo comma, della cui legittimità

costituzionale si dubita, prevede che nei contratti di locazione

relativi agli immobili ultimati prima di tale data, stipulati o

rinnovati successivamente all'entrata in vigore della legge di

conversione, le parti possono convenire, con l'assistenza delle

organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori

maggiormente rappresentative a livello nazionale, accordi in deroga

alle norme della legge n. 392 del 1978, purché per gli immobili ad

uso abitativo il locatore rinunzi alla facoltà di disdetta del

contratto alla prima scadenza. La facoltà del locatore di diniego

della rinnovazione del contratto resta salva quando ricorrano le

circostanze previste, rispettivamente, dagli artt. 29 e 59 della

legge n. 392 del 1978. Queste circostanze comprendono il caso del

locatore che intende adibire l'immobile ad abitazione propria o del

coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (art. 29,

primo comma, lettera a), della legge n. 392 del 1978).

Il comma 2- bis dell'art. 11, inserito in sede di conversione del

decreto-legge n. 333 del 1992, prevede inoltre che, se alla prima

scadenza del contratto, successiva alla data di entrata in vigore

della legge di conversione, le parti non concordino sulla

determinazione del canone, il contratto stesso è prorogato di

diritto per due anni.

Le cinque ordinanze - emesse nel corso di giudizi per la convalida

di licenza o di sfratto per finita locazione promossi da proprietari

che non intendevano rinnovare il contratto neanche stipulando patti

in deroga - investono la proroga biennale della locazione (comma 2-bis dell'art. 11 del decreto-legge n. 333 del 1992). Le disposizioni

indicate quale parametro di valutazione della legittimità

costituzionale sono l'art. 42 (per tutte le ordinanze di rimessione);

l'art. 24 (per i Pretori di Roma, di Bologna e di Busto Arsizio) e

l'art. 3 della Costituzione (per i Pretori di Salerno e di Busto

Arsizio).

Il Pretore di Busto Arsizio ha anche sollevato questione di

legittimità costituzionale della disciplina dei patti in deroga e,

più precisamente, ha denunciato la norma che prevede l'assistenza,

considerata necessaria, delle organizzazioni della proprietà

edilizia e dei conduttori per la stipulazione di tali patti (secondo

comma dello stesso art. 11). Quale parametro di valutazione della

legittimità costituzionale il Pretore indica gli artt. 18, primo

comma, 3, 23 e 24 della Costituzione.

2. - Tutti i giudizi prospettano questioni identiche o connesse,

concernenti le stesse disposizioni legislative. Possono essere

pertanto riuniti e decisi con unica sentenza.

3. - Preliminarmente deve essere dichiarata l'irricevibilità

dell'atto di intervento depositato dalla Confederazione italiana

della proprietà edilizia. Difatti l'ordinanza di rimessione del Pretore di Busto Arsizio, sezione distaccata di Saronno, è stata

pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica del 7 aprile

1993, mentre l'atto di intervento è stato depositato il successivo

12 maggio, quindi oltre il termine previsto dall'art. 25 della legge

11 marzo 1953, n. 87 e dall'art. 3 delle norme integrative per i

giudizi davanti alla Corte costituzionale. L'atto, dal quale

dovrebbero essere desunti gli elementi che si assume comprovino

l'ammissibilità dell'intervento nonostante la Confederazione non sia

parte del giudizio di merito, non può pertanto essere preso in

considerazione.

4. - Esaminando per prima la questione di legittimità

costituzionale relativa al secondo comma dell'art. 11 del decreto-legge n. 333 del 1992, nella parte in cui questa disposizione prevede

l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei

conduttori per la stipulazione di accordi in deroga, deve essere

anzitutto valutata l'eccezione di irrilevanza, proposta

dall'Avvocatura dello Stato e dalla parte privata.

L'eccezione è fondata. Oggetto del giudizio dinanzi al Pretore è

esclusivamente la finita locazione e la contestata proroga della

stessa. Il giudizio di merito non verte sulla stipulazione, o sulle

modalità di stipulazione, di patti in deroga, sicché la norma

denunciata rimane estranea all'oggetto del giudizio: essa è stata

richiamata solo per un'ipotesi astratta. Manca quindi il nesso di

pregiudizialità tra la soluzione della questione di legittimità

costituzionale e la decisione del giudizio principale. Ne segue che

la questione sollevata dal Pretore di Busto Arsizio, con riferimento

al secondo comma dell'art. 11 del decreto-legge n. 333 del 1992, è

irrilevante e deve essere dichiarata inammissibile.

5. - Le altre questioni concernono la proroga biennale dei

contratti di locazione. I giudici rimettenti denunciano, con vario

sviluppo argomentativo, l'indiscriminata compressione del diritto di

proprietà del locatore e della connessa facoltà di godimento

dell'immobile (art. 42 della Costituzione). Mentre il Pretore di

Salerno ed il Pretore di Roma, in una delle ordinanze di rimessione

(R.O. n. 56 del 1993), ritengono che la stessa introduzione della

proroga sia in contrasto con la Costituzione (artt. 3 e 42), il Pretore di Roma, nell'altra ordinanza (R.O. 30 del 1993), ed i Pretori

di Bologna e di Busto Arsizio considerano giustificata la proroga, ma

costituzionalmente non legittima la sua indiscriminata applicazione,

anche quando l'immobile sia destinato a soddisfare una necessità

propria del locatore o di suoi familiari.

I Pretori di Salerno e di Busto Arsizio denunciano inoltre la

lesione del principio di eguaglianza, rispettivamente per mancata

osservanza dell'equilibrio nel rapporto tra gli interessi dei

locatori e dei conduttori, o per la diversità di trattamento, che si

assume irrazionale e quindi in contrasto con l'art. 3 della

Costituzione, a seconda che la scadenza del contratto sia anteriore o

successiva alla entrata in vigore della legge di conversione del

decreto-legge.

Il Pretore di Roma, in una delle ordinanze (R.O. n. 30 del 1993),

ed il Pretore di Bologna ritengono che risulterebbe compresso il

diritto del locatore di far valere in giudizio la tutela di

situazioni meritevoli di riconoscimento, quando il godimento

dell'immobile e la necessità di rientrarne in possesso rispondano ad

apprezzabili esigenze di vita o di lavoro. Il Pretore di Bologna

inoltre ritiene non legittima la mancanza di una procedura destinata

a disciplinare l'esercizio del recesso da parte del locatore.

In tutti i casi l'interpretazione della disposizione denunciata,

offerta dalle ordinanze di rimessione, è nel senso che la proroga

della locazione opera anche se non vi sono state trattative per la

stipulazione di un nuovo contratto e per la determinazione del

canone: non solo, quindi, se l'accordo sulla determinazione del

corrispettivo della locazione non è stato raggiunto.

6. - Ad avviso delle parti private la questione sarebbe

irrilevante, essendo erronea l'interpretazione della disposizione

denunciata da cui muovono le ordinanze di rinvio. Difatti la proroga

legale sarebbe prevista dalla legge soltanto per il caso in cui

entrambe le parti, locatore e conduttore, hanno manifestato la

volontà di stipulare un nuovo contratto e non hanno trovato

l'accordo sull'entità del canone. Quando invece il locatore intende

rientrare in possesso dell'immobile alla scadenza del contratto, non

si verificherebbe il presupposto al quale la legge collega l'effetto

della proroga legale in caso di mancato accordo. Seguendo questa

interpretazione il comma 2- bis del citato art. 11 non troverebbe

applicazione nei casi sottoposti al giudizio dei Pretori che hanno

sollevato le questioni di legittimità costituzionale.

L'eccezione è infondata. Se il giudice ha ritenuto di dover fare

applicazione della norma, il controllo sull'ammissibilità della

questione potrebbe far disattendere la premessa interpretativa dalla

quale muove solo quando l'interpretazione offerta risulti palesemente

arbitraria o del tutto non plausibile (da ultimo, sentenze n. 238 e

103 del 1993). Presupposti che in questo caso non ricorrono.

7. - Per valutare la legittimità costituzionale della proroga

delle locazioni, prevista dalla disposizione in esame, con

riferimento alle garanzie costituzionali per la proprietà privata

(art. 42, secondo comma, della Costituzione) e quindi alla facoltà

di godimento del bene mediante la piena disponibilità dello stesso,

deve essere tenuto presente il contesto normativo nel quale la

proroga è inserita.

Si è in presenza di una disciplina volta ad aprire una fase di

graduale transizione: dalla determinazione del canone di locazione

secondo parametri vincolanti stabiliti dal legislatore alla libera

negoziazione del canone stesso tra le parti.

La proroga tende non solo e non tanto a garantire e rafforzare la

posizione del conduttore, quanto a preordinare un meccanismo volto a

secondare, per un periodo di tempo determinato in relazione alla

scadenza di ciascun contratto, l'accordo tra le parti,

disincentivando sia le richieste di eccessivo aumento del canone, sia

le eccessive resistenze ad una ragionevole maggiorazione dello

stesso.

In questa materia la Corte ha precisato che la straordinaria e

temporanea proroga delle locazioni è compatibile con i precetti

costituzionali che riconoscono e garantiscono la proprietà privata,

purché la limitazione sia contenuta entro un ristretto spazio

temporale (sentenza n. 3 del 1976) e sia dettata da rilevanti

esigenze sociali, senza che si realizzi una definitiva ed

irreversibile compressione della facoltà di godimento del

proprietario (sentenza n. 225 del 1976); la proroga è altresì

giustificata se destinata a realizzare un anello di congiunzione con

una nuova disciplina da attuare gradualmente (sentenza n. 89 del

1984).

La norma denunciata non contiene una protrazione della durata del

contratto fine a se stessa, idonea a configurare una sostanziale

riedizione del regime vincolistico. Risponde, piuttosto, all'esigenza

di predisporre una soluzione, limitata nel tempo, per il passaggio ad

un nuovo sistema caratterizzato dal tendenziale superamento del

principio della quantificazione legale del corrispettivo per le

locazioni abitative.

La proroga delle locazioni risulta quindi inserita in un contesto

che amplia le opportunità di remunerazione per il locatore. Essa

appare congegnata in modo da non determinare di per sé una

compressione del diritto di proprietà, ma da rappresentare uno

strumento di graduale transizione, alla scadenza dei singoli

contratti in corso, dalla vecchia ad una nuova disciplina.

Circostanza questa che giustifica la proroga delle locazioni, "in una

prospettiva interlocutoria di eccezionalità e temporaneità, che

consente di escluderne il contrasto con il precetto costituzionale

dell'art. 42" (sentenza n. 32 del 1980).

8. - L'applicazione della nuova disciplina ai soli contratti con

scadenza successiva al 14 agosto 1992 (data di entrata in vigore

delle modifiche al decreto apportate dalla legge di conversione n.

359 del 1992) non contrasta con l'art. 3 della Costituzione, in

quanto lo stesso dato temporale costituisce un elemento di

differenziazione che, tra l'altro, è ancorato alla già avvenuta

estinzione del vincolo negoziale per i contratti scaduti

anteriormente alla data sopra indicata. Si giustifica pertanto una

scelta normativa collegata al passaggio ad una nuova disciplina delle

locazioni sulla base dell'assetto normativo delineato dallo stesso

art. 11 per i contratti stipulati o rinnovati successivamente alla

entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge n. 333

del 1992.

9. - Diversa valutazione deve essere fatta per il rapporto tra

proroga di diritto ed esigenza o necessità del locatore di diretta

utilizzazione dell'immobile.

Alcuni giudici rimettenti ritengono che il legislatore non abbia

tenuto in alcun modo conto di questa situazione. Prospettano quindi

un contrasto della norma denunciata con l'art. 3 della Costituzione,

perché verrebbe trascurata, attraverso una previsione generalizzata

ed indifferenziata, la ricca ed inesauribile diversità delle concrete situazioni personali ed economiche dei singoli proprietari

locatori e l'equilibrio tra gli interessi di costoro e quelli dei

conduttori. Vi sarebbe anche una lesione dell'art. 42 della

Costituzione, per l'ingiustificato sacrificio del locatore-proprietario che abbia l'esigenza di ottenere la disponibilità

dell'immobile per sé o per i propri familiari. Infine si profila un

contrasto con l'art 24 della Costituzione, perché sarebbe preclusa

al locatore la possibilità di far valere in giudizio necessità di

vita e di lavoro socialmente apprezzabili e meritevoli di

riconoscimento e di tutela.

La questione è, nei sensi che verranno ora precisati, infondata.

La necessità come causa di cessazione della proroga legale ha

assunto, nella comune interpretazione adeguatrice (sentenza n. 132

del 1972), funzione di strumento per la composizione dei contrapposti

interessi, rimanendo sacrificati quelli dei conduttori, altrimenti

prevalenti, di fronte all'esigenza del locatore-proprietario di

ottenere la disponibilità dell'immobile in caso di necessità

(sentenze n. 291 del 1987; n. 22 del 1980). In questi casi il recesso

deve trovare applicazione ai rapporti in corso per la proroga imposta

autoritativamente dalla legge, restandone esclusi soltanto quelli

pendenti per effetto dell'autonomia negoziale delle parti (sentenza

n. 250 del 1983).

L'interpretazione seguita dalle ordinanze di rimessione non è in

linea con il principio di necessaria applicazione del recesso,

elaborato dalla giurisprudenza di questa Corte, ed affermato anche

dalla legislazione di settore. Tale interpretazione si palesa inoltre

inesatta nel contesto del sistema in cui si colloca la disposizione

denunciata, la quale si presta ad una diversa e corretta lettura,

adeguata ai principi costituzionali.

Difatti il secondo comma dell'art. 11 in esame prevede che, per i

contratti ad uso abitativo (per i quali l'ammissibilità di accordi

in deroga presuppone che il locatore rinunzi alla facoltà di

disdetta alla prima scadenza), il rinnovo del contratto per un

ulteriore quadriennio, che di regola opera, può essere impedito dal

locatore se ricorrano le condizioni indicate dagli artt. 29 e 59

della legge n. 392 del 1978. Il diniego di rinnovazione, anche contro

la rinuncia alla facoltà di disdetta, è ammesso, tra l'altro,

quando il locatore intende adibire l'immobile ad abitazione propria,

del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (art.

29, primo comma, lettera a). I casi previsti dagli artt. 29 e 59

della legge n. 392 del 1978 sono tali da comprendere le situazioni

sottoposte al giudizio dei Pretori rimettenti e rispondono a principi

che hanno in precedenza trovato espressione nella legislazione di

settore.

La disciplina della proroga, quale complemento e completamento

della regolamentazione dei patti in deroga, deve essere interpretata

seguendo un criterio sistematico, nel contesto di una disposizione

che vede esclusa la rinnovazione del contratto pur nel caso di

avvenuta stipulazione di patto in deroga, quando il locatore, con

attualità e concretezza, intenda adibire l'immobile agli usi o

effettuare sullo stesso le opere rispettivamente previsti dagli artt.

29 e 59 della legge n. 392 del 1978, e faccia valere tale suo diritto

con le procedure delineate dalla medesima legge.

Questi principi sono da ritenere egualmente, ed anzi a maggior

ragione, applicabili alla parallela e più ristretta proroga ex lege,

che può essere impedita, anche nel suo ulteriore corso, quando

ricorrano le specifiche e comprovate esigenze del locatore, nei casi

ed alle condizioni che la stessa legge prevede.

Così interpretata la norma si sottrae ai dubbi di legittimità

costituzionale che sono stati prospettati e la questione deve essere

dichiarata non fondata, nei sensi sopra precisati.

10. - Il Pretore di Bologna ha esposto un ulteriore dubbio di

legittimità costituzionale del medesimo art. 11, comma 2-bis, del

decreto-legge n. 333 del 1992, in riferimento all'art. 24, primo

comma, della Costituzione, ritenendo che manchi una specifica

procedura volta a disciplinare l'esercizio del recesso da parte del

locatore.

La norma denunciata regola le condizioni per la proroga legale dei

contratti di locazione. Gli aspetti attinenti alla procedura per il

rilascio dell'immobile, individuabili all'interno del sistema con gli

ordinari criteri di interpretazione, non sono disciplinati dalla

disposizione in questione, la quale, avendo riguardo esclusivamente

ai profili sostanziali, non può essere sindacata sotto il profilo

della violazione del diritto alla tutela giurisdizionale.

La questione è pertanto infondata.