Sentenza n. 55/2000

ha pronunciato la seguente SENTENZA nei giudizi di legittimità costituzionale degli artt. 12, primo

comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 della legge 27 luglio

1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),

promossi con due ordinanze emesse, entrambe, il 13 marzo 1999 dal

Pretore di Como, l'una nel procedimento civile tra Gianfranco Anfossi

e l'Immobiliare Lattis s.a.s., iscritta al n. 227 del registro

ordinanze 1999, l'altra nel procedimento civile tra Armando Anfossi e

l'Immobiliare Lattis s.a.s., iscritta al n. 228 del registro

ordinanze 1999, pubblicate, entrambe, nella Gazzetta Ufficiale della

Repubblica n. 17, prima serie speciale, dell'anno 1999.

Visti gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei

ministri;

udito nella camera di consiglio del 27 ottobre 1999 il Giudice

relatore Cesare Mirabelli.

Ritenuto in fatto 1. — Con due ordinanze di identico contenuto — emesse entrambe il

13 marzo 1999 nel corso di altrettanti giudizi promossi dal

conduttore di un immobile ad uso abitativo sito nel comune di

Campione d'Italia, il quale chiedeva l'accertamento del canone di

locazione dovuto secondo i criteri di determinazione dell'equo canone

e la restituzione delle somme pagate in eccedenza — il Pretore di

Como ha sollevato questioni di legittimità costituzionale:

a) in riferimento all' art. 3, primo comma, della Costituzione,

dell'art. 14, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392

(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui

non prevede un costo base (o un criterio di calcolo del costo base)

differenziato per gli immobili situati nel territorio del comune di

Campione d'Italia;

b) in riferimento all'art. 42, secondo comma, della Costituzione,

degli artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21

della stessa legge n. 392 del 1978, che nel loro complesso

disciplinano gli elementi che concorrono alla determinazione

dell'equo canone, nella parte in cui tali disposizioni sono

applicabili anche alla locazione di immobili siti nel comune di

Campione d'Italia.

Il giudice rimettente rileva che è incontroverso tra le parti in

giudizio che il rapporto di locazione sia soggetto alla disciplina

stabilita dalla legge n. 392 del 1978 e che il conduttore abbia

versato un corrispettivo superiore a quello determinato secondo i

criteri di calcolo dell'equo canone.

L'applicazione di tali criteri agli immobili situati nel comune di

Campione d'Italia sarebbe, ad avviso del Pretore di Como, in

contrasto con il principio costituzionale di eguaglianza, giacché il

costo base di costruzione degli immobili ultimati entro il 1975

(fissato dall'art. 14 della legge 392 del 1978 in lire 250.000 a

metro quadrato per gli immobili siti nelle regioni del nord e del

centro) terrebbe conto di fattori finanziari propri dell'economia

nazionale italiana, mentre nel comune di Campione d'Italia le

retribuzioni ed i prezzi di merci ed opere sono corrisposti in

franchi svizzeri ed anche i costi di costruzione degli immobili

sarebbero allineati a quelli dell'economia elvetica.

Inoltre, ad avviso del giudice rimettente, l'applicazione nel

comune di Campione d'Italia del sistema di predeterminazione

normativa del corrispettivo delle locazioni abitative nel suo

complesso (artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21

della legge n. 392 del 1978) sarebbe in contrasto con le garanzie

assicurate dalla Costituzione alla proprietà privata (art. 42,

secondo comma, Cost.), giacché il presupposto sociale ed economico di

tali regole, giustificate dalla tensione abitativa e dallo squilibrio

del mercato degli alloggi a livello nazionale, non ricorrerebbe per

il territorio di Campione d'Italia, la cui economia è legata a quella

elvetica.

2. — In entrambi i giudizi è intervenuto il Presidente del

Consiglio dei ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura

generale dello Stato, chiedendo che le questioni siano dichiarate

inammissibili o infondate nel merito.

Ad avviso dell'Avvocatura i dubbi di legittimità costituzionale

muovono dal presupposto che l'economia del comune di Campione

d'Italia sia diversa da quella del restante territorio italiano.

Questa sarebbe una mera affermazione di principio, mentre non sarebbe

stata considerata in alcun modo la concreta situazione di reddito del

conduttore.

Inoltre si chiederebbe un intervento additivo, in una materia

oggetto di scelta discrezionale del legislatore, all'interno della

quale sono possibili diverse soluzioni, che bilancino, come ha fatto

la legge n. 392 del 1978, i molteplici interessi, in un contesto di

grave situazione dell'edilizia abitativa a livello nazionale. Considerato in diritto 1. — Le questioni di legittimità costituzionale investono

l'applicabilità, agli immobili siti nel comune di Campione d'Italia,

delle norme che disciplinano la determinazione del canone di

locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.

Il Pretore di Como ritiene che l'art. 14, primo comma, della legge

27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili

urbani), stabilendo il costo base a metro quadrato per gli immobili

adibiti ad uso di abitazione al quale, applicando coefficienti

correttivi, è correlato il valore locativo, sia in contrasto con il

principio costituzionale di eguaglianza (art. 3, primo comma, Cost.)

nella parte in cui non stabilisce un costo base differenziato per il

comune di Campione d'Italia, nel quale, a causa della particolare

collocazione geografica e del conseguente contesto economico, i costi

di costruzione sarebbero superiori a quelli delle altre località.

I dubbi di legittimità costituzionale investono anche il complesso

delle norme che impongono l'equo canone e ne stabiliscono i criteri

di calcolo (art. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21

della stessa legge n. 392 del 1978). Di tali norme viene denunciato

il contrasto con la garanzia assicurata al godimento della proprietà

privata (art. 42, secondo comma, Cost.), giacché il controllo ed i

limiti posti dal legislatore ai canoni di locazione, sul presupposto

della grave situazione abitativa a livello nazionale, non si

giustificherebbero per il comune di Campione d'Italia, la cui

economia sarebbe legata a quella della Confederazione elvetica.

2. — I due giudizi sono evidentemente connessi, giacché investono

le stesse disposizioni in riferimento ai medesimi parametri

costituzionali, e possono essere riuniti per essere decisi con unica

sentenza.

3. — L'eccezione di inammissibilità, prospettata dall'Avvocatura

dello Stato, non può essere accolta.

Il giudice rimettente ha motivato la rilevanza delle questioni di

legittimità costituzionale per la decisione che è chiamato ad

emettere, essendo incontroverso tra le parti che al contratto di

locazione oggetto del giudizio trova applicazione il criterio di

determinazione del canone stabilito dalle norme della cui legittimità

costituzionale, appunto, si dubita.

4. — Nel merito le questioni non sono fondate.

La disciplina delle locazioni di immobili urbani dettata dalla

legge n. 392 del 1978 prevede (nei comuni ai quali, tenuto conto

della popolazione residente, essa si applica) che il canone di

locazione non possa superare una percentuale (il 3,85 per cento) del

valore locativo dell'immobile, determinato in relazione alla

superficie convenzionale dell'abitazione ed al suo costo unitario di

produzione; quest'ultimo non è ancorato al costo effettivo, bensì al

costo base fissato dal legislatore (art. 14), moltiplicato per

coefficienti correttivi, essi pure predeterminati.

Il sistema di calcolo dell'equo canone è dunque basato su elementi

fissi, stabiliti in modo uniforme e generale, e non già per le

singole località. In particolare il costo base di produzione

dell'immobile ha carattere convenzionale e non corrisponde

necessariamente né al valore di mercato né al costo effettivo di

costruzione, che possono di fatto variare in ragione sia di

molteplici condizioni ambientali ed economiche, tra le quali possono

rientrare anche il livello di reddito e la situazione abitativa che

caratterizza il comune di Campione d'Italia, sia delle concrete

caratteristiche costruttive.

Per rispondere ad una esigenza generale il legislatore ha, dunque,

dettato una disciplina che tiene complessivamente conto della grave

situazione abitativa a livello nazionale, stabilendo limiti e

controlli, i quali sono frutto di un discrezionale bilanciamento

degli interessi coinvolti (sentenza n. 1028 del 1988). In questo

contesto anche la uniforme determinazione del costo di produzione

degli immobili, per grandi aree geografiche, trova giustificazione.

Il Pretore di Como non pone in discussione questa disciplina, di

per sé rigida, che è stata già altre volte sottoposta a verifica di

legittimità costituzionale anche in riferimento ai parametri indicati

dal giudice rimettente (sentenza n. 1028 del 1988; ordinanze n. 1084

e n. 1048 del 1988 e n. 132 del 1994); ritiene, invece, che le stesse

regole non possano trovare applicazione agli immobili siti nel comune

di Campione d'Italia, in ragione della specifica situazione di tale

località, per la quale si dovrebbe tenere conto del diverso e

maggiore costo delle costruzioni. Questa prospettazione tenderebbe in

definitiva a considerare necessaria l'attribuzione di uno specifico

rilievo ad ogni situazione delle singole località nelle quali

condizioni economiche ed abitative si discostino dalla situazione

media nazionale. Ma questo sarebbe in contraddizione con il tipo di

strumento adottato dal legislatore che, per la determinazione del

canone massimo di locazione, ha preso in considerazione parametri

fissi stabiliti dalla stessa norma. Il costo base degli immobili,

fissato dall'art. 14 della legge n. 392 del 1978, costituisce

appunto uno degli elementi che caratterizza tale sistema e che,

proprio per la sua generalizzata determinazione, non rispecchia la

concreta ed effettiva situazione di ciascuna località.

La scelta di dettare una regola comune e di adottare parametri

uniformi per la determinazione dell'equo canone non può essere

considerata in sé lesiva del principio di eguaglianza. Ciò non

esclude, tuttavia, che il legislatore possa introdurre deroghe alla

regola generale, se sorrette da una ragionevole giustificazione. In

altri settori, essenzialmente a fini fiscali e valutari, la

particolare condizione del comune di Campione d'Italia è stata presa

in considerazione e specificamente disciplinata dal legislatore. Ma

ciò non vale a far considerare costituzionalmente dovuta una

disciplina legislativa speciale che adotti solo per quel comune un

diverso criterio di determinazione del costo base degli immobili,

adeguato al costo effettivo, o che assuma diversi criteri di calcolo

dell'equo canone, non accolti per il restante territorio nazionale.

5. — Neppure sussiste la denunciata violazione della garanzia

costituzionale accordata alla proprietà privata (art. 42, secondo

comma, Cost.). Ancora una volta non è posto in discussione il

bilanciamento dei diversi interessi nel settore abitativo operato dal

legislatore e che è stato già oggetto dì verifica di legittimità

costituzionale anche con riferimento a tale parametro (da ultimo,

ordinanza n. 132 del 1994), ma la applicazione a Campione d'Italia

della disciplina comune.

A questo proposito valgono le considerazioni già in precedenza

espresse, alle quali è da aggiungere che i contratti di locazione

sottoposti al giudizio del Pretore di Como erano stati stipulati nel

1993, quando il regime dell'equo canone poteva essere superato

dall'accordo delle parti che intendessero derogare, a determinate

condizioni, alla disciplina stabilita dalla legge n. 392 del 1978

proprio per la determinazione del canone (art. 11, comma 2, del

decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni,

nella legge 8 agosto 1992, n. 359), sicché all'operatività della

determinazione legale del canone di locazione, e dei limiti che essa

comporta, non è. estranea la scelta che discende da un atto di

privata autonomia, nel quale sì è espresso il libero godimento della

proprietà.