Art. 38 Disciplina delle locazioni di immobili urbani. — Diritto di prelazione

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Art. 38

Diritto di prelazione

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. 21 Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Gli interventi su questo articolo(1)

Non fanno parte del testo della norma: dicono quale atto l’ha modificata e che cosa ha disposto. Quale versione sia nata da quale intervento il testo non lo dice, e non lo deduciamo.

Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l'art. 10 comma 2) che "gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione, stabilito dall'articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, e' elevato a centottanta giorni".

Testo vigente dal 21 gennaio 1992, tuttora in vigore · versione 19 su Normattiva

3 massime su questo articolo

Dalle Rassegne dell’Ufficio del Massimario e dalle pronunce segnalate.

FALLIMENTO ED ALTRE PROCEDURE CONCORSUALI - FALLIMENTO - LIQUIDAZIONE DELL'ATTIVO - IN GENERE Vendita competitiva ex art. 107 l. fall. - Prelazione legale ex art. 38 della l. n. 392 del 1978 - Compatibilità - Sussistenza - Condizioni per il riconoscimento - Fondamento. 15  · LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - PRELAZIONE (DIRITTO DI) - IN GENERE In genere.

In materia di vendita competitiva ai sensi dell'art. 107 l.fall., la stipula da parte del curatore di un contratto di locazione, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori degli artt. 560, comma 2, c.p.c. e 107, comma 2, l.fall., non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ai sensi dell'art. 38 della l. n. 392 del 1978, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa di una clausola di prelazione convenzionale in favore dello stesso conduttore, tanto ricavandosi dalla natura straordinaria di tale atto, che necessita della previa autorizzazione degli organi della procedura, secondo lo schema delineato per il contratto di affitto d'azienda dall'art. 104-bis, comma 5, l.fall., che è espressione di un principio di carattere generale applicabile alla gestione di tutti i beni suscettibili di vendita coattiva e immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale.

Cass. civ. n. 28918/2025Sez. 1Rv. 675989-01

Riguarda ancheart. 107 Legge fallimentare art. 104 Legge fallimentare art. 560 Codice di procedura civile

4 principi di diritto su questo articolo

Le massime del Massimario della Corte costituzionale: che cosa la Corte ha detto di questa norma, non soltanto come sono finite le questioni.

LOCAZIONE - IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO - AREE NON EDIFICATE - VENDITA - CONDUTTORI - DIRITTO DI PRELAZIONE - OMESSA PREVISIONE - MANIFESTA INFONDATEZZA DELLA QUESTIONE.

La disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 delle locazioni di immobili urbani, riguardo al diritto di prelazione in caso di vendita di immobili destinati ad uso diverso da abitazione e` integrativa dei generali principi codicistici, comprende tutti gli immobili nei quali venga esercitata una delle attivita` contemplate dall'art. 27 e si estende anche alle aree non edificate (superamento della interpretazione restrittiva). Pertanto anche la porzione di terreno (art. 812 c.c.) deve qualificarsi come immobile e alla attivita` in essa svolta va raccordata la tutela predisposta dalla legge n. 392/1978 (Titolo I capo II). (Manifesta infondatezza della questione di legittimita` costituzionale - in riferimento all'art. 3 Cost. - degli artt. 27 e 38 L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevedono il diritto di prelazione in favore dei conduttori di aree nude destinate allo svolgimento di una delle attivita` di cui all'art. 27).

sentenza 596/1987massima n. 3949

Riguarda ancheart. 27 Legge sull’equo canone

LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI - USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE - PRELAZIONE DEI CONDUTTORI IN CASO DI VENDITA - IPOTESI ESCLUSE - OMISSIONE, NELL'ORDINANZA DI RINVIO, DI OGNI MOTIVAZIONE SULLA RILEVANZA - MANIFESTA INAMMISSIBILITA' DELLA QUESTIONE.

E' manifestamente inammissibile la questione di legittimita' costituzionale degli artt. 38, 39, 40 e 41 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), sollevata, in riferimento all'art. 42 Cost., in quanto la normativa denunciata, assoggettando il proprietario agli effetti dell'istituto della prelazione in caso di vendita nei confronti di alcuni soltanto (operatori economici, titolari di aziende) tra i conduttori di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, violerebbe l'uniforme garanzia del diritto di proprieta'. Le ordinanze di rimessione si limitano, infatti, all'apodittica affermazione della rilevanza della questione "cosi' come proposta", senza alcuna esplicitazione delle relative ragioni, ne' alcuno specifico riferimento ai possibili effetti, nel giudizio in corso, dell'eventuale caducazione delle norme censurate. - S. nn. 205/1983, 127/1983; O. nn. 9/1985, 140/1983.

sentenza 22/1986massima n. 12065

Riguarda ancheart. 39 Legge sull’equo canone art. 40 Legge sull’equo canone art. 41 Legge sull’equo canone

LOCAZIONE - EQUO CANONE - VENDITA D'IMMOBILE NON ADIBITO AD USO ABITATIVO - PRELAZIONE IN FAVORE DEL CONDUTTORE - NON FONDATEZZA DELLA QUESTIONE.

Premesso che l'esclusione del diritto di prelazione dei conduttori di immobili urbani destinati ad uso professionale non e` circoscritta ai soli contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge medesima ma deve essere estesa anche ai contratti in corso a momento dell'entrata in vigore della L. n. 392 del 1978 (non fondatezza della questione di legittimita` costituzionale - sollevata in riferimento all'art. 3 Cost. - dell'art. 73 L. n. 392 del 1978), va esaminata la questione riguardante la disciplina del diritto di prelazione e riscatto per talune categorie di conduttori che la Corte stessa ha sollevato con ordinanza n. 136 del 1982 (della quale e` relatore il giudice Maccarone e non gia` il giudice Conso come erroneamente indicato). Con detta ordinanza la Corte ha ritenuto opportuno di estendere l'esame all'intero sistema normativo che regola il diritto di prelazione e riscatto nelle locazioni di immobili urbani non destinati ad usi abitativi. La disciplina in esame si sottrae ai prospettati dubbi, venendo a dipendere da scelte discrezionali, e non irragionevoli del legislatore, il quale ha stabilito per le locazioni in argomento una serie di agevolazioni a favore dei conduttori che svolgono attivita` comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, attribuendo ad essi l'indennita` per la perdita di avviamento ed il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, e quello di prelazione e riscatto in caso di vendita dell'immobile, escludendo tuttavia dal beneficio i conduttori di immobili destinati ad uso professionale e quelli la cui attivita` sia transitoria, o svolta negli immobili indicati nell'art. 35 della legge. Finalita` della legge e` la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela (essenziale componente dell'avviamento commerciale), spettando alla discrezionalita` del legislatore limitare il beneficio a determinate categorie di conduttori in funzione di situazioni economiche o di mercato che consigliano agevolazioni; e fissarne il contenuto giuridico. L'irragionevolezza di tale scelta non potrebbe farsi dipendere dalla duplicita` del beneficio a tutela di uno stesso interesse: sia perche` indennita` per la perdita dell'avviamento e diritto di prelazione non si sommano; sia perche` i due istituti rispondono a fini diversi (riparazione del danno subito per l'indennita`; conservazione dell'azienda, per esigenze sociali per il diritto di prelazione). Non e` quindi arbitraria, pur se discutibile sul piano legislativo, l'attribuzione del diritto di prelazione a talune categorie di conduttori, piuttosto che ad altre, manifestandosi nella legislazione una tendenza all'estensione della categoria.

LOCAZIONI - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI STUDI PROFESSIONALI - DIRITTO DI PRELAZIONE - ESCLUSIONE - RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO RISPETTO AD ALTRE CATEGORIE - QUESTIONE SOLLEVATA D'UFFICIO DALLA CORTE.

La disparita' di trattamento denunciata riguardo alle locazioni di immobili non destinati ad abitazione, nei confronti degli artt. 38, 39, 40 e 41, comma secondo, della legge 27 luglio 1978, n. 392, circa i diritti di prelazione e riscatto, in quanto negati a coloro che esercitano nell'immobile attivita' professionali, e riconosciuti invece a coloro che vi esercitano attivita' commerciale, industriale o artigianale, potrebbe essere eliminata sia dichiarando l'illegittimita' costituzionale della norma, nella parte in cui esclude il diritto di prelazione, sia dichiarando l'illegittimita' costituzionale delle norme che il diritto di prelazione conferiscono. Peraltro, poiche' la scelta fra l'una e l'altra soluzione, secondo giurisprudenza costante, non puo' dipendere dal modo in cui la questione e' stata prospettata dalle ordinanze di remissione, e poiche' e' gia' stata sollevata la questione concernente l'esclusione dei professionisti dal diritto di prelazione, e' necessario che la Corte, nello stesso giudizio, sollevi incidentalmente anche questione di legittimita' costituzionale dei menzionati articoli nella parte in cui conferiscono il diritto di prelazione a favore dei locatari esercenti attivita' industriali, commerciali ed artigianali, in riferimento all'art. 3 della Costituzione, per il dubbio che essi accordino un ingiustificato privilegio a favore di queste categorie.

sentenza 136/1982massima n. 15006

Riguarda ancheart. 41 Legge sull’equo canone art. 40 Legge sull’equo canone art. 39 Legge sull’equo canone

Massime dai dati aperti della Corte costituzionale, licenza CC BY-SA 3.0. Della Cassazione non ci sono: il suo archivio non è riutilizzabile.

Art. 38

Che cosa dice, in parole semplici

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