Art. 1636 c.c. — Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali

Tra gli obblighi dell'affittuario si pone quello di uniformare la gestione della cosa affittata all'interesse della produzione (art. 1615). All'affittuario è inoltre consentito (articolo 1620) di prendere ogni iniziativa che incrementi il reddito della cosa compatibilmente con l'interesse del proprietario di non vedere aggravati i suoi obblighi (nel qual caso si applicano le norme relative ai miglioramenti) o non risenta pregiudizio, e semprechè il maggiore sfruttamento della cosa non ridondi a danno dell'interesse della produzione; se l'affitto poi ha per oggetto un fondo rustico, l'affittuario può compiere quei miglioramenti che sono di sicura utilità per il fondo e per la produzione (art. 1632 e 1651). Ognun vede che con queste norme si attribuisce all'affittuario il potere di trarre la massima utilità dalla cosa locata come stimolo per una sua attività diretta all'incremento della produzione; ma si contempera questo potere, conferito per fini di carattere collettivo, con l'interesse del proprietario a non subire oneri che finirebbero col ripercuotersi esclusivamente nella sua sfera. La proprietà implica, certamente il dovere di utilizzare le cose in modo da recare benefici alla generalità. Sanzione di questo dovere può essere l'espropriazione del bene (art. 838); ma non si dovevano addossare al proprietario oneri connessi con un incremento di frutti, che dà vantaggio immediato solo all'affittuario. Circa le conseguenze dei casi fortuiti che cagionano perimento o mancata produzione di frutti, il codice (art. 1637), contiene due novità: a) si distingue, come in quello abrogato, tra casi fortuiti ordinari e straordinari, ma il criterio di distinzione, anzichè per categorie di casi, è fondato sulla prevedibilità o meno di essi in relazione ai luoghi e ad altre circostanze; b) si considera che il contratto di locazione di beni produttivi, sebbene dominato da alee intense, è sempre un contratto commutativo e perciò, a differenza del codice abrogato (art. 1621, secondo comma), si dichiara nullo il patto col quale l'affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari, per evitare che l'affitto possa snaturarsi in un contratto di sorte. Con l'art. 1639 si è poi chiarito, eliminando note questioni, se pure non recenti, che il corrispettivo dell'affitto possa consistere non soltanto in una quantità fissa o variabile dei prodotti del fondo, ma anche in una quota parte di essi, senza che per ciò l'affitto diventi un contratto di mezzadria. In questo i coltivatori associati sono due, proprietario e mezzadro, mentre nell'affitto il locatore, pur avendo diritto ad una quota di frutti, rimane estraneo all'impresa produttiva, della quale titolare è soltanto l'affittuario.

Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 697