Sentenza n. 22/1989

ha pronunciato la seguente SENTENZA nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 2 del d.l. 25

settembre 1987, n. 393, convertito nella legge 25 novembre 1987, n.

478 ("Norme in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo,

nonché di cessione e di assegnazione di alloggi di edilizia

agevolata-convenzionata") promosso con ordinanza emessa il 9 febbraio

1988 dal Tribunale di Roma nel procedimento civile vertente tra

Sciuba Enzo e Mancini Teodora iscritta al n. 227 del registro

ordinanze 1988 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica

n. 23, prima serie speciale dell'anno 1988;

Visto l'atto di costituzione di Sciuba Enzo nonché l'atto di

intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;

Udito nella camera di consiglio del 9 novembre 1988 il Giudice

relatore Luigi Mengoni;

Ritenuto in fatto

1. - Nel corso di un procedimento instaurato da Enzo Sciuba,

locatore di un immobile ad uso non abitativo, contro Teodora Mancini,

locatrice, per sentire dichiarare cessata la locazione e condannare

la convenuta al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni ex

art. 1591 cod. civ., il Tribunale di Roma, dopo avere accolto la

domanda di rilascio, ha sospeso il giudizio concernente la domanda di

risarcimento dei danni sollevando questione di legittimità

costituzionale dell'art. 2 del d.l. 25 settembre 1987 n. 393,

convertito in legge 25 novembre 1987 n. 478, per contrarietà agli

artt. 42 e 3 Cost.

La norma impugnata dispone che, per il periodo di occupazione

dell'immobile intercorso fra la data di scadenza del regime

transitorio previsto dalla legge n. 392 del 1978 e la data fissata

per il rilascio ovvero la data di stipulazione del nuovo contratto ai

sensi dell'art. 1 del d.l. n. 832 del 1986, convertito in legge n. 15

del 1987, il conduttore non è tenuto a corrispondere al locatore

alcun aumento di canone (salvo quello previsto dall'art. 2, quarto

comma, del citato d.l. n. 832 del 1986), né il risarcimento del

danno ai sensi dell'art.1591 cod.civ., salvi i diversi accordi già

intervenuti.

Ad avviso del giudice remittente questa norma viola la garanzia

costituzionale del diritto di proprietà privata, in quanto introduce

surrettiziamente una nuova proroga dei contratti di locazione

legittimando, mediante l'esonero del conduttore da responsabilità

per i danni moratori, la protrazione del godimento dell'immobile dopo

la cessazione del contratto: e ciò in spregio della sent. n. 89 del

1984 di questa Corte, che ha ammonito circa l'inammissibilità di

ulteriori proroghe, sotto qualsiasi forma disposte, oltre quella

prevista dalla legge n. 94 del 1982, e della sent. n. 108 del 1986,

che conseguentemente ha dichiarato l'illegittimità costituzionale

delle proroghe concesse dalla legge n. 377 del 1984 e dal d.l. n. 12

del 1985, convertito in legge n. 118 del 1985.

Si ravvisa, inoltre, una violazione dell'art. 3 Cost. sia per la

disparità di trattamento rispetto ai conduttori che, prima

dell'emanazione della norma impugnata, avevano "già trovato

soluzioni concordate per il proseguimento o lo scioglimento del

rapporto", sia per l'"illogica prevalenza" attribuita agli interessi

dei conduttori sugli interessi dei proprietari.

2. - Si è costituito in giudizio il locatore con un'ampia memoria

in cui sviluppa gli argomenti già svolti nell'ordinanza di

rimessione e aggiunge che non vale obiettare che la disposizione

denunciata "nasce dall'esigenza del legislatore di affrontare una

situazione creatasi a seguito della dichiarata illegittimità

dell'art. 1 della legge n. 118 del 1985, in quanto la normativa è

generalizzata e non viene limitata a quei contratti ricadenti sotto

la disciplina della legge dichiarata incostituzionale".

3. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei Ministri,

rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, negando che la norma in

esame possa considerarsi una nuova proroga mascherata dei contratti

soggetti alle scadenze del regime transitorio previsto dalla legge n.

392 del 1978. Si tratta invece di un provvedimento destinato a

regolare la situazione del tutto singolare creatasi in conseguenza

della sent. n. 108 del 1986 di questa Corte, che ha annullato le

leggi di proroga che legittimavano la protrazione del godimento

dell'immobile dopo le dette scadenze. In considerazione della non

imputabilità del ritardo della restituzione dell'immobile,

trattandosi di un comportamento allora legittimo e solo in

conseguenza della dichiarazione di incostituzionalità delle leggi

che lo autorizzavano qualificabile retroattivamente come occupazione

di fatto, "non sembra arbitraria o irragionevole la scelta del

legislatore nel limitare l'indennità di occupazione alla misura del

canone corrisposto".

Né si può dire che la prevista salvezza dei diversi accordi già

intervenuti tra le parti offende l'art. 3 Cost., attesa l'obiettiva

diversità intercorrente tra la posizione dei locatori che per

effetto della sentenza citata risultano aver occupato senza titolo

l'immobile per il periodo considerato dalla norma impugnata e la

posizione di quelli che, nell'esercizio nella loro autonomia

negoziale, hanno preferito concordare col locatore la "prosecuzione

del vecchio contratto" con un nuovo canone o la stipulazione di un

nuovo contratto. Considerato in diritto

1. - Il Tribunale di Roma ritiene che l'esonero del conduttore

dall'obbligo di risarcimento dei danni sofferti dal locatore a causa

della ritardata restituzione dell'immobile, disposto dall'art. 2 del

d.l. n. 393 del 1987, convertito in legge n. 478 del 1987, per il

periodo di protrazione del godimento del bene intercorso fra la data

di scadenza del regime transitorio ex legge n. 392 del 1978 e la data

fissata giudizialmente per il rilascio ovvero la data di stipulazione

del nuovo contratto, implichi una proroga surrettizia del vecchio

contratto, elusiva della sentenza n. 108 del 1986, che ha dichiarato

l'illegittimità costituzionale delle due proroghe previste dalle

leggi del 1984 e del 1985. Questa valutazione si fonda sulla premessa

che per effetto della detta sentenza il conduttore debba considerarsi

in mora, in ordine all'obbligazione di restituzione dell'immobile,

fin dalla scadenza del regime transitorio, e che tale qualificazione,

con la conseguente responsabilità per danni ex art. 1591 cod.civ.,

non possa essere neutralizzata, in mancanza di accordo tra le parti,

se non con una nuova proroga legale del contratto.

Tale essendo il significato attribuito al citato art. 2, esso

viene denunciato come contrario all'art. 42, secondo comma, Cost.,

alla stregua della giurisprudenza di questa Corte.

2. - La questione non è fondata.

Il giudice remittente sopravvaluta la retroattività della

sentenza n. 108 del 1986, la quale, avendo ripristinato le scadenze

previste dall'art. 67 della legge n. 392 del 1978 (e prorogate di un

biennio dalla legge n. 94 del 1982), ha rimosso per i contratti

scaduti durante l'interregno delle leggi n. 377 del 1984 e n. 118 del

1985 il titolo contrattuale che legittimava la protrazione del

godimento del conduttore, ma non può mettere nel nulla il fatto che,

nel periodo compreso tra la scadenza del regime transitorio e la

pubblicazione della sentenza, le parti si sono comportate come

conduttore e locatore, in conformità della proroga legale del

contratto allora vigente, l'una godendo l'immobile a titolo di

locazione, l'altra percependo i canoni di affitto. Questo

comportamento, concretante un rapporto di "locazione di fatto",

esclude, per la contraddizione che non lo consente, che la sentenza

n. 108 possa avere l'effetto di costituire il conduttore in mora ora

per allora, rendendolo responsabile per i danni da ritardato rilascio

dell'immobile.

In ordine al periodo suddetto il significato normativo dell'art. 2

in esame delinea una figura di "contratto di fatto", che non è un

istituto di carattere generale, ma trova già nel nostro ordinamento

cospicue e ben note applicazioni (artt. 2126 e 2332 cod. civ.; art.

3, secondo comma, della legge n. 756 del 1964). Ciò comporta, oltre

alle conseguenze specificamente indicate dall'art. 2,

l'applicabilità di tutto il regime della locazione, e così, per

esempio, dell'art. 1577 cod.civ., e non delle norme sulla gestione di

affari, se il conduttore abbia eseguito direttamente riparazioni

urgenti che non sono a suo carico, o dell'art. 1588, e non dell'art.

2043, qualora siano avvenuti deterioramenti dell'immobile.

3. - La giustificazione della norma denunciata, svolta nel

paragrafo precedente, non si adatta al tratto ulteriore del periodo

in essa indicato, compreso tra la data di pubblicazione della

sentenza n.108 del 1986, se il contratto è scaduto prima, o la data

di scadenza del contratto, se questa è posteriore, e la data fissata

giudizialmente per il rilascio ovvero la data di stipulazione del

nuovo contratto.

Sotto questo secondo aspetto la norma ha una portata più

generale, comprendente anche i contratti per i quali il regime

transitorio è scaduto dopo l'aprile 1986 (fino al 31 luglio 1987), e

perciò non toccati dalla sentenza n. 108. Non è esatta invece

l'affermazione del ricorrente, secondo cui la norma impugnata "non è

limitata ai contratti ricadenti sotto la disciplina dichiarata

incostituzionale". La dichiarazione di incostituzionalità non ha

investito soltanto l'ottavo comma dell'art. 1 del d.l. n. 12 del

1985, concernente i contratti di cui alla lett. a) dell'art. 67 della

legge n. 392 del 1978 (cioè i contratti già scaduti alla data di

pubblicazione del decreto), ma anche il comma 9-bis, concernente pure

i contratti di cui alle lett. b) e c), i quali, una volta scaduti,

sarebbero stati assoggettati alla proroga legale ivi prevista sotto

specie di diritto del conduttore al rinnovo del contratto, e rispetto

ai quali il contenuto normativo dell'art. 2 del d.l. n. 393 del 1987

è limitato al secondo aspetto ora in esame. Del resto, l'obiezione

del ricorrente, prima che inesatta, è irrilevante, atteso che il

contratto oggetto del giudizio a quo rientra nella prima delle tre

classi distinte dall'art. 67, essendo scaduto il 29 luglio 1984.

Escluso, per quanto si è detto, che il conduttore possa

considerarsi in mora per il tratto di tempo intercorso tra la

scadenza del contratto e la data di pubblicazione della sentenza, la

deroga portata dalla norma denunciata all'art. 1591 cod. civ. è

circoscritta al periodo compreso tra questa data e la data (per

ipotesi posteriore) fissata giudizialmente per il rilascio o la data

di stipulazione del nuovo contratto, sempre che, nel secondo caso, il

locatore abbia comunicato inizialmente disdetta, senza la quale non

vi sarebbe costituzione in mora.

Per questo periodo limitato di tempo l'eccezione alla regola

dell'art. 1591 - che nell'una alternativa si atteggia come proroga

legale del termine di adempimento dell'obbligo di riconsegna,

nell'altra come purgazione della mora collegata ex lege alla

stipulazione del nuovo contratto - appare giustificata nel primo caso

dalla grave difficoltà per il conduttore, dipendente da circostanze

estranee alla sua volontà, di trovare un altro immobile adatto alle

sue necessità di lavoro, nel secondo dall'esigenza di facilitare la

stipulazione del nuovo contratto, liberando il conduttore, per il

tempo ragionevolmente occorrente alla formazione dell'accordo,

dall'assillo dell'accumularsi della responsabilità per mora. I

meccanismi previsti dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978, nel

nuovo testo introdotto dal d.l. n. 832 del 1986, evitano il più

possibile, mediante la fissazione di termini perentori, manovre

dilatorie dei conduttori. Ché se tali manovre trovassero tuttavia

spazio, l'art. 2 in esame non impedirebbe che il locatore possa

chiamare il conduttore a risponderne in base al principio generale di

correttezza (art. 1175 cod. civ.), che in tema di formazione del

contratto trova specifica espressione nella direttiva di buona fede

impartita dall'art. 1337.

4. - Nemmeno sussiste la pretesa violazione del principio di

eguaglianza. Non nei rapporti tra conduttori e locatori, la deroga

alle regole generali dei contratti essendo giustificata dalle ragioni

già indicate; non nei rapporti tra conduttori che beneficiano delle

facilitazioni previste dall'art. 2 del d.l. n. 393 del 1987 e i

conduttori che prima dell'emanazione del decreto, nell'esercizio

della loro autonomia negoziale, avessero raggiunto un accordo col

rispettivo locatore, data l'obiettiva non confrontabilità delle due

posizioni.