L'indicazione degli atti per i quali la legge richiede la trascrizione è contenuta negli articoli 2643 a 2653, i quali per ogni singola categoria di atti determinano l'effetto sostanziale per cui è stabilito l'onere della trascrizione. L'art. 2643 comprende gli atti per cui la trascrizione è necessaria al fine di rendere inattaccabile l'acquisto nei confronti di terzi aventi causa dal medesimo autore (art. 2644). Rispetto all'art. 1932 del codice del 1865, il cui contenuto è stato quasi integralmente riprodotto con alcune lievi modificazioni formali, la disposizione dell'art. 2643 ha il pregio di una maggiore completezza. a) Tra gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali sono espressamente compresi gli atti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di superficie. Poichè l'art. 952 considera la concessione ad aedificandum come un diritto reale autonomo, a differenza della proprietà superficiaria, considerata invece come una vera forma di proprietà, era necessario disporre la trascrizione degli atti che la costituiscono o che ne importano il trasferimento o la modificazione. Non rappresenta una novità rispetto al diritto costituito, ma solo una precisazione diretta a evitare dubbi d'interpretazione, la norma che impone la trascrizione degli atti costitutivi di una comunione e degli atti costitutivi, traslativi o modificativi dei diritti del concedente e dell'enfiteuta. Lo stesso si dica per gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico, per i quali già la legge speciale disponeva la trascrizione. Non era invece necessaria l'enunciazione espressa dei contratti di società per effetto dei quali i soci conferiscono la proprietà di beni immobili, perchè tali contratti sono compresi nel n. 1 per le società che sono considerate come persone giuridiche, e nel n. 3 per le società alle quali non è attribuita la personalità. b) Accanto ai contratti di società nei quali si conferisce il semplice godimento, ultranovennale o a tempo indeterminato, di beni immobili o di diritti reali immobiliari, i nn. 10 e 11 pongono gli atti costitutivi di un'associazione o di un consorzio che abbiano quel medesimo contenuto. La identità di ratio tra queste ipotesi e quella della società è evidente e non ha bisogno di alcuna particolare giustificazione. c) Innovando decisamente sul codice del 1865 che considerava l'anticresi come un contratto a effetti puramente personali, inopponibile ai terzi acquirenti, il nuovo codice sottopone alla trascrizione i contratti di anticresi. In tal modo questo contratto, che per la precarietà della situazione a cui dava luogo era caduto in disuso, può diventare un efficace strumento di garanzia del credito. d) Il codice del 1865, partendo dal presupposto, per vero alquanto discutibile, della natura dichiarativa della transazione, non la comprendeva nel novero degli atti soggetti a trascrizione. Invece tutti i progetti di riforma avevano previsto la trascrizione delle transazioni con l'effetto che le transazioni non trascritte non erano opponibili ai terzi aventi causa da una delle parti, i quali avrebbero potuto continuare in nome proprio la controversia che con la transazione le parti avevano voluto definire. Mi è sembrato non necessario statuire per la transazione effetti diversi da quelli stabiliti dall'art. 2644, perchè, anche quando la transazione ha una funzione sostanzialmente dichiarativa, i terzi che acquistano diritti da una delle parti transigenti anteriormente alla trascrizione della transazione, si trovano nella situazione in cui si sarebbero trovati se la transazione non fosse stata stipulata, ossia sono acquirenti di un diritto controverso, del quale possono chiedere l'accertamento o la realizzazione giudiziale. e) Il n. 14 dell'art. 2643, che dispone la trascrizione per le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di un diritto reale, non è la riproduzione del tanto discusso n. 8 dell'art. 1932 del vecchio codice. Quest'ultima disposizione, rispetto alla quale non sono mancati acuti tentativi di giustificazione, non era affatto in armonia col sistema ed è stata perciò soppressa. Invece il n. 14 dell'art. 2643 ha riguardo a quelle sentenze costitutive che creano, modificano o trasferiscono diritti, indipendentemente dalla convenzione delle parti: rientrano in questa categoria, ad esempio, le sentenze che impongono una servitù coattiva e quelle che, in caso di contratto preliminare non adempiuto da una delle parti, tengono luogo del contratto definitivo, in correlazione al principio, accolto dal nuovo codice, per cui sono eseguibili in forma specifica le promesse di concludere un contratto (art. 2932). L'elencazione contenuta nell'art. 2643 è integrata dalla disposizione dell'art. 2645, il quale, ai medesimi effetti per cui è ordinata la trascrizione degli atti indicati dall'art. 2643, impone l'onere della trascrizione di ogni altro atto o provvedimento che, in relazione a beni immobili o a diritti reali immobiliari, produce taluno degli effetti dei contratti menzionati nello stesso art. 2643 (ad es. la vendita all'incanto di beni di minori), facendo salvi i casi in cui dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta ovvero è richiesta a fine diverso da quello per il quale è ordinata la trascrizione di tali contratti.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1067
Gli effetti positivi e negativi della trascrizione sono determinati dall'art. 2644, che riproduce sostanzialmente la norma dell'art. 1942 del codice del 1865, con lievi modificazioni che tendono ad agevolarne la retta comprensione. Così la modificazione apportata nel primo comma, per cui si è sostituita all'espressione «legalmente conservato» l'altra «in base a un atto trascritto o iscritto», è diretta ad evitare l'equivoco in cui era incorso qualche scrittore che aveva ritenuto che l'atto non trascritto fosse inopponibile anche a coloro che avevano a loro volta acquistato in base a un titolo non reso pubblico; l'altra modificazione apportata nel secondo comma, nel quale all'espressione «verso il precedente proprietario» si è sostituita l'altra «verso il suo autore», è intesa a chiarire che la trascrizione anteriore assicura la prevalenza in confronto di chi abbia causa dalla stessa persona, mentre la pubblicazione dell'acquisto da chi non abbia assicurato con la pubblicità il proprio lascia esposto l'acquirente a soggiacere nei confronti di colui che, mediante una pubblicazione posteriore alla sua, ma a carico di un autore più remoto, si assicurasse la prevalenza del suo autore immediato. È stata invece soppressa la disposizione dell'art. 1943 del codice del 1865, il quale per le donazioni in cui l'accettazione del donatario ha luogo per atto separato stabiliva che la trascrizione prendeva data dal giorno in cui veniva trascritta l'accettazione. La disposizione sarebbe stata evidentemente superflua, dato che il nuovo codice qualifica espressamente la donazione come un contratto (art. 769), e non sarebbe stata d'altra parte precisa, dato che in qualche caso (donazioni in riguardo di matrimonio) la donazione è perfetta indipendentemente dall'accettazione del donatario.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1068
La pubblicità degli atti di divisione immobiliare era stata già disposta dalla legislazione fiscale, ma la determinazione degli effetti sostanziali di tale pubblicità costituiva ancora un delicato problema da risolvere. Certo la natura dichiarativa della divisione, riaffermata dall'art. 757, impediva di attribuire alla trascrizione degli atti di divisione gli effetti disposti dall'art. 2644. Sarebbe stato infatti eccessivo statuire che la divisione non trascritta non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti sull'immobile comune, perchè, a parte ogni esigenza logica, una tale disposizione avrebbe avuto gravi ripercussioni su altri campi del diritto e anche sul regime fiscale delle divisioni. L'esigenza che meritava invece di essere soddisfatta era quella di assicurare, in sede di divisione, la tutela dei terzi che, prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda diretta a ottenere la divisione giudiziale, abbiano acquistato e legalmente conservato diritti sull'immobile comune. A ciò provvede l'art. 2646 in correlazione all'art. 1113. Dall'insieme di queste disposizioni si desume che: a) è assicurata la tutela degli interessi degli aventi causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto o iscritto il loro titolo prima della pubblicazione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale: questi acquirenti devono infatti essere chiamati a intervenire nella divisione perchè questa possa avere effetto nei loro confronti; b) è assicurata la tutela dei creditori e di ogni avente causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto l'opposizione prevista dall'art. 1113 prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale, i quali devono pure essere chiamati a partecipare alla divisione perchè questa sia efficace nei loro confronti.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 1069