Dalle Rassegne dell’Ufficio del Massimario e dalle pronunce segnalate.
APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - IN GENERE Edificazioni interrate - Garage, box e cantine - Realizzazione di opere valevoli alla piena impermeabilizzazione - Necessità - Difetto - Infiltrazioni - Conseguenze - Responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. - Responsabilità solidale del progettista e del direttore dei lavori - Sussistenza - Limiti.
Nelle edificazioni interrate, ancorché destinate solo alla presenza non continuativa dell'uomo, come nel caso di garage, box e cantine, particolarmente curata deve essere la realizzazione di opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione secondo la migliore tecnica del momento, cosicché, in assenza di esse, in caso di infiltrazioni, sussiste la responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile.
Cass. civ. n. 1996/2026Sez. 2Rv. 676801-01
Riguarda ancheart. 2055 Codice civile
Precedenti: 650645-01, 659099-01, 643560-02
APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - IN GENERE Presunzione semplice di responsabilità del costruttore - Superamento - Onere della prova - Fattispecie.
La presunzione semplice di responsabilità del costruttore posta dall'art. 1669 c.c. per il pericolo di rovina dell'opera o per altro grave difetto costruttivo che si manifesta nel corso di dieci anni, può essere vinta, non già con la prova dell'essere stata usata tutta la diligenza possibile nell'esecuzione dell'opera, bensì mediante la specifica dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi precisi e concordanti (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, pur avendo rilevato i gravi vizi ex art. 1669 c.c., aveva gravato l'attore dell'onere di provare il nesso di causalità tra l'opera del costruttore e tali vizi, anziché ritenere operante la presunzione di responsabilità del costruttore).
Cass. civ. n. 24393/2025Sez. 2Rv. 676274-01
Riguarda ancheart. 2697 Codice civile
Precedenti: 525422-01
APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - DECADENZA DALLA GARANZIA - DENUNCIA DEL DIFETTO Decorrenza del termine per la denuncia - Conoscenza dei difetti - Necessità - Portata.
Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto ex art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, sicché esso può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.
Cass. civ. n. 20678/2025Sez. 2Rv. 675961-01
Precedenti: 648162-02
COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI (NOZIONE, DISTINZIONI) - AZIONI GIUDIZIARIE - RAPPRESENTANZA GIUDIZIALE DEL CONDOMINIO - LEGITTIMAZIONE DELL'AMMINISTRATORE - IN GENERE Legittimazione dell’amministratore di condominio all’azione ex art. 1669 c.c. - Limiti - Estensione alle azioni risarcitorie per danni subiti dai singoli condomini - Esclusione - Fondamento.
In tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore di condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. è limitata alle pretese che investono la tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, quindi in relazione ai pregiudizi che investono le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, mentre non si estende alle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini per il ridotto uso dei beni su cui vantano diritti individuali, essendo tali diritti estranei al potere di rappresentanza dell'amministratore fissato dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
Cass. civ. n. 19121/2025Sez. 2Rv. 675999-01
Riguarda ancheart. 1131 Codice civileart. 1130 Codice civileart. 81 Codice di procedura civile
Precedenti: 657104-01
APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - IN GENERE Pluralità di appaltatori - Responsabilità solidale - Conseguenze - Diversa misura dell'apporto causale - Irrilevanza - Nei rapporti esterni - Azione nei confronti di uno solo dei coobbligati - Decadenza o prescrizione nei confronti degli altri - Irrilevanza.
Qualora la rovina o il difetto di bene immobile sia imputabile a più appaltatori, la responsabilità di questi, nei confronti del committente o degli aventi causa del committente, a norma dell'art 1669 c.c., è regolata dal principio della solidarietà, sancito dall'art 2055 c.c., con la conseguenza che i predetti danneggiati possono pretendere l'intera prestazione risarcitoria da uno solo dei coobbligati, indipendentemente dalla misura del suo apporto causale (rilevante solo nei rapporti interni fra debitori solidali), ed ancorché, per decorso dei termini di decadenza e prescrizione fissati dal citato art. 1669 c.c., sia loro precluso di rivolgersi nei confronti degli altri coobbligati.
Cass. civ. n. 18765/2025Sez. 2Rv. 675998-02
Riguarda ancheart. 2055 Codice civile
APPALTO (CONTRATTO DI) - GARANZIA - PER LE DIFFORMITA' E VIZI DELL'OPERA - IN GENERE Garanzia per vizi e difetti ex artt. 1490 e 1495 c.c. e garanzia ex art. 1669 c.c. - Accettazione idonea a eliderla - Conoscibilità - Azioni di garanzia - Per vizi apparenti e per vizi occulti - Condizioni. · APPALTO (CONTRATTO DI) - VERIFICA - ACCETTAZIONE DELL'OPERA In genere.
Affinché possa esservi accettazione idonea a elidere la garanzia per vizi e difetti di cui agli artt. 1490 e 1495 c.c. e la garanzia ex art.1669 c.c., l'accettazione deve intervenire di norma a opera terminata, al momento della consegna dell'immobile, in relazione a vizi già percepibili in tale momento e/o già manifestatisi, mentre resta ferma la possibilità, per i vizi e le difformità costruttive emersi successivamente, di far ricorso alle garanzie previste, rispettivamente, per la vendita immobiliare o l'appalto.
Cass. civ. n. 17028/2025Sez. 2Rv. 674977-02
Riguarda ancheart. 1490 Codice civileart. 1495 Codice civileart. 1665 Codice civile
Precedenti: 645087-01
APPALTO (CONTRATTO DI) - RESPONSABILITA' - DELL'APPALTATORE Appalto (Contratto di) - Vizi e difetti dell’immobile edificato dal venditore-costruttore - Responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c. - Configurabilità - Gradimento del progetto - Accettazione ex ante dei vizi - Esclusione.
Costituiscono vizi e difetti dell'immobile compravenduto, edificato dal venditore-costruttore, così come difetto di costruzione rilevante ex art.1669 c.c. (che deve incidere sulla funzionalità e sul normale godimento dell'immobile) non solo quelli ascrivibili all'esecuzione non a regola d'arte dei lavori di edificazione, ma anche quelli dovuti all'imperfetta o erronea progettazione delle opere; la mera conoscenza del progetto da parte dell'acquirente non può essere equiparata alla conoscenza anche dei vizi e difetti che deriveranno all'immobile dalla sua messa in opera, pur se il progetto presenti aspetti innovativi, in quanto deve essere comunque garantita la funzionalità del bene e la sua idoneità all'uso normale al quale è destinato.
Cass. civ. n. 17028/2025Sez. 2Rv. 674977-01
Riguarda ancheart. 1490 Codice civileart. 1495 Codice civile
Precedenti: 645788-02
APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - IN GENERE Decorso del termine - Dalla data della denuncia - Conoscenza - Apprezzamento di fatto ai fini della prescrizione ex art.1669, secondo comma, c.c. - Necessità - Sussistenza. · APPALTO (CONTRATTO DI) - ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI (RESPONSABILITA' DEL COSTRUTTORE) - DECADENZA DALLA GARANZIA - PRESCRIZIONE DEL DIRITTO DEL COMMITTENTE In genere.
In tema di appalto, ai fini della valutazione della fondatezza dell'eccezione di prescrizione ex art. 1669, comma 2, c.c, il giudice è tenuto non solo a considerare il decorso formale del termine annuale dalla data della denuncia, ma anche ad accertare, con apprezzamento sostanziale e di fatto, il momento nel quale il committente ha conseguito la conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera.
Cass. civ. n. 1909/2025Sez. 3Rv. 673739-02
Precedenti: 532116-01, 656833-02, 645800-01, 655215-01
Contratto di assicurazione - Polizza assicurativa decennale postuma ex art. 4 d.lgs. n. 122 del 2005 - Natura - Assicurazione contro i danni per conto di chi spetta - Conseguenze.
In tema di contratto di assicurazione, la Terza Sezione civile ha statuito che la polizza assicurativa decennale “postuma” di cui all’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 (che il costruttore di un immobile da costruire ha l’obbligo di stipulare a beneficio dell’acquirente o promissario acquirente a copertura dei danni di cui sia tenuto sia responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ.) ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta, in forza della quale è attribuita al terzo assicurato (e, di massima, non anche al contraente) la legittimazione a far valere i diritti derivanti dal contratto, pur non potendosi aprioristicamente escludere, avuto riguardo alla specifica fattispecie, la valida ed efficace attribuzione – da verificarsi di volta in volta da parte del giudice del merito, tenuto conto delle concrete determinazioni contrattuali – di una legittimazione concorrente in capo al contraente, in deroga al disposto dell’art. 1891, secondo comma, cod. civ.. In particolare, avuto riguardo alla ratio della disciplina legislativa e all’interesse superindividuale sotteso alla stipulazione (che si ripercuote sulla causa del contratto), le parti, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale, possono prevedere una legittimazione concorrente del costruttore-contraente a far valere i diritti derivanti della polizza senza peraltro potere escludere la legittimazione, piena e primaria, dell’acquirente-assicurato. In mancanza del presupposto “soggettivo” di applicazione della disciplina di tutela predisposta dal d.lgs. n. 122 del 2005 (circoscritta all’ipotesi in cui l’acquirente o il promissario acquirente dell’immobile costruendo sia una persona fisica), spetta al giudice del merito, in sede di interpretazione del contenuto della polizza stipulata tra le parti e di ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, stabilire se il contratto corrisponda all’archetipo legale contemplato dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 – e se, dunque, la stipulazione sia stata posta in essere in adempimento dell’obbligo di contrarre prescritto da questa disposizione a beneficio di un acquirente non determinato, da individuarsi nella persona fisica a cui, nel corso del decennio di efficacia della polizza, venga eventualmente trasferito o promesso l’immobile da realizzare (nel qual caso sarebbe esclusa la legittimazione dell’attuale acquirente – soggetto diverso da persona fisica – a far valere i diritti derivanti dalla polizza); oppure se, al contrario, il costruttore, non essendo vincolato da alcun obbligo di contrarre, in considerazione della qualità soggettiva dell’attuale acquirente come società o ente collettivo, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale abbia tuttavia liberamente proceduto a concludere un contratto di assicurazione a beneficio di quello specifico soggetto, delimitando il contenuto e i limiti della garanzia assicurativa con riferimento ai danni di cui possa essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. (nel qual caso, l’acquirente, benché soggetto diverso da persona fisica, è comunque legittimato ad agire direttamente nei confronti dell’assicuratore).
Cass. civ. n. 1909/2025Sez. 3documento ufficiale Riguarda ancheart. 1891 Codice civile
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Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db — Synthos Logic (CC BY 4.0).