Art. 27 — Durata della locazione

1. 21 giugno 2011 — oggiper 15 anniin vigore
2. 15 febbraio 2007 — 21 giugno 2011per 4 anni
3. 29 luglio 1978 — 15 febbraio 2007per 29 annitesto originario

Corte di cassazione

5 massime su questo articolo

Dalle Rassegne dell’Ufficio del Massimario e dalle pronunce segnalate.

• LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - DISCIPLINA TRANSITORIA - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - CONTRATTI IN CORSO SOGGETTI A PROROGA - DURATA - IN GENERE Clausola di durata inferiore a quella minima di sei anni - Liceità - Condizioni - Transitorietà - Estremi.

  Qualora una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 della l. n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale della locazione non abitativa transitoria - e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa e alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c. -, a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, vale a dire integrino ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.

  Cass. civ. n. 23655/2025Sez. 3Rv. 675852-01

  Riguarda ancheart. 1339 Codice civileart. 79 Legge sull’equo canone

  Precedenti: 654567-01

• LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - DURATA - RECESSO DEL CONDUTTORE Locazione ad uso diverso - Recesso per gravi motivi ex art. 27, comma 8, l. n. 392 del 1978 - Mancata consegna dell'ACE - Equivalenza tra ACE e AQE ex art. 11, comma 1-bis, d.lgs. n. 192 del 2005 - Esclusione - Combinato disposto artt. 6, comma 4, 15, comma 9, e 11, comma 1-bis - Interpretazione - Nullità testuale - Limiti.

  In tema di locazione ad uso diverso, l'omessa consegna dell'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) non comporta la nullità del contratto ai sensi del combinato disposto degli artt. 6, comma 4, e 15, comma 9, del d.lgs. n. 192 del 2005, ove sia stato fornito il solo Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), non potendosi ritenere operante una parificazione tra i due documenti ai fini del regime sanzionatorio, poiché, trattandosi di nullità testuale, essa non può essere desunta in via interpretativa dalla norma transitoria di cui all'art. 11, comma 1-bis, del medesimo decreto, che prevede la sostituzione "a tutti gli effetti" dell'ACE con l'AQE.

  Cass. civ. n. 20768/2025Sez. 3Rv. 675437-01

  Riguarda ancheart. 1418 Codice civileart. 1325 Codice civileart. 6 d.lgs. 192/2005art. 15 d.lgs. 192/2005art. 11 d.lgs. 192/2005

• IMPUGNAZIONI CIVILI - IMPUGNAZIONI IN GENERALE - INTERESSE ALL'IMPUGNAZIONE Domanda del locatore di risoluzione del contratto ad uso abitativo - Rigetto - Riconvenzionale di accertamento dell'uso non abitativo - Omessa pronuncia - Accoglimento dell'impugnazione sulla minuspetizione - Giudicato implicito sulla qualificazione del contratto - Esclusione - Conseguenze - Interesse del conduttore ad impugnare la statuizione sulla risoluzione - Insussistenza - Fondamento. · LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE - AMBITO DI APPLICAZIONE - IN GENERE In genere. · LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - AMBITO DI APPLICAZIONE - IN GENERE In genere.

  Qualora la sentenza respinga la domanda di risoluzione del contratto di locazione - indicato dal locatore come ad uso abitativo - per morosità ex art. 55 l. n. 392 del 1978 e ometta di pronunciarsi sulla riconvenzionale del conduttore volta all'accertamento dell'uso non abitativo, l'accoglimento dei motivi di ricorso riguardanti la minuspetizione è sufficiente ad impedire la formazione di un giudicato implicito sulla tipologia della locazione, con la conseguenza che sono inammissibili, per difetto di interesse, gli ulteriori motivi volti a censurare il rigetto della domanda di risoluzione, decisione di per sé vantaggiosa per il locatario.

  Cass. civ. n. 18538/2025Sez. 3Rv. 675394-01

  Riguarda ancheart. 1453 Codice civileart. 1456 Codice civileart. 2909 Codice civileart. 101 Codice di procedura civileart. 112 Codice di procedura civileart. 329 Codice di procedura civilee altri 3

  Precedenti: 673072-01, 642706-01, 667614-01

• LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO 1978 N. 392) - IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE - INDENNITA' PER LA PERDITA DELL'AVVIAMENTO - ESECUZIONE DEI PROVVEDIMENTI DI RILASCIO Restituzione dell'immobile da parte del conduttore - Omissione dovuta al mancato pagamento dell'indennità da parte del locatore - Conseguenze - Obblighi del conduttore - Pagamento del 208 <!-- pag. 209 --> corrispettivo - Necessità - Limiti - Godimento dell'immobile o mera detenzione senza concreta utilizzazione - Irrilevanza.

  Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della l. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando il godimento dell'immobile o la sua mera detenzione senza concreta utilizzazione.

  Cass. civ. n. 11827/2025Sez. 3Rv. 674767-01

  Riguarda ancheart. 1460 Codice civileart. 1571 Codice civileart. 1173 Codice civileart. 34 Legge sull’equo canoneart. 69 Legge sull’equo canoneart. 71 Legge sull’equo canonee altri 1

  Precedenti: 550472-01

• NEGOZI GIURIDICI - UNILATERALI - RECETTIZI Atto spedito con lettera raccomandata - Produzione in giudizio di copia e dell'avviso di ricevimento - Presunzione di coincidenza tra la missiva ricevuta e quella prodotta - Sussistenza - Fondamento - Fattispecie.

  La produzione in giudizio di copia di un atto spedito con lettera raccomandata, unitamente all'avviso di ricevimento della stessa, fa presumere, ex art. 1335 c.c., la conoscenza di tale atto da parte del destinatario, al quale spetta, in conformità al principio di "vicinanza della prova", l'onere di dimostrare che il plico conteneva un atto diverso o nessun documento. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso avverso la sentenza che aveva ritenuto raggiunta la prova del regolare recesso anticipato del conduttore, la cui validità era stata contestata dal locatore, deducendo che nel plico ricevuto non era contenuta la comunicazione di disdetta).

  Cass. civ. n. 964/2025Sez. 3Rv. 673653-01

  Riguarda ancheart. 1335 Codice civileart. 2697 Codice civile

  Precedenti: 656342-01, 650504-01

Massime dell’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione, pubblicate nelle Rassegne sul sito della Corte. Sono atti ufficiali dello Stato, esclusi dal diritto d’autore dall’art. 5 della legge 633/1941. Raccolta: giurisprudenza-db — Synthos Logic (CC BY 4.0).

4 principi di diritto su questo articolo

Le massime del Massimario della Corte costituzionale: che cosa la Corte ha detto di questa norma, non soltanto come sono finite le questioni.

• LOCAZIONE - IMMOBILI URBANI - LOCAZIONE DI IMMOBILE ATTREZZATO E AFFITTO DI AZIENDA - RAFFRONTO TRA LE DUE IPOTESI - NON ASSIMILABILITA'.

  Costituisce 'ius receptum' che la locazione di immobile, anche se "attrezzato" (nella fattispecie ad uso alberghiero), e l'affitto di azienda sono rapporti giuridici non assimilabili. Infatti la giurisprudenza ha sempre affermato che nell'affitto d'azienda l'immobile viene in considerazione non nella sua individualita' giuridica ma come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in un rapporto di complementarieta' e interdipendenza con gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo; invece nella locazione di immobile, questo, anche se caratterizzato dal fatto che il suo godimento deve avvenire per un uso determinato, costituisce l'oggetto esclusivo o quanto meno principale del contratto, con la conseguenza che le eventuali attrezzature di cui l'immobile fosse dotato costituiscono elementi accessori rispetto all'immobile stesso, considerato nella sua autonoma consistenza. Pertanto sul presupposto di siffatta diversita' strutturale e funzionale fra i due rapporti poggia il riconoscimento, gia' espresso dalla Corte, della legittimita' costituzionale di trattamenti normativi correlativamente differenziati, in guisa da risultare coerenti con le reciproche peculiarita' delle situazioni poste a raffronto. - O. n. 384/1988. red.: F.S. rev.: S.P.

  sentenza 294/1994massima n. 20769

• LOCAZIONE - IMMOBILI URBANI - USO ALBERGHIERO - PREVISIONE DEL VINCOLO DI DURATA NON INFERIORE A NOVE ANNI - APPLICABILITA' DI TALE REGIME VINCOLISTICO ANCHE ALL'AFFITTO DI AZIENDA ALBERGHIERA - OMESSA PREVISIONE - ASSERITA IRRAGIONEVOLE E INGIUSTIFICATA DISPARITA' DI TRATTAMENTO - ESCLUSIONE - NON FONDATEZZA DELLA QUESTIONE.

  Il legislatore del 1985 (art. 1, comma nono-septies del d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, conv., con modificazioni, in l. 5 aprile 1985 n. 118), al fine di eliminare le incertezze ermeneutiche relative al criterio discriminatore fra il contratto di locazione di immobile "attrezzato" e quello di affitto di azienda, non assoggettabili per eterogenita' a identica disciplina (cfr. massima sub A), e' intervenuto stabilendo, con presunzione "iuris ed de iure", che si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l'attivita' alberghiera sia stata iniziata dal conduttore (cosi' restando relegata nell'ambito della locazione di immobile comunque attrezzato quella dubbia figura, elaborata da dottrina e giurisprudenza, di "opificio industriale" non ancora gestito dal concedente). Una volta stabilita la reciproca autonomia formale di tali istituti e la loro distinguibilita' sotto il profilo sia strutturale che funzionale, l'affinita' dei medesimi non impone affatto un identico trattamento normativo di tutti gli svolgimenti e le implicazioni dei rapporti ad essi rispettivamente riconducibili; di guisa che la norma che non estende il regime vincolistico della durata minima di nove anni, previsto per il contratto di locazione di immobile sia pure attrezzato ad attivita' alberghiera, anche all'ipotesi contrattuale di affitto di azienda, lungi dall'essere palesemente irrazionale, trova giustificazione nell'esigenza di evitare, con la protrazione coattiva del rapporto, lo sfruttamento dell'azienda in danno del proprietario ed eventualmente della produzione nazionale. (Non fondatezza della questione di legittimita' costituzionale, in riferimento all'art. 3 Cost., dell'art. 27, terzo comma, l. 27 luglio 1978, n. 392). - S. nn. 68/1983; 73/1979; 209/1975; sulla legge n. 118/1985 cfr. S. n. 108/1986. red.: F.S. rev.: S.P.

  sentenza 294/1994massima n. 20860

• LOCAZIONE - IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO - AREE NON EDIFICATE - VENDITA - CONDUTTORI - DIRITTO DI PRELAZIONE - OMESSA PREVISIONE - MANIFESTA INFONDATEZZA DELLA QUESTIONE.

  La disciplina dettata dalla legge 27 luglio 1978 n. 392 delle locazioni di immobili urbani, riguardo al diritto di prelazione in caso di vendita di immobili destinati ad uso diverso da abitazione e` integrativa dei generali principi codicistici, comprende tutti gli immobili nei quali venga esercitata una delle attivita` contemplate dall'art. 27 e si estende anche alle aree non edificate (superamento della interpretazione restrittiva). Pertanto anche la porzione di terreno (art. 812 c.c.) deve qualificarsi come immobile e alla attivita` in essa svolta va raccordata la tutela predisposta dalla legge n. 392/1978 (Titolo I capo II). (Manifesta infondatezza della questione di legittimita` costituzionale - in riferimento all'art. 3 Cost. - degli artt. 27 e 38 L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevedono il diritto di prelazione in favore dei conduttori di aree nude destinate allo svolgimento di una delle attivita` di cui all'art. 27).

  sentenza 596/1987massima n. 3949

  Riguarda ancheart. 38 Legge sull’equo canone

• LOCAZIONE - EQUO CANONE - IMMOBILI DESTINATI AD ESERCIZIO DI IMPRESA AGRICOLA - INAPPLICABILITA' DELLA NORMATIVA EX ARTT. 27 E SEG. L. 382/1978 - NON FONDATEZZA DELLA QUESTIONE NEI SENSI DI CUI IN MOTIVAZIONE.

  Secondo il diritto vivente, le attivita' agricole per connessione si devono ritenere comprese nell'ambito dell'art. 27 della legge sull'equo canone e conseguentemente in quello dei successivi artt. 29, 67 e 73. Superato infatti il mero dato letterale, va rilevato che nel sistema vigente, ex art. 2135 c.c., l'agricoltura e' considerata come attivita' di impresa, e non gia' di mero godimento, sul presupposto della preponderante funzione produttiva, destinata a soddisfare le esigenze di mercato, e come tale creativa di ricchezza. D'altra parte vanno considerati i sempre piu' stretti rapporti con gli altri settori dell'economia (specie ove si pensi all'impiego di tecnologie nuove, per cui sono necessari macchinari di notevoli dimensioni, da custodire necessariamente in appositi locali). Stante la comune natura imprenditoriale e lo stretto nesso con l'imprenditore commerciale, quello agricolo non puo' ritenersi escluso dalla protezione che le norme denunciate attribuiscono agli altri imprenditori - pur nella diversita' dei rispettivi statuti - in tema di locazione di immobili al fine di maggiormente tutelarne l'attivita' economica (ed infatti l'art. 27 comprende qualsiasi attivita' di lavoro autonomo, non potendone restare escluso quello svolto in agricoltura specialmente dal coltivatore diretto). (Non fondatezza, nei sensi di cui in motivazione, della questione di legittimita' costituzionale - sollevata in relazione agli artt. 3, 35 e 41 Cost., - degli artt. 27, commi primo e secondo, 29, 67 e 73 L. n. 392 del 1978 nella parte in cui dette norme escluderebbero gli immobili destinati all'esercizio di un'impresa agricola, disciplinando soltanto locazioni aventi ad oggetto attivita' industriali, commerciali, artigianali e turistiche, nonche' all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivita' di lavoro autonomo).

  sentenza 40/1984massima n. 9861

  Riguarda ancheart. 67 Legge sull’equo canoneart. 29 Legge sull’equo canoneart. 73 Legge sull’equo canone

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